Fachmarktzentren Deutschland 2019

Publikation

Fachmarktzentren in Deutschland

Fachmarktzentren in Deutschland. Werte sichern, Werte steigern.

1. Die Assetklasse Fachmarktzentrum lohnt sich weiterhin
Die Renditekompression ist bei neu und hochpreisig akquirierten Standorten spürbar und es ist nach wie vor nicht absehbar, wann die Niedrigzinsphase enden wird. Fachmarktzentren sind weiterhin lohnenswerte Investitionsobjekte. Investoren sind zwar inzwischen bei Einzelhandelsimmobilien kritisch, besonders weil die Auswirkungen des Onlinehandels immer noch schwer abzuschätzen sind. Der hohe Anteil an Nahversorgungsangeboten, den Fachmarktzentren und Hybride haben, ist wegen der geringen Online-Umsatzanteile ein Stabilitätsfaktor, den Investoren ebenso schätzen wie die stabilen Cashflows. Interessant bleibt die Assetklasse auch, weil sie viele Reserven zur Wertsteigerung bietet – vom operativen Tagesgeschäft bis hin zu umfassenden Refurbishments. Die hohe Nachfrage der letzten Jahre hat der gesamten Bewirtschaftung und Wertschöpfung der Assetklasse Fachmarktzentrum/Hybride einen großen Professionalisierungsschub gegeben. Diese Entwicklung beinhaltet das vielleicht größte Potenzial, das Investoren nutzen können. Erst vor wenigen Jahren aus einem Dornröschenschlaferwacht, haben sich die großen Nahversorgungscenter mächtig gemausert, und der Prozess hält unvermindert an. Investoren handeln inzwischen ganze Portfolien und unter Portfolioaspekten sollten sie auch die gesamte operative Bewirtschaftung handhaben. Synergien aus Einzelobjekten zu realisieren wird zusehends schwieriger; Portfolien bieten mehr Chancen, von Mengengerüsten, Standardisierung und Effizienzreserven zu profitieren.

2. Nachhaltigkeit bietet gute Wertschöpfungsmöglichkeiten
Nachhaltigkeit ist weit mehr als das Senken von Energieverbräuchen und längst nicht immer kostenintensiv. Es ist schon an sich eine Aufgabe, in der Branche ein einigermaßen gleiches Verständnis dessen herzustellen, was unter Nachhaltigkeit subsumiert wird. Gegenstand nachhaltiger Unternehmensführung ist die ganzheitliche Berücksichtigung der ökologischen, ökonomischen und sozialen Verantwortung in allen unternehmerischen Prozessen und Funktionen, um einen Wettbewerbsvorteil zu erlangen. Daraus ergibt sich eine neue Zielgewichtung, weg von kurzfristiger Gewinnmaximierung hin zur Orientierung an langfristigen wirtschaftlichen Erfolgen. Basis dafür ist, die Auswirkungen der eigenen Aktivitäten in einer zeitlich langfristigen Perspektive auf den Unternehmensfortbestand einzubeziehen. Das gilt auch für das Management jedes einzelnen Objekts. Da Nachhaltigkeit auch in der Finanzbranche immer wichtiger wird, kann man erwarten, dass entsprechend gemanagte Objekte sich beim Verkauf besser rentieren als solche, die es nicht sind. Es wird wahrscheinlich eine Übergangszeit geben, bis sich das flächendeckend niederschlägt, aber schon die aktuellen Marktbedingungen spielen nachhaltigen Konzepten in die Hände. Aber auch ohne ein umfassendes Nachhaltigkeitskonzept können erfolgreiche Schritte eingeleitet werden. Im täglichen Facility Management lassen sich z. B. auch durch kleine und schnell umzusetzende Maßnahmen Wirtschaftlichkeitssteigerungen erzielen: Trocken- statt Nassreinigung, sensorgesteuerte Beleuchtung, Umstellen auf LED, gebündelter Einkauf von Energie – die Liste lässt sich leicht fortsetzen. Große Maßnahmen wie der Austausch energieintensiver Haus und Betriebstechnik sind ein Aspekt, der bei umfangreichen Modernisierungen bzw. Refurbishments eingeplant und umgesetzt werden kann und sollte. Das Feld der Nachhaltigkeit wird auf jeden Fall in den nächsten Jahren massiv an Bedeutung gewinnen.

3. Anpassung von Fachmarktzentren ist eine Kernaufgabe
Aktuell sind auch im Fachmarktsegment die allgemeinen Trends der Handelsentwicklung angekommen. Schieflagen oder gar Insolvenzen langjähriger Marktteilnehmer wie z. B. Gerry Weber, Esprit oder Tom Tailor haben Flächenanpassungen und Nachvermietungsbedarfe zur Folge. Während in den letzten Jahren der Warendruck durch vergrößerte Mietflächenerhöht wurde, steht heute die Gesundung der Flächenproduktivitäten durch Mietflächenverkleinerung oft im Fokus. Die Aufgabe des aktiven Handelsflächenmanagements ist es, auf die Anforderungen der Mieter zu reagieren und sowohl das Flächenlayout als auch den Mietermix anzupassen. Abgesehen von großflächigen Refurbishments ganzer Objekte sind diese Anpassungen eine laufende Aufgabenstellung, um die betroffenen Handelsobjekte dauerhaft auf hohem Erfolgsniveau zu halten. Diese Entwicklung findet sich je nach Branche in sehr unterschiedlicher Ausprägung. Hier spiegelt sich aktuell die Größenordnung der Umsatzverluste an den Onlinehandel wider. Umsatzabwanderungen von teilweise deutlichüber 30 % müssen zwangsläufig zu Anpassungen führen. Fachmarktzentren sind gerade deshalb so beliebt, weil sie über starke Anker im Lebensmitteleinzelhandel verfügen. Gerade im Bereich Lebensmittel und Nahversorgunggibt es absolut positive Umsatzentwicklungen. Es gibt Wünsche nach zusätzlichen Verkaufsflächen, die gerade von den Lebensmitteldiscountern und den Drogeriemärkten ausgehen. Auch die Wünsche der Verbrauchermüssen erfüllt werden. Besonders in Fachmarktzentren wurden bis vor kurzem die gestiegenen Anforderungen der Verbraucher an Gestaltung, Warenpräsentation, Aufenthaltsqualität, Erlebnis und Service bei der Konzeption vernachlässigt. Die Funktionalität stand bisher klar im Vordergrund, das hat sich aber geändert.

Strukturelle Vorteile wie gute Erreichbarkeit, Übersichtlichkeit und kundenorientiertes Angebot werden künftig nur zusammen mit einer ansprechenden Aufenthaltsqualität und zusätzlichen Angeboten aus Gastronomie und Freizeitz um Erfolg führen. Dabei spielen auch das äußere und innere Erscheinungsbild eines Fachmarktzentrums mit seinen Einflüssen auf das Wohlbefinden der Kunden eine wichtige Rolle. Natürlich ist bei den großen Refurbishments das (Re-)Branding von zentraler Bedeutung. Mit einer neuen Centermarke, eingebettet in eine authentische Story und ein überzeugendes Leistungsversprechen, lässt sich ein signifikant positiver Frequenz- und Umsatzeffekt erreichen und ein erfolgreicher Relaunch abschließen.

4. Das Aufgabenspektrum der Vermietung wird anspruchsvoller
Die wichtigste Eigenschaft in der Vermietung ist heute, die Bedürfnisse aller Zielgruppen im Auge zu behalten und aufeinander abzustimmen. Es geht um weit mehr, als Flächenneu- oder nachvermieten zu können. Bestehende Mieter langfristig in einem Objekt zu halten wird immer wichtiger. Vor allem geht es darum, im Rahmen einer ganzheitlichen, auf klar definierte Verbrauchergruppen penibel ausgerichteten Produktstrategie durch die Vermietung die Positionierung und Profilschärfung jedes einzelnen Objekts innerhalb seines Wettbewerbsumfeldes mit umzusetzen. Das ist die Königsdisziplin, durch die Bestandsmieter gebunden und passende Neumieter gewonnen werden können.

Voraussetzung dafür ist es, die Bedürfnisseder Verbraucher und Mieter überhaupt zu kennen und Veränderungen vorzunehmen, um diesen Bedürfnissen gerecht zu werden. Das kann bei Vermietung im Bestand geschehen, aber auch im Rahmen von Erweiterungen oder Modernisierungen. Immer wichtiger wird es, die Interessen eines Fachmarktzentrums als Ganzes auch gegenüber lokalen Interessengruppen zu vertreten, z. B. Politik, Verwaltung und IHK. Ziel ist, den Boden zu bereiten, um im gemeinsamen Handlungs- und Handelsverbund aller Interessengruppen Bereitschaft für grundlegendere Anpassungen wie Nutzungsänderungen oder zusätzliche Flächen zu erzeugen. Denn die Dynamik der Veränderungsprozesse im Einzelhandel wird noch lange so hoch bleiben, wie sie ist.

5. Die Kommunen sollten den Schulterschluss mit den Handelsflächen suchen
Diese Publikationsreihe beschäftigt sich seit der ersten Ausgabe intensiv mit Themen und Anwendung des Planungsrechts. In der letzten Ausgabestellten drei ganz unterschiedliche Städte vor, wie sie mit den Veränderungen im Einzelhandel umgehen. Diese Beispiele exzeptioneller kommunaler Initiativen entwickelten jeweils die gesamte stationäre Handelslandschaft der Stadt in allen Lagen in einem integrierten Ansatz, anstatt die Lagen in Opposition zueinander zustellen und zu behandeln. Diese Ansätze sind ermutigend und hoffentlich ein Anzeichen dafür, dass etwas in Bewegung kommt. Es hat langsam den Anschein, dass sich die kommunale Sicht auf die meist ungeliebten Lagen am Rand der Städte und auf der grünen Wiese zaghaft ändert. Die bisher unterschätzte Bedeutung des Onlinehandels für die kommunale Versorgungsinfrastruktur wird mittlerweile erkannt. Es ist wünschenswert, dass kommunale Vertretererkennen, dass es nicht hilfreich ist, stationären Handel kleinteilig zu reglementieren und gleichzeitig große Logistikflächen für den Onlinehandel zu genehmigen. Der Wettbewerb der Handelslagen einer Stadt wird nicht mehr primär zwischen den stationären Lagen wie Innenstadt, Stadtrand und grüner Wiese ausgetragen, sondern zwischen allen stationären Lagen auf der einen und dem (reinen) Onlinehandel auf der anderen Seite.

Die Handelsimmobilienbranche sucht schon lange den Schulterschluss mit den Kommunen, denn sie weiß, dass nur ein Verbund flexibel gestaltbarer Handelslagen eine Stadt attraktiv macht und das beste Mittel ist, das man dem Onlinehandel entgegensetzen kann. Der Kampf gerade eher ländlicher Gemeinden um die Gunst der Konsumenten ist einer, den die Handelsimmobilienbranche ebenfalls führen muss. Denn eine der größten Gefahren für viele Städte und Kommunen sind die anhaltenden Siedlungsbewegungen, die zu immer größer werdenden urbanen Ballungsräumen führen. Gerade in Randlagen und im ländlichen Raum können attraktive Fachmarkt-und Nahversorgungszentren einen Beitrag leisten, die Menschen zum Bleiben zu bewegen. Eine gute Versorgungsinfrastruktur ist ein wichtiges Mittel lokaler und regionaler Wirtschaftsförderung. Altes Denken sollte wichtige Entwicklungen in der Gesellschaft nicht mehr unberücksichtigt lassen und sich somit negativ auf hochqualifizierte Arbeitsplätze auswirken. Altes Denken bedeutet, die verschiedenen Einzelhandelslagen einer Gemeinde als Gegenspieler zu verstehen und nicht als Teile einer ganzheitlichen Handelslandschaft, die die Wünsche der Verbraucher am besten im bedarfsgerecht orchestrierten Zusammenspiel bedienen. Protektionismus schützt keine Einzellage, schädigt aber alle zusammen und darüber hinaus auch die Gesamtattraktivität einer Stadt als Lebensraum. Nur das vereinte Handeln von Kommunen, stationärem Handel und Handelsimmobilien kann dafür sorgen, dass unsere Städte und Gemeinden lebenswert und lebendig bleiben.

 

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