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Temporäres Wohnen - Befristet, klein und teuer?

Text: Matti Schenk

Das Angebot am Markt für Temporäres Wohnen wächst. Die Konzepte bieten ihren Nutzern nicht nur kleine, möblierte Apartments, sondern ein umfangreiches Gesamtpaket. Wir erläutern, warum bei den Konzepten der Komfortgewinn im Mittelpunkt steht. Welche Rolle Gemeinschaftsflächen spielen, analysieren wir am Beispiel Berlin. Außerdem vergleichen wir die Kosten und zeigen, dass die Nutzer im Temporären Wohnen geringere Gesamtkosten haben als für eine klassische Wohnung.

Wohnen auf kleiner Fläche – eine wachsende Nische
Das Wohnen auf kleiner Fläche ist in Deutschland nicht beliebt. Dieser Eindruck könnte entstehen, wenn man sich aktuelle Befragungen zu Wohnpräferenzen anschaut. So geben in der Studie Wohntrends 2035 lediglich 3 % der 25- bis 44-Jährigen an, dauerhaft eine Wohnung mit weniger als 40 m² Fläche zu bevorzugen. In der Altersgruppe ab 55 Jahre wünscht sich sogar nur 1 % der Befragten eine solche Wohnung. Entsprechend gering ist bisher das Angebot. Im Jahr 2018 machten Ein-Raum-Wohnungen nur 3,4 % des Wohnungsbestandes aus.

Allerdings ändert sich das, denn der Bau kleiner Wohnungen boomt. So stieg die Zahl von Ein-Raum-Wohnungen zwischen den Jahren 2010 und 2018 um rund 11 % und wuchs damit mehr als zweieinhalb Mal so schnell wie der gesamte Wohnungsbestand. Ein nennenswerter Teil dieses Wachstums dürfte dem Markt für Temporäres Wohnen zuzuordnen sein. Hier werden besonders kleine, möblierte Ein-Raum-Wohnungen angeboten. Solche Wohnungen werden auch Mikroapartments genannt. Üblicherweise bleiben die Nutzer im Temporären Wohnen nur einige Monate bis wenige Jahre lang wohnen. Die vielen vollausgelasteten Wohnanlagen des Temporären Wohnens und auch die Expansionspläne der meisten Betreiber deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach solchen Wohneinheiten groß ist (siehe Temporäres Wohnen – eine Annäherung). Hierzu tragen vor allem die flexibleren Arbeits- und die individuelleren Lebensmodelle bei.

Klein, befristet und möbliert. Ist das alles?
Die Präferenzen der Zielgruppe im Temporären Wohnen unterscheiden sich wahrscheinlich deutlich von der am klassischen Wohnungsmarkt. Schaut man sich die Angebote an, stößt man auf sehr kleine möblierte Wohnungen, die für eine befristete Wohndauer konzipiert sind und zu vergleichsweise hohen Preisen angeboten werden. So sind die Apartments in den privaten Wohnanlagen des Temporären Wohnens in Berlin im Median 21 m² groß und kosten 618 Euro im Monat (inklusive aller Kosten). Das sind rund 29 Euro je m². Für diesen Preis wird den Nutzern allerdings noch mehr geboten als lediglich eine kleine, befristete und möblierte Wohnung.

Gemeinschaftsfläche darf sein
Viele Anbieter betonen in ihrem Marketing, dass sich in ihren Wohnkonzepten eine Gemeinschaft entwickelt. Daher unterscheiden sich auch ihre Immobilien von einer klassischen Wohnimmobilie. Während in einem klassischen Mehrfamilienhaus der Gemeinschaftsflächenanteil in der Regel gegen Null tendiert, verfügen beispielsweise neugebaute Premium-Wohnanlagen für Studierende und junge Berufstätige über etwa 4 % bis 10 % Gemeinschaftsflächenanteil. Die Spanne variiert je nach Zielgruppe und ist am stärksten ausgeprägt bei Konzepten, die sich als sogenanntes Co-Living verstehen. Das Angebot an Gemeinschaftsflächen könnte erklären, warum Nutzer im Temporären Wohnnen bereit sind auf private Wohnfläche zu verzichten. In der Tat geht beispielsweise das Zukunftsinstitut davon aus, dass Wohnfläche immer öfter nicht mit Lebensqualität gleichgesetzt wird, sondern Nutzungen verstärkt in den öffentlichen und halböffentlichen Raum ausgelagert werden (siehe auch Zukunftsinstitut: 50 Insights - Zukunft des Wohnens. S. 44). Insbesondere unter Millennials werden Wohnformen mit umfangreichen Gemeinschaftsflächen immer beliebter (siehe Impacts 2019: The business benefits of sharing). Dass die Anbieter diesem Trend offenbar Rechnung tragen, unterscheidet sie von den Angeboten am klassischen Wohnungsmarkt.

Zu den Gemeinschaftsflächen, die üblicherweise angeboten werden, zählen Waschräume, Lounges, Fitnessräume und Gemeinschaftsküchen. Wie eine Analyse des Angebots in Berlin zeigt, verfügen 93 % der Bestandsobjekte über mindestens eine Gemeinschaftsfläche. Während Waschräume fast ausnahmslos angeboten werden, sind andere Gemeinschaftsflächen deutlich seltener vorhanden (siehe Abbildung „Dominierende Gemeinschaftsflächen“).

Bei den meisten Gemeinschaftsflächen handelt es sich um Funktionsflächen wie Waschräume, Küchen oder Fitness- und Arbeitsräume. Flächen, die hauptsächlich für die Bildung einer Gemeinschaft da sein dürften, wie beispielsweise Lounges oder Partyräume, sind hingegen nur selten vorhanden. Mehr als ein Drittel aller Wohnanlagen verfügt nur über eine Art von Gemeinschaftsfläche (siehe Abbildung „Vielfalt an Arten von Gemeinschaftsflächen“). Dabei handelt es sich meistens um einen Waschraum. In einer größeren Gruppe von Wohnanlagen werden den Bewohnern hingegen vier oder mehr Arten von Gemeinschaftsflächen geboten. Während die erste Gruppe insbesondere Angebote beinhaltet, die sich nicht explizit an Studierende oder junge Berufstätige richten, umfasst die zweite Gruppe vor allem Studentenwohnanlagen im Premiumsegment. Durch das Angebot von Gemeinschaftsflächen brauchen die Nutzer weniger Platz in ihrem Apartment. So muss beispielsweise keine Waschmaschine untergebracht werden. Deshalb sind Quadratmetermieten im Temporären Wohnen nur bedingt aussagekräftig und nicht mit denen am klassischen Wohnungsmarkt vergleichbar.

Komfort muss sein
Während sich Art und Umfang von Gemeinschaftsflächen deutlich unterscheiden, gibt es einen Aspekt, der sich in fast allen Konzepten des Temporären Wohnens wiederfindet. Die Konzepte wollen komfortabel für ihre Nutzer sein. Dies umfasst unterschiedliche Aspekte. Zunächst einmal spart die vollständige Möblierung der Wohneinheiten dem Nutzer Zeit und Kosten. Die Wohnanlagen weisen zudem in der Regel eine moderne Gebäudeausstattung mit Hochgeschwindigkeits-Internet auf. Insbesondere für eine junge Zielgruppe stellt eine schnelle und stabile Datenanbindung einen wichtigen Mehrwert dar (GdW:Wohntrends 2035. S. 49ff). Durch das All-In Konzept ist dieser Service unmittelbar ab Einzug verfügbar, was dem Nutzer ebenfalls Aufwand erspart. Die meisten Konzepte verfügen darüber hinaus über eine eigene Homepage, auf der die verfügbaren Apartments direkt ersichtlich sind oder zumindest unkompliziert angefragt werden können. Oftmals ist es sogar möglich ein Apartment direkt zu reservieren. Umfangreiches Marketingmaterial und Optionen wie 3D-Ansichten der Apartments sorgen ebenfalls dafür, dass die Zugangsbarrieren für Nutzer deutlich niedriger sind als am klassischen Wohnungsmarkt. Für Personen, die neu in eine Stadt kommen, ist diese einfache Verfügbarkeit sicherlich ein entscheidender Mehrwert. Eine aufwendige Suche und Anreisen für Wohnungsbesichtigungen entfallen dadurch. In manchen Objekten gibt es zudem einen Concierge, der beispielsweise bei Behördengängen unterstützt oder Pakete entgegennimmt. Insgesamt stellen sich die Konzepte für die angesprochene Zielgruppe sowohl bei der Wohnungssuche als auch während des Nutzungszeitraums komfortabler dar als die Angebote am klassischen Wohnungsmarkt. Das ist vermutlich ihr größter Wettbewerbsvorteil.

Und was kostet das?
Menschen, die für eine begrenzte Zeit eine Wohnung für sich alleine suchen, haben nun die Wahl: Sie können entweder die Angebote im Temporären Wohnen nutzen oder sich eine Wohnung am klassischen Wohnungsmarkt suchen. Die Kosten für diese beiden Optionen stellen wir am Beispiel Berlin gegenüber. Die angebotenen unmöblierten Ein-Raum-Wohnungen sind in der Hauptstadt im Median 39 m² groß. Die Einzelapartments im Temporären Wohnen sind hingegen im Median 21 m² groß (ohne Gemeinschaftsflächenanteil). Während im Temporären Wohnen ein All-In-Paket mit entsprechendem Komfort geboten wird, muss der Nutzer am klassischen Wohnungsmarkt viele verschiedene Kosten einberechnen. In der Tabelle „Kostenvergleich bei einem Jahr Wohndauer in Berlin“ ist dargestellt, wie sich die Kosten für die unterschiedlichen Wohnformen bei einer Wohndauer von einem Jahr unterscheiden. Wenn alle Kosten berücksichtigt werden, zeigt sich, dass das Einzelapartment im Temporären Wohnen günstiger ist als die Ein-Raum-Wohnung am klassischen Wohnungsmarkt.

Aufgrund der hohen Einmalkosten für die Möblierung und die Wohnungssuche ist ein Kostenvorteil vor allem im ersten Jahr gegeben (siehe Abbildung „Kosten von temporärem und klassischem Wohnen“). Die aufsummierten Gesamtkosten bleiben aber bis zu einer Wohndauer von drei Jahren niedriger. Bei einer längeren Wohndauer ist die unmöblierte Wohnung günstiger, denn die laufenden Kosten sind hier im Jahr 482 Euro niedriger. So lange wollen die meisten Nachfrager im Temporären Wohnen aber ohnehin nicht bleiben. Das Angebot von Gemeinschaftsflächen und Komfort führt im Temporären Wohnen zu deutlich höheren Kosten je Quadratmeter. Viele Nutzer dürften bei der Wohnungssuche aber vor allem ihr Gesamtbudget im Blick haben.

Vorreiter für Wohnen 2.0?
Der Bauboom am Markt für Temporäres Wohnen lässt vermuten, dass die Nachfrage nach innovativen Wohnformen hoch ist. Das Innovative an den Konzepten des Temporären Wohnens ist aber nicht nur der Bau von Gemeinschaftsflächen, sondern das Schaffen von Komfort. Mit ihren All-In-Angeboten gelingt es den Anbietern offenbar einen Mehrwert für die Nutzer zu erzielen. Diesen Mehrwert können sie zu einem wettbewerbsfähigen Preis anbieten. Die Ergänzung des reinen Wohnraumangebots um weitere Dienstleistungen grenzt das Segment vom klassischen Wohnungsmarkt ab. Abzuwarten bleibt, ob All-In-Angebote zukünftig auch beim klassischen Wohnen häufiger auftreten.

 


Methodik: Annahmen für den Kostenvergleich

Miete und Wohnungsgröße
Für das Apartment im Temporären Wohnen wurden der Median der Größe und All-In-Miete von Einzelapartments in den Berliner Bestandsobjekten von privaten Betreibern herangezogen. Es wurden nur Angebote berücksichtigt, die leicht zugänglich sind, etwa weil umfangreiche Informationen oder ein Buchungsportal vorhanden sind. Die Anbieter Berlinovo und die Bürgermeister-Reuter-Stiftung wurden als privatwirtschaftlich agierende Unternehmen klassifiziert. In die Berechnung des Medians der All-In-Miete und Fläche flossen nur Einheiten ein, für die jeweils beide Werte vorlagen. Dies traf auf 5.599 Einheiten zu. Zum Teil beruhen die Einzelwerte auf eigenen Einschätzungen. Für die Ein-Raum-Wohnung wurden der Median der Angebotsmiete und Wohnungsgröße aller inserierten Ein-Raum-Wohnungen in Berlin über die empirica-Systeme Marktdatenbank herangezogen. Ausgewertet wurden nur Inserate die im ersten Halbjahr 2019 online waren. Für beide Wohnformen wurde unterstellt, dass die Anfangsmiete für die Nutzungsdauer unverändert bleibt.

Betriebskosten
Herangezogen wurde der Durchschnittswert des Berliner Betriebskostenspiegels (2,56 Euro/m²).

Internet- und Stromkosten
Über eine Preisvergleichsplattform wurde der jeweils günstigste Tarif mit zwölfmonatiger Vertragslaufzeit gewählt (mind. 50 Mbit/Sek.). Bei längerer Wohndauer wurden länger laufende Tarife ausgewählt.

Möblierungskosten
Für die Möblierungsausstattung wurden Gesamtkosten von 2.000 Euro angesetzt. Aufgrund der kurzen Wohndauer wurde von einer einfachen Ausstattungsqualität ausgegangen. Im ersten Jahr wird ein Wertverlust von 50 % angenommen, danach linear 10 % pro Jahr.

Transaktionskosten
Für die Transaktionskosten wurden 549 Euro angesetzt. Es wurde angenommen, dass der Nutzer einen Großteil des Aufwands externalisiert indem er einen Makler beauftragt. Hierfür wurde eine Provision von einer Nettokaltmiete zzgl. MwSt. angesetzt.  


Sonstige Annahmen
Datenstand ist der 16.07.2019.
Weitere mögliche Kosten dürften für beide Wohnformen gleich sein und wurden der Einfachheit halber nicht berücksichtigt. Für alle berücksichtigten Kosten wurde mit einer Genauigkeit von zwei Nachkommastellen gerechnet.