Bürovermietungsmarkt: Kaum größere Abschlüsse und Mangel an hochwertigen Flächen

• Flächenumsatz von rund 200.500 m² (- 38 % ggü. Vorjahr)
• Spitzenmiete sinkt im 4. Quartal um 3,1 % auf 33,90 EUR/m²
• Ausblick 2024: Verhaltene Nachfrage und steigender Leerstand

Im vergangenen Jahr belief sich der Flächenumsatz am Kölner Büromarkt auf rund 200.500 m². Dies entspricht einem Umsatzrückgang von etwa 38 % im Vergleich zum Vorjahr. Im 4. Quartal wurden 68.140 m² Bürofläche umgesetzt und damit immerhin in etwa so viel wie im Quartalsdurchschnitt der vorherigen fünf Jahre. Entscheidenden Anteil daran hatten zwei Abschlüsse über 10.000 m². Dabei handelte es sich um eine Untervermietung und um einen Zwischennutzer. Dies waren zugleich die einzigen Abschlüsse in dieser Größenordnung im vergangenen Jahr. Insgesamt gab es im letzten Jahr nur 18 Abschlüsse größer als 2.000 m² - zum Vergleich: Im Vorjahr waren es noch 30 Abschlüsse in dieser Größenordnung. Damit bleibt das Geschehen am Kölner Bürovermietungsmarkt kleinteilig und insgesamt gedämpft, wie Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln, berichtet: „Die Nachfrage auf dem Büromarkt ist derzeit verhalten. Insbesondere viele größere Büronutzer sind sich über ihren längerfristigen Flächenbedarf noch nicht im Klaren. Sie konzentrieren sich häufig auf ihre Bestandsflächen und prüfen einen Umbau oder eine Verkleinerung an ihrem bisherigen Standort. Dies liegt auch daran, dass die bevorzugten Flächen, also innerstädtische und hochwertige Flächen, kaum am Markt verfügbar sind. Angesichts der verhaltenen Nachfrage kommen viele Eigentümer ihren Bestandsmietern entgegen und bieten höhere Incentives. Die anhaltende Verunsicherung vieler Büronutzer zeigt sich auch darin, dass viele Unternehmen lieber kürzere Mietverträge abschließen, um sich nicht langfristig an möglicherweise zu große Flächen zu binden.“

Dass sich viele Nutzer auf zentrale Lagen fokussieren, zeigt sich daran, dass rund 40 % des Flächenumsatzes und 38 % aller Abschlüsse auf den Teilmarkt City entfielen. In den beiden vorherigen Jahren lag der Flächenumsatzanteil der City nur bei 28 % bzw. 24 %. Mit rund 16 % des Flächenumsatzes und etwa 20 % aller Abschlüsse war Ehrenfeld-Braunsfeld im vergangenen Jahr der zweitgefragteste Kölner Teilmarkt.

Weil hochwertige Flächen in Köln momentan kaum verfügbar sind und dementsprechende Abschlüsse ausblieben, ging die Spitzenmiete im 4. Quartal gegenüber dem Vorquartal um 3,1 % auf 33,90 EUR/m² zurück. Demgegenüber stieg die Durchschnittsmiete im 4. Quartal um 4,3 % auf 19,50 EUR/m² an. Die Medianmiete ging um 2,7 % nach oben auf nunmehr 16,95 EUR/m². Währenddessen ist die Leerstandsquote in der Domstadt im 4. Quartal um weitere 20 Basispunkte auf 3,5 % gestiegen. Löseke kommentiert: „Sofern hochwertige Büroflächen auf den Markt kommen, müssen Nutzer mit Mieten von rund 30 EUR/m² rechnen. Bei Neubauten in der Innenstadt sind sogar 34 bis 36 EUR/m² realistisch. Abseits des Spitzensegments dürften die Mieten angesichts der auch im laufenden Jahr wahrscheinlich verhaltenen Nachfrage aber kaum noch steigen. Bei älteren Flächen und in Randlagen muss sogar von Mietpreisrückgängen ausgegangen werden. Auch der Leerstand dürfte in diesem Jahr weiter steigen, weil immer mehr Schattenleerstände zu echten Leerständen werden und schlechte Flächenqualitäten immer schwieriger vermietbar sind.“

Gewerbeinvestmentmarkt: Family-Offices stemmen fast ein Viertel des Volumens

• Gewerbetransaktionsvolumen von 582 Mio. Euro (- 56 % ggü. Vorjahr)
• Bürospitzenrendite steigt gegenüber Vorquartal um 10 Basispunkte auf 4,3 %

Am Kölner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien belief sich das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr auf 582 Mio. Euro. Das waren 56 % weniger als im Jahr zuvor. Weil sich viele institutionelle Investoren weiterhin zurückhaltend zeigen, stellte sich der Markt sehr kleinteilig da. So gab es im vergangenen Jahr keine einzige Transaktion mit einem Volumen von mehr als 75 Mio. Euro – das war zuletzt im Jahr 2009 der Fall. Tobias Schneider, Director Investment bei Savills in Köln, kommentiert das Marktgeschehen: „Ähnlich wie im bundesdeutschen Trend blieb die Aktivität am Kölner Gewerbeinvestmentmarkt auch zum Jahresende recht verhalten. Weil viele Banken weiterhin sehr restriktiv bei der Kreditvergabe sind und viele institutionelle Investoren ohnehin ein stabileres Marktumfeld abwarten wollen, konnten sich Eigenkapitalkäufer und allen voran Family-Offices auch im Schlussquartal überproportional häufig als Käufer durchsetzen. Auf Seiten der Eigentümer ist die Verkaufsbereitschaft bislang gering gewesen, weil die hohen Buchwerte oftmals ein Verkaufshindernis darstellen. Im Zuge der Abwertungen erwarten wir hier im laufenden Jahr mehr Dynamik und gehen somit von einem steigenden Angebot aus.“ Im letzten Jahr entfielen rund 24 % des Transaktionsvolumens auf Family-Offices, während es im Durchschnitt der vorherigen fünf Jahre nur 4 % waren.

Rund 40 % des Transaktionsvolumens entfielen im vergangenen Jahr auf Büroimmobilien. Durch die Beteiligung an einem Warenhausportfolio durch Signa Prime zur Mitte des Jahres aber auch durch Verkäufe von Geschäftshäusern und eines Einkaufszentrums entfielen rund 24 % des Volumens auf Einzelhandelsimmobilien und damit deutlich mehr als im Mittel der vergangenen fünf Jahre (11 %). Gesundheitsimmobilien nahmen mit rund 13 % des Volumens Rang 3 ein. Dem bundesweiten Markttrend folgend, stieg die Bürospitzenrendite im 3. Quartal um weitere 10 Basispunkte an und lag zum Jahresende bei 4,3 %.

Elmar Wirths, Head of Cologne Office bei Savills, mit Blick auf das Jahr 2024: „Für das laufende Jahr erwarten wir eine Belebung des Kölner Investmentmarktes, was sich an bereits erfolgten Beauftragungen und anlaufenden Verkaufsvorbereitungen ablesen lässt. Stabilisierend auf das Preisniveau dürfte sich über kurz oder lang auswirken, dass die langfristigen Zinsen inzwischen wieder knapp unter dem Niveau von vor einem Jahr liegen und der Zinsgipfel sehr wahrscheinlich hinter uns liegt. Das verhaltene konjunkturelle Umfeld stellt zwar einen temporären Belastungsfaktor für die Nutzermärkte dar, grundsätzlich sind die fundamentalen Rahmenbedingungen des Kölner Immobilienmarktes jedoch weiterhin sehr robust. Mit Blick auf die niedrigste Büroleerstandsquote aller Top-6-Märkte, dem Mangel an hochwertigen Flächen und der fortgeschrittenen Preiskorrektur dürften sich im laufenden Jahr interessante Opportunitäten für Investoren ergeben.“