It's the economy, stupid
"It's the economy, stupid". Dieser auch heute noch viel zitierte Ausspruch aus dem US-Wahlkampf von 1992 beschreibt auch die Entwicklungslinien am deutschen Markt für Industrieimmobilien ganz gut. Sowohl die Marktaktivität im 1. Halbjahr 2024 als auch die Aussichten für die zweite Jahreshälfte hängen an der ökonomischen Lage. Das Wirtschaftswachstum fiel im 1. Quartal mit + 0,2 % ggü. dem Vorquartal nur knapp positiv aus, die privaten Konsumausgaben haben sich trotz nachlassender Inflation noch nicht erholt.
Mieten und Flächenumsätze kehren auf Normalmaß zurück
Für viele Industrie- und Logistiknutzer bleibt die Lage damit schwierig. Das inzwischen hohe Mietniveau – im Durchschnitt der Top-Märkte 8,50 Euro in der Spitze und 6,75 Euro im Durchschnitt – ist nicht mehr für jedes Unternehmen darstellbar. Die Zeit der hohen Mietpreiszuwächse, die zwischen 2021 und 2023 zu beobachten war, ist vorüber. In der Spitze ist noch von einem moderaten Wachstum auszugehen, in der Breite sehen wir jedoch verstärkt, dass Eigentümer vermehrt Incentives gewähren. Obwohl es nach wie vor auch Vermietungsabschlüsse mit mehr als 5.000 und auch 10.000 m² gab, fiel der Flächenumsatz moderat aus und kehrt auf ein Normalmaß zurück. Die Rekordflächenumsätze aus den Jahren 2021 und 2022 sind in der Rückschau als Ausreißer zu werten. Aktuell sind viele Akteure dabei, die Nutzung ihrer Bestandsflächen zu optimieren und zu konsolidieren.
Hoher Anteil von Sale-Leaseback-Transaktionen
Dazu gehört auch, Flächen aus dem eigenen Bestand zu verkaufen. Gemessen am Volumen lag der Anteil von Sale-Leaseback-Transaktionen im 1. Halbjahr 2024 bei über 10 %. Diese Schwelle wurde im vergangenen Jahr das erste Mal seit Beginn der Datenerfassung im Jahr 2009 überschritten. Auch wenn die Gründe hierfür vielfältig sein können, ist generell zu erkennen, dass sich Unternehmen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auf diese Weise Kapital beschaffen und gleichzeitig eine managementintensive Aufgabe abgeben.
Weniger Transaktionen – höheres Volumen
Auch wenn das 2. Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 1,2 Mrd. Euro vergleichsweise umsatzschwach war, liegt das Halbjahresergebnis mit einem Volumen von 2,7 Mrd. Euro gut 27 % über dem Vergleichswert des Vorjahres. Gemessen am gesamten Gewerbetransaktionsvolumen ist das Industriesegment mit einem Anteil von gut 25 % weiterhin bedeutungsstark. Die Zahl der Transaktionen fiel mit 85 zwar rund 10 % niedriger aus als im Vorjahreszeitraum, die durchschnittliche Transaktionsgröße ist insbesondere durch deutlich mehr Abschlüsse im Portfoliosegment aber signifikant gestiegen.
Daneben haben wir im Segment oberhalb 30 Mio. Euro einige Verkäufe von Core-Immobilien gesehen. Diese wurden zur Spitzenrendite gehandelt, die aktuell bei 4,4 % liegt und damit ggü. dem Vorquartal unverändert geblieben ist. Daneben passiert aber auch viel im Value-Add-Segment. Hier sehen wir vor allem viel Angebot durch Portfoliobereinigungen, zum Beispiel von nicht ESG-konformen Objekten. Diese nehmen viele Eigentümer aus ihrem Portfolio, um das Geld dann in moderne Objekte zu reinvestieren.
Während sich das Gros des Transaktionsgeschehens immer noch in der mittleren Größenklasse zwischen 15 und 75 Mio. Euro abspielt, gibt es wieder vermehrt größere Abschlüsse, sowohl von Einzel- als auch von Portfoliotransaktionen. Im dreistelligen Millionen-Euro-Segment registrierten wir im 1. Halbjahr vier Einzeltransaktionen sowie fünf Portfoliodeals. Im Vorjahreszeitraum waren es ebenfalls vier Einzeldeals sowie zwei Portfolios.
Anteil ausländischer Käufer gestiegen
Des Weiteren beobachteten wir im 1. Halbjahr einen Anstieg der Aktivität von Käufern aus dem Ausland. Während sich im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre deutsche und ausländische Akteure in Bezug auf das Transaktionsvolumen die Waage hielten, zeichneten Käufer aus dem Ausland im 1. Halbjahr 2024 für 66 % verantwortlich. Hier waren insbesondere Akteure aus dem europäischen Ausland mit einem Anteil von 46 % (5-Jahresdurchschnitt: 28 %) sowie asiatische Akteure (13 %, 5-Jahresdurchschnitt: 5 %) aktiv. Hierunter sind auch einige Akteure zu finden, die den (Wieder-)Eintritt in den deutschen Markt suchen und in einigen Fällen auch etwas höhere Preise zu zahlen bereit sind als deutsche Käufer. Bezogen auf die letzten zwölf Monate liegt der Anteil ausländischer Käufer bei 54 %, sodass sich zeigen muss, ob sich die Tendenz zu einem höheren Anteil ausländischer Käufer auch in der zweiten Jahreshälfte festigt.
Frühindikatoren signalisieren steigende Dynamik
Erstmals seit über einem Jahr zeigen sich beim Logistikindikator, herausgegeben von der Bundesvereinigung Logistik, leichte Erholungstendenzen, nachdem sich der Index im vergangenen Jahr stetig verschlechtert hatte. Auch das Logistik-Klima der Deutschen Hypo hat sich zum Ende des Halbjahres deutlich aufgehellt. In der Erwartung einer besseren Geschäftslage besteht die Aussicht, dass Unternehmen wieder vermehrt Flächen anmieten. Daraus ergeben sich auch positive Aussichten für den Investmentmarkt. In der zweiten Jahreshälfte erwarten wir daher mehr Transaktionsaktivität. Bei der Spitzenrendite gehen wir von einer Seitwärtsbewegung aus.