Der Preisnebel lichtet sich

Die Aktivität am deutschen Immobilieninvestmentmarkt stabilisierte sich im 2. Quartal des laufenden Jahres, blieb jedoch außergewöhnlich gering. Sowohl die Zahl der Transaktionen als auch das Transaktionsvolumen entsprachen etwa den Werten des 1. Quartals. Für das 1. Halbjahr 2023 summierte sich das Transaktionsvolumen auf ca. 13,3 Mrd. Euro. Das sind etwa zwei Drittel weniger als im selben Zeitraum des Vorjahres und zugleich der niedrigste Umsatz eines 1. Halbjahres seit 2011.

Small is beautiful
Besonders stark zurückgegangen ist die Aktivität im großvolumigen Segment. Bis zu einem Volumen von etwa fünfzig Millionen Euro ist der Markt vergleichsweise liquide, darüber fanden zuletzt nur wenige Transaktionen statt. Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, die bis zu Beginn des letzten Jahres Alltag waren, registrieren wir derzeit kaum noch. Für diese Entwicklung sehen wir im Wesentlichen drei Gründe. Erstens tragen die in allen Segmenten erheblich gesunkenen Preise dazu bei. Zweitens ist Fremdkapital knapper und teurer geworden, wodurch die Investoren mit mehr Eigenkapital agieren und der Hebeleffekt entsprechend kleiner ausfällt. Dass größere Transaktionen für die Investoren schwieriger zu stemmen sind, führt drittens dazu, dass viele Eigentümer anstehende Verkäufe größerer Objekte aufschieben.

Mehrheit der institutionellen Käufer inaktiv
Auch die Käuferseite ist nach wie vor von Zurückhaltung geprägt. Das gilt vor allem für die großen institutionellen Investoren. Von den dreißig gemessen am Ankaufsvolumen größten Investoren der Jahre 2017 bis 2021, also den Jahren vor Beginn der Zinswende, haben zwanzig in diesem Jahr noch keinen einzigen Ankauf realisiert. Generell haben praktisch alle Investorengruppen ihr Ankaufsvolumen deutlich reduziert. Die einzigen beiden Ausnahmen sind die öffentliche Hand sowie Corporates, also zwei nicht-renditeorientierte Investorengruppen. Obwohl die Asset-/Investment-Manager ihr Ankaufsvolumen gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres massiv reduziert haben, blieben sie die größte Käufergruppe. Vor allem aber beobachten wir einzelne Investoren aus verschiedenen Gruppen, darunter Family Offices und Versicherungen, die im derzeitigen Umfeld Chancen für Zukäufe sehen. Gerade für eigenkapitalstarke und langfristig agierende Investoren ist das Umfeld aus gestiegenen Zinsen und gefallenen Preisen attraktiv. Ersteres sorgt für weniger Wettbewerb, Letzteres bietet die Chance auf Wertzuwachs. Vor allem am Wohnungsmarkt dürfte sich die Knappheit in den kommenden Jahren zuspitzen, so dass die aktuelle Preisdelle ein günstiges Investitionsfenster öffnet.

Verlangsamter Renditeanstieg
Die Preise sind auch im 2. Quartal überwiegend noch gefallen, der Anstieg der Anfangsrenditen hat sich jedoch verlangsamt. Über alle Segmente hinweg sind die Spitzenrenditen nach unserer Beobachtung im Laufe der letzten drei Monate um durchschnittlich etwa 20 Basispunkte gestiegen und liegen nun bei 3,4 % für Wohnimmobilien und zwischen ca. 4,0 % (Büro, Geschäftshaus, Logistik) und ca. 5,5 % (Shopping-Center) im Gewerbeimmobiliensegment. Da gerade im Core-Bereich mit Beginn der Zinswende kaum noch Transaktionen stattfanden und aufgrund der Zinsvolatilität hohe Unsicherheit über die erzielbaren Preise bestand, hatten wir seit dem 2. Quartal 2022 die Spitzenrenditen aller Segmente als Spannen ausgewiesen. Aufgrund der in den letzten Monaten gestiegenen Transaktionsevidenz und dem stabileren Zinsumfeld können wir nun für die meisten Segmente wieder Punktwerte angeben. Lediglich der Markt für Geschäftshäuser und Shopping-Center ist nach wie vor so illiquide, dass wir die Spitzenrenditen hier weiterhin als Spannen mit einer Bandbreite von 40 Basispunkten ausweisen, um die geringe Belastbarkeit deutlich zu machen.

Gestiegene Preistransparenz dürfte Transaktionen anschieben
Auch wenn der Preisnebel, der seit dem Frühjahr letzten Jahres über dem Investmentmarkt hing, noch nicht vollends verschwunden ist, so hat er sich doch zumindest deutlich gelichtet. In den meisten Marktsegmenten gab es Benchmark-Transaktionen, an denen sich die Marktakteure orientieren können. Das könnte wieder für mehr Liquidität am Markt sorgen. Schließlich war es unter anderem die geringe Preistransparenz, die viele Transaktionen verhindert bzw. ausgebremst hat. Zwar ist die Verkaufsbereitschaft insgesamt nach wie vor gering, zumindest selektiv visieren die Eigentümer aber wieder Verkäufe an. Einige wollen vorsorglich Liquidität aufbauen, etwa für anstehende Refinanzierungen, andere wollen ihr Portfolio um Objekte bereinigen, die nicht ESG-konform sind. Insgesamt rechnen wir für den weiteren Jahresverlauf daher mit steigendem Angebot und da durchaus Kapital für Ankäufe bereitsteht, könnte das Transaktionstal bald überwunden sein. Schon in den letzten Wochen haben wir zumindest am Gewerbeimmobilienmarkt eine steigende Zahl von gestarteten oder sich anbahnenden Verkaufsprozessen beobachtet. Vor diesem Hintergrund könnte die Zahl der Abschlüsse im Herbst wieder nennenswert zulegen. Dennoch dürfte das Transaktionsvolumen in diesem Jahr nochmals um etwa die Hälfte niedriger ausfallen als im Vorjahr (ca. 64 Mrd. Euro).

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