Unabhängig davon, ob Sie eine Absichtserklärung abgegeben haben oder nicht, sind vor dem Abschluss des Kaufvertrags eine Reihe von rechtlichen Verfahren zu erledigen. Auch eine technische Due-Diligence-Prüfung sollte durchgeführt werden, aber ein Angebot kann unter der Bedingung abgegeben (oder der Vorvertrag geschlossen) werden, dass diese Untersuchungen keine wesentlichen Probleme oder Mängel aufdecken. Dies ist häufig der Fall, wenn der Käufer mit dem Ergebnis einer vorläufigen Due-Diligence-Prüfung im Allgemeinen zufrieden ist und nur noch einige wenige Aspekte untersucht oder abgeschlossen werden müssen.

Es ist wichtig, dass die folgenden rechtlichen Dokumente überprüft werden. Diese können von Ihrem Anwalt bearbeitet werden, der sich durch Nachforschungen vergewissern wird, dass die eingetragene Immobilie mit dem zu verkaufenden Gebäude und Grundstück übereinstimmt und dass der Verkäufer ein klares Eigentumsrecht hat und niemand anderes Rechte, Belastungen oder Hypotheken auf die Immobilie hat.

Steuernummer 

Ein nicht in Portugal ansässiger Käufer einer Immobilie benötigt zwingend eine portugiesische Steuernummer des örtlichen Finanzamts. Diese Nummer wird für die Eröffnung eines Bankkontos benötigt und erscheint auf Dokumenten, die sich auf den Kauf der Immobilie und die damit verbundenen Steuern beziehen.

Nutzungsgenehmigung 

Alle Immobilien, die nach 1951 gebaut wurden, benötigen eine Nutzungslizenz, die angibt, wofür das Gebäude genutzt werden darf. Damit wird auch bestätigt, dass die Immobilie den Baugenehmigungen und Bauvorschriften entspricht. Wurde die Immobilie vor 1951 errichtet, muss ebenfalls eine entsprechende Bescheinigung ausgestellt werden.

Technisches Wohnzertifikat 

Dies ist ein obligatorisches Dokument für Immobilien, die für Wohnzwecke bestimmt sind und nach März 2004 fertig gestellt wurden.

Grundbuchzertifikat (Certificate) 

Wird vom Grundbuchamt ausgestellt.

Bescheinigung des Finanzamtes 

Wird vom Finanzamt ausgestellt.

Energie-Zertifikat 

Dieses Zertifikat ist gesetzlich vorgeschrieben und dient dazu, die Energieeffizienz der Immobilie zu bescheinigen. 

Sobald ein Angebot gemacht und angenommen wurde, wird in der Regel ein Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Käufer aufgesetzt. Darin werden die Bedingungen der Transaktion festgelegt, z. B. die Identität des Eigentümers, eine detaillierte Beschreibung der Immobilie und der Grundstücksgrenzen, die Registrierungs- und Steuernummern, der Kaufpreis, die Anzahlung und das Datum der Fertigstellung. Er wird in der Regel vom Anwalt des Käufers erstellt und kann Bedingungen enthalten, wie z. B. die Fertigstellung von Bauarbeiten oder Baugenehmigungen. Mit dem Vertrag wird der Kauf bis zum Abschluss des Verkaufs abgesichert. Die Unterschriften müssen von einem Notar oder Rechtsanwalt beglaubigt werden. Zu diesem Zeitpunkt leistet der Käufer eine Anzahlung, die in der Regel zwischen 10 und 30 % des Kaufpreises beträgt.

Das portugiesische Recht schützt beide Parteien für den Fall, dass eine der Parteien eine vertragliche Verpflichtung nicht erfüllt. Wenn der Käufer den Kauf nicht abschließt, riskiert er den Verlust seiner Anzahlung. Wenn der Eigentümer den Verkauf nicht abschließt, muss er den doppelten Betrag der Anzahlung zurückzahlen. Die Parteien können auch vereinbaren, dass der Kaufvertrag im Falle einer Nichterfüllung eine "besondere Leistung" vorsieht. Dies erfordert gerichtliche Schritte, damit die andere Partei den Vertrag erfüllt (d. h. auf den Abschluss des Verkaufs besteht, anstatt eine Entschädigung zu erhalten). 

Vor der Fertigstellung müssen zwei Steuern gezahlt werden: die portugiesische Grunderwerbssteuer (IMT) und die Stempelsteuer.

Städtische Immobilien, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden: bis zu 6%*

Ländliches Eigentum: 5%

Städtisches Eigentum, das nicht ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt ist: 6.5%

Immobilien, die von einem in einem Steuerparadies ansässigen Unternehmen erworben werden: 10%.

* Progressiver Steuersatz, der entweder auf den Steuerwert der Immobilie (wie vom Finanzamt festgelegt) oder auf den Erwerbspreis erhoben wird, je nachdem, welcher Wert höher ist. Online-Rechner sind verfügbar; der offizielle Rechner ist http://apemip.info/info/IMT.cfm 

Stempelabgabe

Unentgeltliche oder entgeltliche Übertragung von Eigentum oder Teilen davon: 0,8 % des Wertes der Transaktion oder des Wertes der Immobilie, je nachdem, welcher Wert höher ist.

Und

1. Wenn Sie eine Immobilie erben; 

2. Wenn Sie eine Immobilie von jemandem geschenkt bekommen (Ehegatten, Verwandte in aufsteigender und absteigender Linie, die eine Immobilie erben oder durch eine Schenkung begünstigt werden, sind von der Steuer befreit), sind 10 % Stempelsteuer zu zahlen.

Um den Verkauf abzuschließen, muss der Käufer den Nachweis über die Zahlung der IMT und der Stempelsteuer erbringen. Alle am Kauf/Verkauf beteiligten Parteien müssen anwesend sein, es sei denn, der Käufer oder Verkäufer erteilen einer anderen Partei eine Vollmacht, in ihrem Namen zu handeln, häufig ihrem Anwalt.

Der Restbetrag des Kaufpreises wird gezahlt, und der Notar nimmt die Transaktion in das offizielle Register auf. Sobald der Kaufvertrag und alle anderen damit zusammenhängenden Transaktionen abgeschlossen sind, muss der (neue) Eigentümer den Erwerb beim Grundbuchamt registrieren lassen (endgültig, wenn der Kaufvertrag zuvor unterzeichnet und registriert wurde), um den Eigentumsübergang und den rechtlichen Nachweis des Eigentums sicherzustellen. 

Für die Entwicklung von Geschäftsgebäuden oder die Durchführung großer Bauprojekte ist in der Regel ein Vereinbarungsprotokoll zwischen dem Rathaus und dem Bauträger erforderlich. Es ist ratsam, die vorherige Zustimmung des Rathauses einzuholen, um die erfolgreiche Durchführung des Projekts zu gewährleisten. 

Es ist auch möglich, Immobilien indirekt über eine Beteiligung an einem Anlageinstrument zu erwerben, das eine solche Immobilie besitzt - dies geschieht häufig, um die steuerlichen Folgen zu mildern. 

IMI: REAL ESTATE TAX Die IMI-Steuer basiert auf dem von der Steuerbehörde festgesetzten steuerpflichtigen Wert der Immobilie. Der Satz schwankt zwischen 0,3 % und 0,8 % pro Jahr. 

Eigentum in der Stadt: 0,3% bis 0,45% 

Ländliches Eigentum: 0.8%

Immobilien im Besitz von Einwohnern in bestimmten Offshore-Jurisdiktionen: 7.5%

ZUSÄTZLICHES IMI (AIMI) Der IMI-Zuschlag (Adicional ao IMI) wird von Einzelpersonen und Unternehmen fällig, die städtische Immobilien auf portugiesischem Gebiet besitzen. Städtische Immobilien, die als gewerblich, industriell oder dienstleistend eingestuft sind, fallen jedoch nicht unter die AIMI. Die AIMI wird auf die Summe des steuerpflichtigen Werts der städtischen Grundstücke erhoben, die jeder Steuerpflichtige am 1. Januar eines jeden Jahres besitzt. 

STEUERSÄTZE: EINZELPERSONEN

Bis zu einem Wert von 600.000 €: keine AIMI

Auf den Wert zwischen 600.000 € und 1 Million € (verheiratete Steuerzahler und unverheiratete zusammenlebende Paare, die sich für eine zusammengefasste Besteuerung entscheiden, erhalten einen Abzug von 1,2 Millionen €): 0.7%

Bei einem Wert von mehr als 1 Million Euro (verheiratete Steuerpflichtige und unverheiratete zusammenlebende Paare, die sich für eine Zusammenveranlagung entscheiden, erhalten einen Abzug von 2 Millionen Euro): 1% 

Diese Steuersätze gelten auch, wenn eine Immobilie, die im Besitz einer juristischen Person ist, den Gesellschaftern, den Mitgliedern der Gesellschaftsorgane oder der Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgane (oder ihren Ehegatten oder Verwandten in aufsteigender oder absteigender Linie) zur persönlichen Nutzung zugewiesen wird.

STEUERN: UNTERNEHMEN

Auf die Gesamtsumme des steuerpflichtigen Werts der in Frage kommenden Immobilien (Unternehmen haben keinen Anspruch auf einen Abzug): 0.4%

Auf die Gesamtsumme des steuerpflichtigen Werts der in Frage kommenden Immobilien, wenn das Unternehmen in einem Steuerparadies ansässig ist: 7,5%.

Ausnahmen: Städtische Grundstücke, die im Vorjahr von einer KAG-Befreiung profitiert haben, sind von der Zuschlagsbemessungsgrundlage ausgeschlossen.