Langweilig ist sexy: Investmentmarkt für Fachmarktzentren

Research Artikel

Langweilig ist sexy: Investmentmarkt für Fachmarktzentren

Text: Jennifer Güleryüz

Zinswende verschoben – vorerst ändert sich nichts
Die Zinswende im Euroraum lässt weiter auf sich warten: Die EZB hat zwar das Nettoankaufsprogramm von Wertpapieren beendet, jedoch verharrt der Leitzins weiterhin auf dem Rekordtief von null Prozent (siehe Abbildung unten).

Dieses anhaltend niedrige Zinsniveau lässt Investoren, die auf stabile Renditen setzen wollen oder müssen, gegenüber der Anlage in „Betongold“ so gut wie keine Alternativen: Die Aktienmärkte sind volatil und AAA-Staatsanleihen notieren teilweise wieder im negativen Bereich. Dementsprechend bleibt die Investmentnachfrage nach Immobilien sehr hoch (siehe Abbildung unten).

Langweilig ist sexy – Deutschland profitiert
Von dieser Nachfrage profitiert der deutsche Immobilienmarkt im Besonderen, schließlich zählt der hiesige Markt bei der schier endlosen Brexit-Umsetzung und damit anhaltenden Ungewissheit zu einem der wenigen Anlagehäfen, die als sicher gelten.

Anders ausgedrückt: Langweilig ist sexy in einer Welt mit großer Volatilität und politischen Risiken. So sexy, dass das Immobilienjahr 2018 es in die Geschichtsbücher geschafft hat. Mehr als 60 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr in deutsche Gewerbeimmobilien investiert – neuer Rekord.

Auch im ersten Quartal diesen Jahres ist die Attraktivität der Bundesrepublik deutlich geworden: Deutschland konnte den normalerweise liquideren britischen Investmentmarkt auf Platz 2 verweisen, und das trotz Umsatzrückgangs. Bis zum Jahresende ist mit einem abermals hohen Volumen von über 50 Mrd. Euro zu rechnen (siehe Abbildung unten).

Nicht nur die Volumina erreichen neue Sphären, auch die Renditen sind auf einem nie dagewesenen Niveau angekommen. So rangieren die Spitzenrenditen aller Assetklassen weit unter ihren 10-Jahres-Durchschnitten. Die Prämie auf den risikofreien Zinssatz (10-jährige Bundesanleihe) ist jedoch immer noch hoch und liegt derzeit bei rund 290 Basispunkten für Büros und erstklassige Geschäftshäuser (siehe Abbildung unten).

Premiere: Fachmarktzentren-Rendite niedriger als Shopping Center
Mit Blick auf den Investmentmarkt für Handelsimmobilien sticht ein Segment besonders hervor: Fachmarktzentren. Ihre Spitzenrenditen sind seit dem Jahr 2009 um 280 Basispunkte auf zuletzt 3,9 % gesunken – kein anderes Handelssegment kann eine solch starke Renditekompression vorweisen. Zum Vergleich: Geschäftshäuser haben sich im selben Zeitraum um lediglich 170 Basispunkte verteuert, Shopping Center um 150 Basispunkte.

Somit erreichte die Spitzenrendite von Fachmarktzentren nicht nur einen neuen Tiefstand, sie sank auch erstmals unter die von Shopping Centern (siehe Abbildung unten).

Grund dafür ist vor allem die veränderte Risikowahrnehmung der Investoren. Schließlich sehen sie in Immobilien mit nahversorgungsrelevantem Mieterbesatz ein nach wie vor interessantes und gegenüber dem Onlinehandel bis dato resistentes Anlageprodukt. Bei Mietern mit einem onlineanfälligeren Angebot halten sich Investoren hingegen zunehmend zurück. So kommt beispielsweise die schwache Entwicklung des Mode- und Elektromarktes, welche in Shopping Centern meist den Angebotsschwerpunkt ausmachen, dort stärker zum Tragen als bei Fachmarktzentren oder attraktiven Stadtteil-Zentren.

Hinzu kommt, dass die Mehrzahl der Core-Shopping-Center in den letzten Jahren von Langfristinvestoren erworben und somit für etliche Jahre dem Investmentmarkt de facto entzogen wurde. Die aktuell angebotenen Objekte entsprechen deshalb nur selten den Anforderungsprofilen der Investoren. Demzufolge ist das Transaktionsvolumen von Shopping-Centern stark rückläufig (siehe Abb. 6). Angesichts der zurückhaltenden Nachfrage dürften die Renditen für Shopping Center zukünftig steigen und damit wieder zu einer verbesserten Liquidität dieses Produktes führen.

Der Volumenrückgang von Fachmarktzentren dürfte hingegen eher als Folge eines geringen Angebots zu interpretieren sein. Daher ist auch in Zukunft mit keiner Entspannung der Renditen zu rechnen (siehe Abbildung unten). 

Wachstum im Onlinehandel sorgt für Umsatzverluste im Offlinehandel – außer bei kurzfristigen Bedarfsgütern
Die veränderten Investorenpräferenzen korrespondieren mit den Entwicklungen im Einzelhandel. Laut Forrester Analytics wird die Modebranche in Deutschland in den nächsten fünf Jahren online um rund 80 % an Umsatz zulegen, wohingegen sie offline rund 2 % Umsatz verlieren wird. Ganz ähnlich sieht der Markt für Elektroartikel aus. Während online mit einer Zunahme von 64 % zu rechnen ist, erwartet den stationären Handel ein Verlust von 5 %.

Kurzfristige Bedarfsgüter wie Lebensmittel oder Drogeriewaren zeichnen jedoch ein anderes Bild. So ist der Onlinehandel mit Lebensmitteln zwar in aller Munde und ein beliebtes Thema der Medien, die eigentliche Sensation spielt sich jedoch offline ab: Rund 6,7 Mrd. Euro konnten im letzten Jahr stationär zusätzlich erwirtschaftet werden, allein mit Lebensmitteln.

Zählt man Drogeriewaren hinzu, kommt man auf einen zusätzlichen Umsatz von mehr als 7,2 Mrd. Euro. Kein anderes Segment kann solche Wachstumsraten vorweisen – vor allem mit Blick in die Zukunft (siehe Abbildung unten).

Nahversorgungs- und Discountkonzepte dominieren den Vermietungsmarkt
Dementsprechend sind bundesweit agierende Lebensmittelfilialisten wie Rewe, Edeka oder Aldi weiter auf Expansionskurs und neben den beiden Drogeriemarktketten dm und Rossmann für einen Großteil des Vermietungsumsatzes der letzten Jahre verantwortlich.
 
Auffällig sind auch die Expansionsmaßnahmen der Nonfood-Discounter wie Action, Tedi und Woolworth sowie der Textildiscounter KiK und Takko. Sie setzen auf schnelle Erreichbarkeit sowie Nähe zum Kunden. In Verbindung mit Frequenz generierenden Lebensmittelankern sind diese Anbieter häufig Bestandteil erfolgreich agierender Fachmarktzentren, auch weil sie mit ihrem stark preisorientierten Konzept bisher weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel sind.

Fachmarktzentren werden auch in Zukunft auf hohe Investorennachfrage treffen
Das Ergebnis: Gut positionierte Fachmarktzentren mit Nahversorgungscharakter bieten ein hervorragendes Rendite-Risiko-Profil. Trotz des neuen Rendite-Tiefstandes von 3,9 % bieten sie immer noch einen deutlichen Renditevorteil gegenüber anderen Assetklassen wie beispielsweise Büro oder auch Wohnen mit Risikoprämien von bis zu 140 Basispunkten (siehe Abbildung unten). Aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass Fachmarktzentren sowie attraktive Stadtteilzentren auch in Zukunft auf eine hohe Investorennachfrage treffen werden.