Bevor eine spanische Immobilie den Besitzer wechselt und auf einen neuen Namen eingetragen wird, sind eine Reihe von rechtlichen Verfahren zu erledigen. Hier sind die Schritte im Detail.

Idealerweise sollte Ihr Anwalt zweisprachig sein und sich auf Immobilienrecht spezialisiert haben. Neben der Unterstützung bei den oben genannten grundlegenden Schritten kann Ihr Anwalt auch bei den folgenden Verfahren behilflich sein:

• Gründliche Erläuterung aller steuerlichen Fragen, insbesondere der Erbschaftssteuer, der Vermögenssteuer und der Verpflichtung, als Nichtansässiger eine jährliche Steuererklärung auszufüllen. Die Steuersätze werden regional festgelegt und sind daher je nach Standort und Wert der Immobilie, die Sie erwerben möchten, unterschiedlich. Weitere Einzelheiten hierzu finden Sie weiter unten im Abschnitt "Kaufkosten".
• In Spanien gilt das Gesetz des Forderungsübergangs, wonach Immobilien bestimmte Schulden ihrer früheren Eigentümer übernehmen. Ihr Anwalt wird sich daher vergewissern, dass die Immobilie nicht mit ausstehenden Gebühren für Versorgungsleistungen und Instandhaltungskosten belastet ist, wie z. B. Infrastrukturgebühren, Gemeindesteuern (Impuesto sobre Bienes Inmuebles; IBI) oder Gemeindegebühren. Der Anwalt wird sich auch vergewissern, dass die Immobilie über einen vollständigen Titel verfügt, indem er das Registro de Propiedad überprüft.
• Aufgrund der strengen Planungsgesetze auf dem Festland und erst recht auf den Balearen wird Ihr Anwalt beim örtlichen Bauamt nachfragen, ob eine Bau- und Nutzungsgenehmigung für das Gebäude vorliegt, und sicherstellen, dass die bebaute Fläche allen Vorschriften und Genehmigungsstandards entspricht. Sobald dies nachgewiesen ist, wird der Verkäufer Ihnen die vorhandene Wohnbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) aushändigen.
• Führen Sie die entsprechenden Recherchen beim Katasteramt (Catastro) durch. Das Catastro ist eine staatliche Behörde, die als zentrales Register fungiert und aus zwei Gründen mit dem Grundbuchamt zusammenarbeitet:

1. Erstens, um sicherzustellen, dass die Immobilie korrekt registriert ist, d. h. einschließlich Pool, Nebengebäude usw.
2. Zweitens, um die Katasterwerte zu bestätigen. Bitte beachten Sie, dass jede Immobilie zwei verschiedene Katasterwerte haben kann: Den Basis-Katasterwert, der für die Berechnung des IBI verwendet wird und in der Regel niedriger ist als der tatsächliche Marktwert, und den Markt-Referenz-Katasterwert, der dem Marktwert ähnlich sein sollte. Wenn Sie zu einem Preis kaufen, der unter dem Katasterreferenzwert liegt, werden die Grunderwerbssteuern auf der Grundlage des Katasterreferenzwerts und nicht auf der Grundlage des tatsächlichen Kaufpreises berechnet.

• Wenn Sie innerhalb einer Wohnanlage oder eines Wohnkomplexes kaufen, wird Ihr Anwalt alle gemeinschaftlichen Verpflichtungen überprüfen und Nachweise über die von den vorherigen Eigentümern geleisteten Zahlungen einholen.
• Ihr Anwalt wird die Vertragsbedingungen abschließen, die Eintragung der endgültigen Urkunden beim Grundbuchamt veranlassen und dafür sorgen, dass die entsprechenden Steuern innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Verkaufs gezahlt werden.

• Ihr Anwalt kann Sie auch beraten, wie Sie eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) erhalten können. Dies ist eine eindeutige Identifikationsnummer, die allen Ausländern zugewiesen wird und die Sie benötigen, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen, ein Bankkonto zu eröffnen, einen Führerschein zu beantragen oder ein Auto zu kaufen. Sie benötigen diese Nummer vor der Fertigstellung.

• Ein Anwalt kann Ihre Versorgungsrechnungen (Strom, Wasser, Gas usw.) organisieren, indem er erstens die Versorgungsunternehmen über den Eigentümerwechsel informiert und zweitens Ihre künftigen Zahlungen über Ihre spanische Bank organisiert.
• Für diese Arbeit berechnet ein Anwalt in der Regel eine Gebühr zwischen 0,5 % und 1 %, die sich nach dem Kaufpreis der zu verkaufende Immobilie und der Komplexität der Transaktion richtet. Seien Sie sich jedoch bewusst, dass die Gebühren in der Region Marbella tendenziell höher sind. 

Wie in weiten Teilen des europäischen Festlands sind die Kaufkosten in Spanien höher als in Deutschland. Sie werden von den einzelnen autonomen Regionen geregelt und variieren daher je nach Standort leicht.

Zusätzlich zu den Notargebühren gibt es noch einige andere Kosten zu berücksichtigen:

Übertragungssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; ITP) - Diese fällt an, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück von einer Privatperson verkauft wird und es sich somit um einen Wiederverkauf handelt. Dieser Betrag ist je nach Region unterschiedlich und liegt zwischen 6% und 11,5% des Kaufpreises. In Andalusien werden derzeit 7% erhoben.

Mehrwertsteuer (Impuesto al Valor Agregado; IVA) - Das Äquivalent zur Mehrwertsteuer. Sie fällt nur an, wenn eine Immobilie von einem Bauträger an einen Erstnutzer verkauft wird und beträgt 10%. Wenn ein Grundstück von einem Bauträger oder einem Unternehmen ohne jegliche Bebauung verkauft wird, fallen 21 % IVA an.

Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; AJD) - Diese Steuer wird zusätzlich zur IVA beim Kauf eines neuen Hauses von einem Bauträger gezahlt. Sie schwankt in Spanien zwischen 0,5 % und 2 %, wobei Andalusien derzeit 1,2 % erhebt.

Grundbuchkosten - Variabel je nach Immobilienpreis, aber zwischen 300 € und 2.200 €.

Es ist wichtig festzustellen, ob der Verkäufer in Spanien steuerlich ansässig oder nicht ansässig ist. Im letzteren Fall muss der Anwalt des Käufers 3 % als Ersatz für einen möglichen Kapitalgewinn einbehalten und den entsprechenden Betrag innerhalb eines Monats nach Abschluss des Kaufs an die spanischen Steuerbehörden (Hacienda) zahlen.

Seit Oktober 2013 gewährt die spanische Regierung Nicht-EU-Bürgern, die 500.000 EUR oder mehr in Immobilien investieren, durch eine Anleihe oder den Kauf eines Hauses im Rahmen ihres Golden Visa-Programms ein Aufenthaltsrecht. Ein Käufer, der mehr als 180 Tage pro Jahr in Spanien verbringt, wird automatisch zum spanischen Steuerbürger mit der entsprechenden steuerlichen Verantwortung. Für weitere Informationen hierzu wenden Sie sich bitte an einen Anwalt.

Das Berliner Büro kann zwar Ratschläge erteilen, aber unsere Partner arbeiten regelmäßig mit Anwälten, Bankern und Hypothekenberatern zusammen und verfügen gemeinsam über eine große Datenbank mit Kontakten, die Sie vielleicht nutzen möchten. Sie sind nicht verpflichtet, die empfohlenen Personen in Anspruch zu nehmen, aber wir versuchen, Ihnen so gut wie möglich zu helfen, um den Prozess so einfach und effizient wie möglich zu gestalten.

*Bitte beachten Sie, dass der Inhalt dieses Dokuments nur als allgemeiner Leitfaden gedacht ist und keine Rechtsberatung darstellt.