Text: Matthias Pink

Mehr Nachfrage, mehr Angebot

Die sechs größten deutschen Bürovermietungsmärkte haben ihren Erholungskurs nach dem Pandemieschock vor zwei Jahren grundsätzlich fortgesetzt, zugleich ist das Umfeld aber sowohl für die Eigentümer:innen als auch für die Nutzer:innen noch herausfordernder geworden. Die nackten Zahlen dazu lesen sich wie folgt: Der Flächenumsatz summierte sich auf gut 670.000 m², das sind 5 % mehr als im Vorjahresquartal. Die Bandbreite reicht hier von einer Umsatzverdoppelung in München bis zu einem Rückgang um ein Drittel in Berlin. In den meisten Märkten stieg der Leerstand weiter leicht an, nur in Hamburg und Köln blieb er in den vergangenen drei Monaten unverändert. Insgesamt ist die Leerstandsquote seit Ende letzten Jahres um 30 Basispunkte auf 4,5 % gestiegen. Die Mieten zeigten sich sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt weitgehend unverändert. Vereinzelt gab es nennenswerte Anstiege (München) oder Rückgänge (Köln), in den meisten Märkten jedoch Stagnation. Das zu erwartende Fertigstellungsvolumen für dieses Jahr beläuft sich auf knapp 2,2 Mio. m², das wären knapp 700.000 m² bzw. 45 % mehr als in 2021.    

Auch wenn sich die Nachfrage nach unserer Beobachtung zunehmend anzieht, ist es nach wie vor so, dass die Zurückhaltung unter großen Unternehmen am größten ist. In der Tendenz gilt: Je größer ein Unternehmen ist, desto mehr Fragezeichen bestehen hinsichtlich des künftigen Flächenbedarfs. Das hat sicherlich auch damit zu tun, dass eine räumliche Flexibilisierung des Arbeitens für größere Organisationen mit weitreichenderen Konsequenzen verbunden und der Transformationsprozess deshalb komplexer und zeitaufwändiger ist als bei Klein- und Mittelständlern. Bei großen Unternehmen, die bereits Klarheit über ihren künftigen Flächenbedarf haben, zeichnet sich immer deutlicher ab, dass diese im Durchschnitt mit weniger Fläche pro Mitarbeitenden planen als vor der Pandemie. Dies können wir inzwischen in allen Märkten beobachten, teils in bereits realisierten Anmietungen. Immer mehr spricht aus unserer Sicht dafür, dass sich der Pandemieeffekt auf die Flächennachfrage am treffendsten mit ‚Weniger und höherwertiger‘ beschreiben lässt. Zumindest unter den großen Unternehmen scheint der Büroflächenbedarf pro Kopf im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie in Summe gesunken zu sein, zugleich sind die Ansprüche an Flächen- und Lagequalität gestiegen: Die veränderten Anforderungen führen dazu, dass zwar zunehmend mehr Büroflächen leer stehen, aus Sicht vieler Nutzer aber die falschen. Das wiederum erhöht den Druck für die Eigentümerinnen, in ihre Flächen zu investieren.

Insgesamt zeichnet sich aus unserer Sicht für den weiteren Jahresverlauf und möglicherweise auch darüber hinaus ab, dass das Umfeld zwar insgesamt vermieterfreundlich bleibt, sich der Wettbewerb auf Anbieterseite aber verschärft. Nachfrage und Zahlungsbereitschaft für hochwertige Büroflächen waren möglicherweise nie höher als im Moment und angesichts gestiegener Anforderungen werden solche Flächen absehbar knapp bleiben. Für Flächen außerhalb des Top-Segments dürfte sich die Situation aus Nutzersicht hingegen zunehmend entspannen. Sowohl hinsichtlich des Angebots als auch der Nachfrage halten wir eine quantitative Prognose im aktuellen Umfeld für sehr schwierig. Die Ukraine-Krise belastet die deutsche Wirtschaft und die mit der Krise verbundene Unsicherheit führt schon jetzt in Einzelfällen zu zurückgestellten Anmietungs- bzw. Umzugsentscheidungen. Derzeit gehen wir von einem Gesamtjahresflächenumsatz von ca. 3 Mio. m² und damit von einem Wert leicht über dem Vorjahresniveau aus. Auch auf Angebotsseite gibt es zahlreiche Faktoren, die eine Prognose erschweren. Insbesondere könnte die Konstellation aus steigenden Zinsen und Baukosten dazu führen, dass geplante Projektentwicklungen aufgegeben oder zumindest verschoben werden. Das hätte in diesem Jahr noch keine Auswirkungen, würde aber die Pipeline für die kommenden Jahre – derzeit sind je 2 Mio. m² fertiggestellte Bürofläche für 2023/24 absehbar – schrumpfen lassen.

Weitere Informationen zu den Top-6-Büromärkten sowie die gesamten Abbildungen und Rohdaten zum Download finden Sie unter folgendem Link.