Text: Matthias Pink

Der zweigeteilte Markt

Inmitten nachlassender konjunktureller Dynamik und hoher Unsicherheit über die künftige Entwicklung setzten die Top-6-Büromärkte ihren Erholungskurs fort. Mit einem Flächenumsatz von etwa 940.000 m² erwiesen sich die letzten drei Monate sogar als das umsatzstärkste 2. Quartal der letzten zehn Jahre. In allen sechs Märkten lag der Flächenumsatz des 1. Halbjahres über dem Vorjahresniveau und auch das 5-Jahres-Mittel wurde erstmals seit Pandemiebeginn überall erreicht bzw. übertroffen. Viele Unternehmen, die Anmietungsentscheidungen pandemiebedingt zurückgestellt hatten, kehrten nach unserer Beobachtung zuletzt an den Markt zurück und sorgen für steigende Umsätze. Immer klarer zeichnet sich dabei ab, dass ihre Ansprüche gestiegen sind. Das sorgt am Markt für eine Zweiteilung: Auf der einen Seite steigt der Anteil nicht mehr marktgängiger Bürofläche und auf der anderen Seite die Knappheit moderner Flächen in nachgefragten Lagen.

Büromarkt zunehmend zweigeteilt
Diese Zweiteilung kommt auch in den Marktkennziffern zum Ausdruck. Einerseits setzte sich der Anstieg des Leerstands auch im 2. Quartal fort, andererseits auch jener der Mieten. Die Leerstandsquote stieg gegenüber dem Vorquartal um 10 Basispunkte auf 4,7 % im Durchschnitt der sechs Märkte, die Mieten stiegen im selben Zeitraum sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt um etwa 3 % – in einigen Märkten stiegen sie sogar zweistellig. Seit Beginn der Pandemie ist der Büroflächenleerstand nun um fast die Hälfte gestiegen. Das hat aber nicht etwa zu sinkenden Mieten geführt, wie es zu erwarten gewesen wäre und wie es in der Vergangenheit stets der Fall war. Stattdessen sind die Mieten in derselben Zeit gestiegen – in der Spitze um 7 % und im Durchschnitt sogar um 10 %. Wir erwarten, dass sich dieser Trend fortsetzen wird. Der Markt für moderne Büroflächen in den ‚richtigen‘ Lagen wird wohl auch weiterhin ein Vermietermarkt bleiben. Abseits dieses Segments dürfte sich die Verhandlungsposition der Mieter dagegen stetig verbessern. Für Eigentümer einfacher Flächen in nachgefragten Lagen dürfte es sich daher zunehmend lohnen, in diese Flächen zu investieren. Die Wahrscheinlichkeit einer schnellen Nachvermietung von Flächen in unattraktiven Lagen schwindet hingegen zusehends.

Dazu trägt auch bei, dass die Unternehmen zwar höhere Ansprüche an ihre Büros stellen, ihr Flächenbedarf in quantitativer Hinsicht jedoch geschrumpft ist. Nach unserer Kenntnis planen große Nutzer für ihre Büros typischerweise mit weniger als zwanzig Quadratmetern pro Mitarbeitenden. Teilweise liegen die Werte deutlich darunter. Vor diesem Hintergrund erwarten wir, dass der Pro-Kopf-Büroflächenverbrauch, der in den letzten Jahren recht stabil bei 24 Quadratmetern lag, in den nächsten Jahren sukzessive sinken wird. Zugespitzt formuliert: Die Büros werden schicker, aber sie werden auch kleiner.

Für den kurzfristigen Ausblick sind wir verhalten optimistisch. Das von Krisen geprägte Umfeld und vor allem der unsichere Ausblick lässt auch die Büronutzer in ihren Investitionsentscheidungen – und hierzu zählen die Entscheidungen über (neue) Büroflächen – zurückhaltender werden. Zugleich ist der Dienstleistungssektor von den Verwerfungen im Umfeld weniger stark betroffen als andere Wirtschaftsbereiche und die Unternehmen schätzen ihre momentane Geschäftslage überwiegend als gut ein. Bleibt es dabei, dürfte sich der Flächenumsatz für das Gesamtjahr auf ca. 3,2 Mio. m² belaufen, was gegenüber dem Vorjahr ein Anstieg von etwa 10 % wäre und dem 10-jährigen Durchschnitt entspräche. Auch wenn der Leerstand bis Ende des Jahres die 5 %-Marke erreichen dürfte, werden die Mieten wahrscheinlich weiter steigen.