Text: Matti Schenk
Sehr robuste Mietmärkte treffen auf verhaltenen Investmentmarkt
Der deutsche Wohnungsmarkt wird von den aktuellen geopolitischen Verwerfungen in hohem Maße beeinflusst. Während an den Nutzermärkten eine gewisse Entspannung in noch weitere Ferne gerückt ist, haben die Risiken an den Investmentmärkten zugenommen. Im zweiten Quartal sind die Renditen noch stabil geblieben, doch eine Preiskorrektur steht nach unserer Meinung kurz bevor. Das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien (Transaktionen ab 50 Wohneinheiten) lag im zweiten Quartal bei nahezu 3,1 Mrd. Euro (siehe Abbildung unten). Damit beläuft sich das Volumen im bisherigen Jahresverlauf auf etwa 7,5 Mrd. Euro – ca. 27 % weniger als im Vorjahreszeitraum.
Entspannung an den Nutzermärkten in weitere Ferne gerückt
Noch zu Jahresanfang war an den Nutzermärkten vieler Städte eine leichte Entspannung am Horizont erkennbar. Dieses Bild hat sich durch den Krieg in der Ukraine sowie anhaltender globaler Lieferkettenstörungen und förmlich explodierender Baukosten spürbar verändert. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass die Neubaurate niedriger ausfallen wird als erwartet. Damit kann angebotsseitig kaum Entlastung geschaffen werden. Auf Seiten der Nachfrage hat der Zuzug hunderttausender Geflüchteter plötzlich zu erheblichem Mehrbedarf geführt. Hinzu kommt, dass Deutschland im letzten Jahr wieder einen deutlichen Wanderungsüberschuss verzeichnete. In vielen Regionen dürften die Leerstände somit auf absehbare Zeit sehr niedrig bleiben und es kann mit weiter steigenden Mieten gerechnet werden (siehe Abbildung unten).
Die Renditen sind noch stabil
Während die Situation an den Nutzermärkten aus Sicht von Immobilieninvestoren also vorteilhaft bleibt, dürfte die eingeleitete Zinswende perspektivisch zu Anpassungen bei den Renditen führen. Zuletzt konnten bei einigen Transaktionen die zu Jahresanfang avisierten Preise bestätigt werden, so dass im zweiten Quartal noch keine Veränderung der Spitzenrenditen stattfand. Vor allem der anhaltend hohe Anlagedruck vieler eigenkapitalstarker Investoren stabilisiert bislang das Preisniveau. Es ist aber unwahrscheinlich, dass eigenkapitalstarke Käufer auch zukünftig das Renditeniveau stabilisieren werden. Wohnimmobilien waren in den letzten Jahren das Anleihesubstitut per excellence und dürften entsprechend sensibel auf den Anstieg der Anleiherenditen reagieren. Auch eigenkapitalstarke Akteure werden folglich ihre Preiserwartungen korrigieren oder Kapital in Anleihen umschichten. Für Käufer mit Fremdkapitaleinsatz haben die spürbar gestiegenen Fremdkapitalkosten angesichts des sehr niedrigen Ausgangsniveaus der Wohnrenditen mittlerweile zu einem negativen Leverage-Effekt geführt. Auch dies wird zweifellos zu einer veränderten Preiserwartung bei den Bietern führen. Alles in allem dürfte eine Erhöhung der Anfangsrenditen sehr wahrscheinlich sein.
Mehr als die Hälfte des Quartalsvolumens entfiel auf Projektentwicklungen
Die Folgen der hohen Inflationsrate spiegeln sich womöglich bereits am Investmentmarkt wider. Während Indexierungen im Bestand eher unüblich sind und sich nur schrittweise umsetzen lassen, sind solche Verträge bei Neubauten mittlerweile recht verbreitet. Dies könnte ein Grund dafür sein, dass Investoren trotz höherer Fertigstellungsrisiken bei Neubauprojekten weiterhin sehr stark auf solche Produkte setzen. Im zweiten Quartal überstieg das Transaktionsvolumen von Projektentwicklungen zum ersten Mal dasjenige von Bestandsgebäuden. Etwa 51 % des Volumens im zweiten Quartal entfiel auf solche Käufe. Im bisherigen Jahresverlauf entfielen auf Forward-Deals rund 43 % des Transaktionsvolumens und damit erheblich mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (23 %).
Zahl der Transaktionen spürbar zurückgegangen – Belebung gegen Ende des Jahres zu erwarten
Während die Spitzenrenditen bislang noch bestätigt wurden, ist insgesamt eine deutlich geringere Aktivität am Investmentmarkt zu beobachten. Im zweiten Quartal wurden weniger als 45 Transaktionen erfasst (siehe Abbildung unten). Eine so geringe Zahl an Transaktionen wurde zuletzt im Jahr 2010 erfasst.
Viele Investoren haben sich derzeit vorübergehend vom Markt zurückgezogen und wollen die weitere Entwicklung abwarten. Zudem verhindern Unterschiedliche Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern aktuell so manche Transaktion. Wir erwarten in den nächsten Monaten allerdings einen Anpassungsprozess, so dass gegen Ende des Jahres wieder mit einer höheren Transaktionszahl zu rechnen ist. In den kommenden Monaten ist hingegen mit einer weiterhin recht verhaltenen Aktivität am Wohnimmobilieninvestmentmarkt zu rechnen. Für das Gesamtjahr gehen wir von einem Transaktionsvolumen von bis zu 15 Mrd. Euro aus.
Risikofaktoren Politik und Nebenkosten
Angesichts der für Eigentümer positiven Fundamentaldaten an den Mietmärkten sowie durch den Abschluss von Indexmieten dürften insbesondere Neubau-Wohnimmobilien bei risikoaversen Investoren weiterhin gefragt sein. Doch womöglich rufen die aktuellen Entwicklungen die Politik auf den Plan. So werden die massiv steigenden Strom- und Nebenkosten viele Haushalte vor enorme Herausforderungen stellen. Angesichts der gesellschaftlichen Tragweite dieses Themas könnte die Politik reagieren und beispielsweise den Abschluss von Indexmietverträgen erschweren. Nicht auszuschließen ist auch, dass Mietsteigerungen weiter limitiert werden. „Investoren sollten die Möglichkeit einer solchen Reaktion in ihre Überlegungen aufnehmen. Die hohe Inflation an sich könnte zudem die Zahlungsfähigkeit vieler Haushalte beschränken und damit Mietsteigerungspotenziale schwieriger realisierbar machen.
Alles in allem wird die weitere Entwicklung an den Nutzermärkten und damit auch am Investmentmarkt sehr stark vom weiteren Verlauf der geopolitischen Verwerfungen und den Folgen für die deutsche Wirtschaft abhängen.