Mühsam aus dem Transaktionstal

Die Aktivität am deutschen Immobilieninvestmentmarkt blieb im 1. Halbjahr 2024 auf einem sehr niedrigen Niveau. Das Transaktionsvolumen summierte sich auf ca. 13,6 Mrd. Euro und entsprach damit ebenso etwa dem Niveau des Vorjahreszeitraums wie die etwa fünfhundert abgeschlossenen Transaktionen. Damit erstreckt sich die Talsohle nun bereits über etwa eineinhalb Jahre und ein schwungvoller Anstieg der Aktivität zeichnet sich nach wie vor nicht ab. Allerdings gibt es einige Punkte, die unseres Erachtens für einen zumindest allmählichen Anstieg im Laufe der zweiten Jahreshälfte sprechen. Erstens hat die Zahl der gestarteten oder sich anbahnenden Verkaufsprozesse in den letzten Monaten zugenommen. Das gilt nicht für alle Segmente und Märkte, im Großen und Ganzen aber schon. Zweitens haben sich die (Spitzen-)Renditen im Laufe des 1. Halbjahres stabilisiert. Sowohl im ersten als auch im zweiten Quartal sind sie nur noch punktuell und geringfügig gestiegen. Das könnte bei manchem potenziellen Käufer die Sorge mindern, zu früh und damit zu teuer einzukaufen. Drittens dürften die Buchwerte anders als die Transaktionspreise weiter gesunken sein, so dass beide Werte nun näher beieinanderliegen. Das erleichtert jenen Investoren Verkäufe, die auf den Buchwert geankert sind, etwa offenen Publikumsfonds.

Refinanzierungsgetriebene Verkaufswelle nach wie vor möglich
Eine sprunghaft steigende Dynamik am Investmentmarkt halten wir nur dann für möglich, wenn viele Eigentümer gleichzeitig ihre Liquidität nur durch Verkäufe sicherstellen können. Dadurch würde das Angebot so stark steigen, dass die Preise nochmal ins Rutschen kommen. Diesem steigenden Angebot stünde reichlich vorhandenes Kapital auf der Nachfrageseite gegenüber, das bislang aufgrund zu hoher Renditeanforderungen nicht zum Zuge gekommen ist. Wie wahrscheinlich ein solches Szenario ist, lässt sich nicht einschätzen. Angesichts eines nun seit zwei Jahren weitgehend unveränderten Zinsniveaus halten wir es jedoch für möglich. Das gilt in erster Linie für Büros: Hier zeigen sich bei Objekten in ungünstigen Lagen zunehmend Vermietungsschwierigkeiten. Zudem ist es sehr teuer oder gar unmöglich, solche Objekte zu refinanzieren. Hinzu kommt, dass viele institutionelle Investoren den Büroanteil in ihren Portfolios reduzieren wollen und auch ohne Liquiditätsdruck Verkäufe anstreben. Aus dem gleichen Grund gibt es für manche Büros unabhängig vom Preis auch nur wenige Käufer. Im Wissen darum dürften sich einige Eigentümer dafür entscheiden, nicht die schlechtesten Objekte zu verkaufen, sondern jene, die sich in der aktuellen Marktphase am ehesten verkaufen lassen. Das könnten im Extremfall sogar Objekte anderer Nutzungsarten sein. Will heißen: Die Anfangsrenditen könnten unserer Einschätzung nach durchaus auch an unerwarteter Stelle noch steigen.

Zinsanstieg nun voll eingepreist
Doch selbst solche Anstiege dürften gemessen an der zinsinduzierten Aufwärtsbewegung fast vernachlässigbar gering ausfallen. Wir denken, dass der Zinsanstieg nun vollständig in den Anfangsrenditen eingepreist ist und ihre weitere Entwicklung maßgeblich durch Veränderungen der Angebots-Nachfrage-Relation am Investmentmarkt sowie durch fundamentale Entwicklungen an den Vermietungsmärkten getrieben wird. In Sektoren mit sich verbessernden fundamentalen Rahmenbedingungen und/oder steigender Investorennachfrage könnten die Renditen folglich mittelfristig wieder sinken – Kandidaten hierfür sind in unseren Augen vor allem Nischen wie Mikrowohnen oder Rechenzentren, mit Abstrichen auch Mehrfamilienhäuser. Im Großen und Ganzen gehen wir aber für die nächsten ein bis zwei Jahre davon aus, dass sich die Anfangsrenditen seitwärts bewegen werden.

Mietwachstum statt Renditekompression
Aus der Eigentümer- bzw. Investorensicht bedeuten stabile Anfangsrenditen auch, dass der größere Teil des Gesamtertrags aus den Mieten und ihrem Wachstum resultiert. Das war im vergangenen Zyklus überwiegend nicht so und ist gewissermaßen eine Rückkehr in die immobilienwirtschaftliche Normalität. Genau hierin liegen in unseren Augen auch die Chancen. Denn erstens zeichnet sich der aktuelle Zykluswechsel dadurch aus, dass die Preise zwar sehr stark korrigiert haben, die Mieten aber in den meisten Sektoren weiter steigen. Investoren können also heute – simpel gesagt – den gleichen Cashflow wie vor der Zinswende kaufen, allerdings für eine um 2 Prozentpunkte höhere Anfangsverzinsung. Zweitens hat die Kombination aus steilem Zinsanstieg und hoher Inflation für eine Rezession im Bausektor gesorgt, was in Sektoren mit wenigstens stabiler Flächennachfrage für weiteres Mietwachstum spricht. Drittens schließlich ist das neue Regime vor allem für jene Investoren attraktiv, die „Immobilie können“, die also sowohl über exzellente Asset-Management-Expertise als auch über lokale Marktkenntnis verfügen und dadurch in der Lage sind, einen Business-Plan umzusetzen, der auf die Steigerung des Mietertrags und nicht auf Renditekompression setzt.

Alle Abbildungen und die zugehörigen Daten können Sie hier herunterladen.