Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Frankfurt Q3-2017

12 Oktober 2017

Hohe lokale Nachfrage und Brexit-Fantasien treiben den Frankfurter Markt 

  • Frankfurt verzeichnet mit 427.800 m² Flächenumsatz den größten Zuwachs aller Top-6-Märkte (+ 25,8 % ggü. Vorjahreszeitraum)
  • Spitzenmiete hat die 40 Euro-Schwelle überschritten 
  • Transaktionsvolumen bleibt mit rund 3,0 Mrd. Euro stabil (+ 3 % ggü. Q3-2016) 
  • Jahresendrallye wird so ausgeprägt wie selten zuvor

Der Frankfurter Markt bleibt auch unabhängig von Brexit-Effekten sehr aktiv: Auf dem Bürovermietungsmarkt bestimmen eine hohe Nachfragepipeline und Großgesuche das Marktgeschehen, Investoren können sich auf einen intensiven Bieterwettstreit gefasst machen.

Büromarkt: Hohe Nachfragepipeline erhöht Druck
In der Bankenmetropole stehen die Zeichen weiterhin auf Wachstum. Eine repräsentative Kennziffer hierfür ist der Büroflächenumsatz, der mit 427.800 m² um 25,8 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist – das größte Wachstum deutscher Top-Büromärkte. „Für dieses positive Ergebnis zeichneten weniger Anmietungen in Folge des anstehenden Brexit verantwortlich, vielmehr wurden die Umsätze von der guten wirtschaftlichen Entwicklung sowie der stetig steigenden Nachfrage in zentralen und peripheren Lagen getrieben“, sagt Benjamin Remy, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Frankfurt. Der Savills-Experte geht daher davon aus, dass bis zum Jahresende das 10-Jahres-Hoch erreicht wird. Die aktuelle Nachfragepipeline und der weiter zunehmende Bedarf an großen, zusammenhängenden Flächen sprechen dafür. So kommen allein sieben Großgesuche auf eine Fläche von 100.000 m². Zudem kursieren zwei weitere Gesuche mit zusammen 100.000 m² als Gerücht im Markt.

Dies stellt Frankfurt vor eine große Herausforderung: Aktuell stehen den Großgesuchen im CBD nur rund 38.000 m² moderne Fläche ab 1.000 m² gegenüber. Der Angebotsengpass, der schon heute die Anmietung großer, moderner Büroräume erschwert, bleibt bestehen – trotz zukünftiger Neuentwicklungen. Die insgesamt 184.400 m², die in den kommenden zwei Jahren auf den Markt kommen, werden den Nachfrageüberhang nur anteilig stillen können. „Angesichts der aktuellen Lage brauchen wir aus Mietersicht mehr spekulative Entwicklungen“, sagt Niederlassungsleiter Jan Stadelmann. „Auch in den Back-Office Standorten gibt es viele Gesuche nach Neubauqualität, denen momentan kein Angebot gegenüber steht.“ Insbesondere in Hinblick auf die zu erwartenden Brexit-Folgen ist von einem steigenden Druck auf den Büromarkt auszugehen. „Entscheiden sich weitere Finanzinstitute für die Umsiedelung in die Mainmetropole, wird ein steigendes Flächenfertigstellungsvolumen zur Grundvoraussetzung für die Realisierung entsprechender Anmietungen“, so Remy. Erste Konsequenzen sind bereits jetzt erkennbar: Die Spitzenmiete erreichte bereits im dritten Quartal die Schwelle von 40 Euro und dürfte bis Jahresende sogar noch weiter leicht zulegen – im Schnitt müssen Unternehmen in Frankfurt 19 Euro pro m² zahlen.

Von dem Nachfrageüberhang in zentralen Lagen Frankfurts profitieren auch anliegende Teilmärkte wie beispielsweise das Europaviertel. Hier lag der Flächenumsatz der letzten zwölf Monate mit rund 35.000 m² gegenüber dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre um knapp zwei Drittel höher, das durchschnittliche Mietniveau ist innerhalb der letzten zwölf Monate um mehr als 17 % auf über 23 Euro angestiegen. „Diese Entwicklungen lassen sich ebenso in peripheren Lagen wie Niederrad und Eschborn beobachten – die Angebotsknappheit kommt nach wie vor auch den B-Lagen zugute“, so Stadelmann.

Investmentmarkt: Brexit-Fantasien intensivieren Bieterwettstreit
Am Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt deutet vieles auf ein außerordentlich umsatzstarkes Jahr hin. Innerhalb der ersten drei Quartale des laufenden Jahres wurde ein Transaktionsvolumen von rund 3,0 Mrd. Euro erzielt – ein Zuwachs von 3 % gegenüber des entsprechenden Zeitraums in 2016. Die größten Transaktionen waren der Büroanteil-Verkauf des Projekts „Grand Central“ für etwa 300 Mio. von Phoenix und Groß & Partner an Amundi, die Veräußerung des T8, das für ebenfalls 300 Mio. von Credit Suisse an die südkoreanische Mirea Asset Global Investments ging, sowie das Westend Carree, das von Triuva an InfraRed Capital Partners veräußert wurde. „Es deutet sich an, dass die Jahresendrallye so stark ausgeprägt sein wird wie selten zu vor“, berichtet Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt, und ergänzt: „Momentan befinden sich allein an Bürotürmen über 3,5 Mrd. Euro Handelsvolumen am Markt.“

Auf dem Investmentmarkt sind auch ohne konkrete Abschlüsse die Folgen des Brexit-Votums bereits jetzt spürbar. „Für die Kapitalanleger sind insbesondere die mit dem Brexit verknüpften positiven Entwicklungsimpulse wie die erhöhte Mieternachfrage bei steigenden Mieten attraktiv. Die Mainmetropole könnte zu den größten Profiteuren von Arbeitsplatzverlagerungen nach Kontinentaleuropa gehören“, so Stadelmann. „Bereits die Aussicht auf entsprechende Standortentscheidungen in der Finanzwirtschaft führt zu einer Intensivierung des Bieterwettstreits um Frankfurter Gewerbeimmobilien.“ Infolgedessen ist die Bürospitzenrendite um weitere 20 Basispunkte gefallen und liegt nunmehr bei 3,1 %.

Doch auch unabhängig von etwaigen Brexit-Verlagerungen sind großflächige, moderne Büros in A-Lagen Mangelware. Investoren begeben sich deshalb immer häufiger auf die Suche nach zentral gelegenen Objekten mit Leerstand, die nicht den Qualitätsstandards von heute entsprechen, um diese wieder auf ein marktgängiges Niveau zu heben. „Dass Leerstand wieder gerne eingekauft wird, steht für einen Paradigmenwechsel am Frankfurter Investmentmarkt und unterstreicht das Vertrauen, das Investoren dem Markt entgegenbringen“, konstatiert Schmid. „Gleichwohl macht die vergleichsweise hohe Volatilität des Frankfurter Marktes eine genaue Prüfung der Lage und der Qualität des Objektes weiterhin unverzichtbar.“ Neben sekundären Frankfurter Lagen profitieren auch Umlandstandorte, die statistisch nicht zum Frankfurter Marktgebiet zählen, von der hohen Nutzer- und Investorennachfrage. So wurden im Umkreis von 20 km im bisherigen Jahresverlauf Gewerbeimmobilien für etwa 1,1 Mrd. Euro gehandelt – dies entspricht einem Zuwachs von 9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die höchste Handelsaktivität weist dabei aktuell Eschborn auf. „Eschborn positioniert sich derzeit erfolgreich neu als etablierter Satellitenstandort und kann somit eine entsprechende Nutzernachfrage erzeugen“, berichtet Schmid und fügt hinzu: „Zudem bietet der Standort noch höhere Renditen als die Kernstadt Frankfurt.“

 
 

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