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Analyse: Drei Gründe, warum die Büromieten weiter steigen werden

Seit 2004 sind die Büromieten in den Top-6-Standorten – mit Ausnahme des Nachkrisenjahres 2009 – kontinuierlich gestiegen. Wir glauben, dass sich das Mietwachstum – unabhängig von den Folgen des Brexit-Votums – in den nächsten Jahren fortsetzen wird und haben dafür drei Argumente zusammengetragen. Die Entwicklung der Büromieten hängt von drei Einflussfaktoren ab: Der Nachfrage nach, dem Angebot an und den Herstellungskosten von Bürofläche. Diese drei Aspekte werden wir deshalb im Folgenden beleuchten.

Vorweg geschickt sei: Alle drei Kriterien sprechen dafür, dass die Büromieten ihren Anstieg in den kommenden Jahren (beschleunigt) fortsetzen werden.

  1. Die Nachfrage nimmt zu.Während die Bevölkerungszahl Deutschlands trotz der aktuell hohen Zuwanderung schon seit einigen Jahren mehr oder weniger stagniert und bald rückläufig sein wird, befinden sich die großen Städte im Wachstumsmodus.
  2. Das Angebot schrumpft. Weil die Neubau- und Sanierungstätigkeit in den vergangenen Jahren mit dem steigenden Flächenbedarf nicht Schritt halten konnte, verringerte sich das verfügbare Flächenangebot zunehmend.
  3. Die Kosten steigen. Die steigenden Anforderungen an Bürogebäude, insbesondere in energetischer Hinsicht, resultieren zwangsläufig in steigenden Baukosten.

Alle drei ausführlich diskutierten Aspekte sprechen dafür, dass sich der in den vergangenen Jahren zu beobachtende Mietanstieg bei Büroflächen mittelfristig, das heißt in den nächsten drei bis fünf Jahren, fortsetzen und möglicherweise sogar noch beschleunigen wird. Das Ausmaß dieses Anstiegs wird je nach lokalerAusprägung und Entwicklung der Rahmenbedingungen von Stadt zu Stadt verschieden sein. In Frankfurt beispielsweise rechnen wir aufgrund des nach wie vor vergleichsweise hohen Leerstands, dem relativ hohen Fertigstellungsvolumen und dem geringen prognostizierten Beschäftigtenwachstum mit einer im Vergleich zu den anderen Städten unterdurchschnittlichen Mietentwicklung. In Berlin dagegen sprechen die Rahmenbedingungen (geringer Leerstand, niedriges Fertigstellungsvolumen, kräftiges Erwerbstätigenwachstum) für ein überdurchschnittliches Mietwachstum. Unabhängig davon gehen wir jedoch davon aus, dass die Mieten in allen sechs Städten in den kommenden drei Jahren stärker zulegen werden als im jeweiligen Durchschnitt der vergangenen drei Jahre.