Zykluswende unter widrigen Umständen

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat die zyklische Wende vollzogen. Auf 33,1 Mrd. Euro belief sich das Transaktionsvolumen am Jahresende 2024, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg um 11 % entspricht (siehe Abbildung unten).

Ausdruck der zuletzt steigenden Aktivität ist auch, dass das Schlussquartal nach zwei Jahren Unterbrechung wieder das umsatzstärkste Quartal gewesen ist. Bei den Spitzenrenditen ist zwar noch keine Trendwende erfolgt (siehe Abbildung unten), allerdings haben sie sich in allen Segmenten stabilisiert und sind seit dem letzten Frühjahr entweder gar nicht oder nur noch um wenige Basispunkte gestiegen.

Wir gehen davon aus, dass sich der Aufschwung im laufenden Jahr fortsetzt, angesichts der in Summe eher widrigen Rahmenbedingungen aber nur mit geringer Dynamik. So dürften moderate Leitzinssenkungen, robuste Vermietungsmärkte und eine große zur Verfügung stehende Menge privates Kapital den Investmentmarkt weiterhin stützen. Zudem kehren immer mehr institutionelle Investoren an den Markt zurück. Aber auch der Gegenwind bleibt erhalten, etwa in Form des konjunkturell schwachen Umfelds, der restriktiven Kreditvergabe durch die Banken und nicht zuletzt der anstehenden Bundestagswahl und den damit einhergehenden Unsicherheiten. Insgesamt bleibt der deutsche Immobilienmarkt ein Markt für eigenkapitalstarke Investoren, die im aktuellen Umfeld die Chancen wahrnehmen können.

Potenzieller Angebotsüberhang bei Büros absehbar

Die Transaktionsvolumina der einzelnen Segmente veränderten sich gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig. Bei Wohnimmobilien (nur Transaktionen mit mind. 50 Einheiten) summierte sich das Transaktionsvolumen auf 8,8 Mrd. Euro und lag damit 14 % höher als im Jahr zuvor. Den größten Anstieg gab es bei Logistik-/Industrieimmobilien, bei denen sich das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um ein Fünftel auf 6,9 Mrd. Euro erhöhte. Damit führen sie auch die Rangliste der umsatzstärksten Gewerbenutzungen an, gefolgt von Handelsimmobilien (5,4 Mrd. Euro bzw. + 8 % ggü. 2023) sowie Büros (5,3 Mrd. Euro bzw. + 10 % ggü. 2023). Bei Letzteren ist die Diskrepanz zwischen den Transaktionsvolumina im letzten Zyklus und jenen der letzten beiden Jahre bei Weitem am größten. Von einem typischen Anlagehorizont von fünf bis zehn Jahren ausgehend, zeichnet sich hier nach unserer Auffassung perspektivisch ein erheblicher potenzieller Angebotsüberhang mit entsprechender Preiswirkung ab und Eigentümer werden sich mit der Frage auseinandersetzen müssen, ob sie Objekte länger als ursprünglich geplant im eigenen Portfolio behalten, statt sie zu verkaufen.

Basisszenario für 2025: Punktuelle Renditekompression bei etwas höherem Transaktionsvolumen

Der weitere Verlauf am Investmentmarkt wird aus unserer Sicht maßgeblich davon abhängen, auf welche Weise die betroffenen Eigentümer ihre Refinanzierungslücken schließen bzw. ihren Liquiditätsbedarf stillen. Passiert das vornehmlich über (kurzfristige) Verkäufe, wären ein deutlich steigendes Transaktionsvolumen sowie steigende Renditen jenseits des Top-Segments die Folge. Bleiben solche Verkäufe aus oder zumindest wie bisher die Ausnahme, etwa weil alternative Finanzierer den Eigentümern ausreichend Kapital bereitstellen, dürften die Preise weitgehend stabil bleiben. Das Transaktionsvolumen würde dann aber wohl weiterhin nur langsam steigen. Derzeit halten wir das zweite Szenario für wahrscheinlicher, auch weil die Zinsen in der Tendenz noch etwas fallen dürften, wodurch nicht nur die Refinanzierung leichter wird, sondern wahrscheinlich auch wieder mehr institutionelles Kapital an den Markt zurückkehrt. Vor diesem Hintergrund prognostizieren wir für 2025 ein Transaktionsvolumen von 25 bis 30 Mrd. Euro für Gewerbeimmobilien und 8 bis 10 Mrd. Euro für Wohnimmobilien sowie eine punktuelle Kompression der Spitzenrenditen bei insgesamt wenig Bewegung der Anfangsrenditen.

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