Flexbile Workspaces als Buerosonderform

Research Artikel

Flexible Workspaces als Bürosonderform

Text: Martin Kern

Der Berliner Büromarkt der letzten Jahre zeichnet sich nicht nur durch steigende Mieten und fallende Leerstände, sondern auch durch den Zuwachs an neuen Angebotsformen aus. Nirgendwo sonst in Deutschland gibt es ein derart großes Angebot an sogenannten Flexible Workspaces. Hier ist demnach das Motiv Flexibilität hervorstechend. Hinsichtlich der Nachfrage nach Flexible Workspaces steht Berlin nach London und Paris europaweit an dritter Stelle. Flexible Workspaces sind zunehmend eine Alternative zu klassischen Bürolösungen. So bieten sie ihren Nutzern einen Zugang zu voll ausgestatteten Büroräumen an, ohne dass diese eine langfristige Verpflichtung hinsichtlich der Mietdauer eingehen müssen. Darüber hinaus sind die Transaktionskosten im Vergleich zu einer klassischen Büroanmietung sehr gering, denn Posten wie Maklerprovision, Ausbau und Möblierung der Fläche oder langwierige Vertragsverhandlungen entfallen. Die Angebote am Markt für Flexible Workspaces lassen sich in drei Kategorien unterteilen: Coworking Spaces, Business Center und Hybride Workspaces.

Unter Coworking Spaces werden Orte verstanden, an denen Menschen flexibel arbeiten und sich dabei hierarchiefrei austauschen können. Entstanden ist dieser Begriff Mitte der 2000er Jahre. Mit der 1995 eröffneten C-Base entstand einer der weltweiten ersten Vorläufer von Coworking Spaces in Berlin. Deren Nutzer unterschreiben in der Regel keinen Nutzungsvertrag sondern eine Community-Mitgliedschaft. Im Kern beruft sich die Coworking Community auf die fünf Grundwerte Zusammenarbeit, Offenheit, Gemeinschaft, Zugänglichkeit und Nachhaltigkeit. Gemäß dem Gemeinschaftsgedanken gibt es in den Coworking Spaces fast ausnahmslos Open Spaces. Fast alle Anbieter von Coworking Spaces, darunter viele gemeinnützige Gesellschaften oder Vereine, betreiben lediglich einen Coworking Space, so dass der Markt einen eher semi-professionellen Charakter hat.

Die zweite Form von Flexible Offices, die Business Center, gibt es bereits seit den 1980er-Jahren. In den Business Centern werden hochwertig-funktional ausgestattete Büros an Einzelpersonen oder Unternehmenskunden vermietet. Die Betreiber bieten ihren Kunden zudem einen professionellen Service an. Heutzutage betreibt der Anbieter Regus etwa 70 % aller Business Center in Deutschland.

Die Hybriden Workspaces ist die jüngste der drei Angebotsformen. Sie verbindet Elemente von Coworking Spaces und Business Centern. Anbieter wie WeWork, Rent24 oder Design Offices vermieten zwar gleichfalls Schreibtische in Open-Space-Bereichen, wesentlich bedeutsamer ist jedoch die Vermietung von privaten Büros an einzelne Personen oder Unternehmenskunden. Damit werden sowohl typische Nutzer von Coworking Spaces (Selbstständige und Start-ups) als auch jene von Business Centern (größere Unternehmen) angesprochen.

Derzeit gibt es in Berlin 198 Flexible Workspaces, deren Lagen sich überwiegend an den großen Berliner Bürostandorten City West, Mitte und City Ost konzentrieren. Die Bezirke Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg stechen hierbei mit jeweils 90 und 42 Spaces deutlich heraus, wobei daneben die City West in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 14 Spaces prominent vertreten ist. Die Randlagen von Berlin (Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Spandau) sind bislang nur sehr schwach ausgestattet. Zwar findet sich in jedem Bezirk mindestens ein Flexible Workspace, jedoch krankt das Konzept hier weitgehend an dem fehlenden urbanen Milieu – parallel zu dem ohnehin deutlich weniger aktiven Büroflächenmarkt.

In der Gesamtbetrachtung ist auffällig, dass in Berlin Coworking Spaces mit 142 Standorten dominieren, gefolgt von Hybriden Workspaces (33 Standorte) und Business Centern (23 Standorte). Von allen drei Angebotsformen befinden sich jeweils die meisten Standorte in Mitte. Bei Coworking Spaces sticht zudem Friedrichshain- Kreuzberg hervor, während sich Business Center vermehrt in Charlottenburg-Wilmersdorf angesiedelt haben.

Bei den Anbietern fällt auf, dass der Markt für Business Center und Hybride Workspaces von wenigen großen Anbietern dominiert wird. Hierbei stechen insbesondere Regus und Sirius Facilities bei Business Centern (12 bzw. 4 Spaces) sowie WeWork, Rent24 und Design Offices für Hybride Workspaces (aktuell 10, 7 und 5 eröffnete Spaces) heraus. Im Gegensatz dazu ist die Anbieterstruktur bei den Coworking Spaces deutlich kleinteiliger. Zwar gibt es mit Unicorn und KB Kiez Büro ebenfalls zwei größere Coworking-Anbieter (11 und 6 Spaces), angesichts von insgesamt 142 Coworking Spaces in der Stadt stellen sie aber lediglich einen kleinen Teil des Angebots dar. Demgegenüber betreiben 99 Anbieter jeweils nur einen Coworking Space.

Die kleinteiligere und zum Teil semiprofessionelle Anbieterstruktur im Bereich Coworking spiegelt sich ebenfalls in den Preisen wider. So zahlt man in den etablierten Bürostandorten etwa ab 200 € pro Monat für einen Arbeitsplatz in einem Coworking Space. In Hybriden Workspaces belaufen sich die monatlichen Kosten auf mindestens 325 €, während die Preise in Business Centern bei 360 € beginnen. Diese Preisunterschiede können auf unterschiedlichen Zielgruppen (Einzelpersonen oder Unternehmen) und auf die Büroausstattung zurückgeführt werden. Zwar ist Letztere im Kern mit einem festen Arbeitsplatz, Zugang innerhalb der Öffnungszeiten, Möglichkeiten zu drucken und WLAN sowie häufig auch einer Küche, freien Getränken und einer Lounge in allen Marktsegmenten sehr ähnlich. Da aber eine hochwertig-funktionale Büroausstattung gerade in Hybriden und Business Centern zum Unique Selling Point gehört, hebt sie sich schon allein deswegen von jener in Coworking Spaces ab. Betrachtet man die Lagen, finden sich zumindest zwischen Charlottenburg- Wilmersdorf, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg nur marginale Preisunterschiede.  

Der Markt für Flexible Workspaces hat spätestens mit dem Auftreten von Hybriden sein Nischendasein verloren und wird aktuell ein zunehmend relevanter Bestandteil des Berliner Büromarktes. Dies lässt sich unter anderem anhand des Flächenumsatzes am Berliner Büromarkt erkennen. Im ersten Halbjahr 2019 entfielen allein 52.000 m² auf die Anbieter von Flexible Workspaces, wovon die Hälfte auf das Hybrid-Konzept entfielen. WeWork war dabei der aktivste Anbieter und hat im ersten Halbjahr 2019 etwa 11.500 m² Bürofläche angemietet. Im Jahr 2019 setzt sich diese Entwicklung fort. Daneben haben Rent24, die Instant Group und The Office Group großvolumig Flächen angemietet. Aufgrund ihres Vorteils der größeren Flexibilität ist davon auszugehen, dass Flexible Workspaces dauerhaft einen Teil des Angebots am Büromarkt stellen werden.