• Büroflächenumsatz sank ggü. dem Vorjahresquartal um 36 % auf 175.900 m²
• Startup-Szene besonders von der Pandemie betroffen
• 4,1 Mrd. Euro Transaktionsvolumen am Investmentmarkt – noch nie war ein Auftaktquartal so stark
• Kurzfristig steigende Anfangsrenditen erwartet  

Während sich die aktuelle Situation unmittelbar auf den Flächenbedarf auswirken wird, dürften die Investoren ihre Mietwachstumserwartungen infolge möglicher Nachfragerückgänge nach unten korrigieren.

Büromarkt: Führt die Pandemie zum wiederkehrenden Gleichgewicht?
Auch wenn die COVID-19-Pandemie einen Großteil des öffentlichen Lebens in Berlin lahmgelegt hat und sich dementsprechend stark in der eigentlich pulsierenden Hauptstadt bemerkbar macht, spiegelt sich dies noch nicht in den Zahlen wider. Der Büroflächenumsatz ging mit 175.900 m² zwar deutlich zurück und lag 36 % unter dem Vorjahreswert, die Mieten nahmen bei einem gleichbleibenden Leerstand von 1,2 % allerdings noch leicht zu. Während sie im Schnitt um 5,3 % auf 27,80 Euro/m² stiegen, wurde mit einem Zuwachs von 1,3 % auf 40,20 Euro/m² in der Spitze erstmalig die 40-Euro-Schwelle überschritten.

Jan-Niklas Rotberg, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin, gibt jedoch zu bedenken: „Am vergangenen Quartal ist gewiss noch kein Trend abzuleiten. In welchem Ausmaß die COVID-19 Pandemie die Wirtschaft und den Bürovermietungsmarkt der Hauptstadt tatsächlich beeinflussen wird, bleibt abzuwarten. Berlin birgt in Hinblick auf den vielfältigen Branchenmix sowie durch seine Stellung als Hauptstadt ein nach wie vor ausgewogenes Risikoverhältnis, bei dem Chancen überwiegen.“ Ein vergleichsweise hoher Flächenanteil entfällt im ersten Quartal auf Mieter der öffentlichen Hand. Diese sind von der Pandemie weniger betroffen, wohingegen Nutzer aus der Startup-Szene die Krise deutlicher zu spüren bekommen. „Die Frage, die uns auch in der Berliner Immobilienwirtschaft umtreibt, ist die der Dauer: Wie lange wird der aktuelle Zustand andauern? Je länger die Dauer, desto schwerer werden die Folgen sein. Gleichzeitig kann gerade Berlin durch den gerade angestoßenen Kulturwandel, der vor allem Tech-Unternehmen begünstigt, als eben der Tech-Standort im besonderen Maße profitieren“, so Rotberg. „Der Flächenbedarf wird zunächst aber abnehmen.“

Hierdurch könnte sich die jahrelange Diskrepanz zwischen Nachfragewachstum und zu geringer Flächenpipeline umkehren. „Es ist davon auszugehen, dass Anmietungsentscheidungen teilweise aufgehoben oder zum Teil verschoben werden. Außerdem dürften Unternehmen häufiger den Weg der Prolongation wählen, sodass der Flächenumsatz in den kommenden Monaten niedriger ausfallen dürfte als zuletzt gewohnt. Bevor die Nominalmieten reagieren, dürfte jedoch zunächst vermehrt mit Incentives gearbeitet werden“, prognostiziert Rotberg. Dem sinkenden Bedarf stehen in den nächsten zwei Jahren knapp 3,5 Mio. m² Flächenfertigstellungsvolumen gegenüber. Demzufolge könnte COVID-19 dafür sorgen, dass der Berliner Markt wieder zu einem gesunden Maß zurückkehrt.             

Investmentmarkt: Rekordvolumen kann Jahresaussicht nicht komplett erhellen
Auch auf dem Berliner Investmentmarkt sind die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zumindest in Bezug auf das Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2020 noch nicht zu erkennen. Im Gegenteil: Mit einem Wert von rund 4,1 Mrd. Euro blicken wir auf das stärkste Auftaktquartal aller Zeiten zurück – und das zweitstärkste überhaupt nach Q3 2019. Ein entscheidender Faktor war die Tatsache, dass ein Großteil des Volumens der TLG-Übernahme durch Aroundtown auf Berlin entfallen. Damit machten Büroimmobilien auch rund 60 % des Gesamtvolumens in den ersten drei Monaten aus.
„Die Ergebnisse zeigen, dass die Auswirkungen der Pandemie bisher in der Praxis nicht ablesbar sind. Dennoch erwarten wir für das zweite Quartal eine deutlich geringere Transaktionsaktivität. Das wird sich auch im Gesamtjahresergebnis widerspiegeln: Trotz des starken Jahresauftakts wird dieses nicht an das Vorjahr anknüpfen können“, prognostiziert J. Philipe Fischer, Director und Head of Berlin Office bei Savills.

Investoren dürften aufgrund der starken wirtschaftlichen Verwerfungen ihre Mietwachstumserwartungen nach unten korrigieren und vielen ausländischen Käufern ist der Marktzugang aktuell kaum möglich, was wiederum in einem Rückgang der Nachfrage mündet – zwei Faktoren, die zu steigenden Anfangsrenditen führen könnten. Zunächst wird der Anstieg allerdings im Non-Core-Segment spürbar sein. Core-Immobilien werden weiterhin begehrt sein und Häuser mit staatlich abgesicherten Mieterträgen könnten aufgrund der Unsicherheit in vielen anderen Assetklassen sogar Rekordpreise erzielen.