Transaktionsvolumen steigt, während Mieten langsamer wachsen
Im Jahr 2024 wurden in Deutschland Wohnimmobilien für rund 8,8 Mrd. Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Das waren 14 % mehr als im Vorjahr.
Die Zahl der verkauften Wohnungen stieg gegenüber dem Vorjahr sogar um ein Drittel und lag bei rund 62.000. Mit einem Transaktionsvolumen von fast 3,9 Mrd. Euro war das 4. Quartal das mit Abstand umsatzstärkste Quartal seit der Zinswende. Neben kleineren Einzelobjekten haben auch größere Portfolios Käufer gefunden und von Transaktionen funktionieren über sowohl im Core- als auch im Value-Add-Bereich. Dies spiegelt die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wider und zeigt, dass Investoren mit sehr unterschiedlichen Investitionsstrategien passende Produkte finden.
Mehr Manage-to-Green-Transaktionen
Es steht mittlerweile viel Kapital für sogenannte Manage-to-Green-Strategien zur Verfügung. Neben Projektentwicklern erweitern auch viele Fondsmanager ihren Fokus und legen spezielle Value-Add-Vehikel auf. Andererseits wollen sich Eigentümer von Objekten mit schlechter Energiebilanz vermehrt von diesen trennen. Dadurch fanden im Jahr 2024 mehr Verkäufe von Einzelobjekten und Portfolios mit dem Ziel einer energetischen Modernisierung und Aufwertung statt. Wir erwarten, dass die sanierten Wohnobjekte das zukünftige Produkt für risikoaverse Investoren sein werden und viele Objekte in einigen Jahren an diese weiterverkauft werden.
Rekordhoher Anteil von Projektentwicklungskäufen
Während mehr Investoren auf Manage-to-Green-Strategien setzen, liegt der Fokus von vielen risikoaversen Investoren weiterhin auf Neubauten. Insgesamt entfielen im vergangenen Jahr rund 3,3 Mrd. Euro auf Käufe von Projektentwicklungen, etwa doppelt so viel wie im Jahr 2023. Der Anteil von 37 % am gesamten Transaktionsvolumen ist der höchste, den wir seit Beginn der Datenerhebung im Jahr 2009 gemessen haben. Wesentliche Volumentreiber bei den Projektentwicklungskäufen waren zwei Neubauportfolios, die von Vonovia bzw. deren Tochtergesellschaften an die HIH veräußert wurden, sowie die jeweils in Berlin gelegenen Projekte Konnekt und Greenpark. Insbesondere institutionelle Investoren wollen Sanierungsrisiken und die Regulierung durch die Mietpreisbremse vermeiden und setzen weiterhin stark auf Wohnimmobilien ab Baujahr 2014. Da jüngere Bestandsimmobilien jedoch relativ selten zum Verkauf stehen, ist der Erwerb von Projektentwicklungen häufig der einfachere Weg, um an Neubauprodukte zu gelangen. Da die Baugenehmigungszahlen auch im vergangenen Jahr im Trend rückläufig waren und angesichts des weiter gestiegenen Baukostenindexes kurzfristig auch nicht mit einer Belebung der Neubautätigkeit zu rechnen ist, wird sich das Angebot für Investoren mit Neubaufokus jedoch verknappen.
Strategische Käufe von Portfolios als Volumentreiber
Neben Neubauten und Manage-to-Green-Produkten kam im letzten Jahr noch ein weiteres Segment am Wohnungsmarkt in Schwung. So fanden gegen Ende des Jahres mehrere Verkäufe von großvolumigen Portfolios von eher einfacher Objekt- und Standortqualität statt. Dass solche Wohnungsbestände liquide geworden sind, hat maßgeblich zum gestiegenen Transaktionsvolumen beigetragen. Abzuwarten bleibt, ob sich diese strategischen Käufe auch im Jahr 2025 fortsetzen und Investoren eine Akkumulationsstrategie betreiben, wie im Zuge der Finanzkrise. Sehr opportunistische Produkte in Märkten mit hohen Leerstandsraten werden aber weiterhin kaum gehandelt.
Ausblick 2025
Für das laufende Jahr 2025 erwarten wir ein leicht höheres Transaktionsvolumen, was das insgesamt wieder gestiegene Interesse der Investoren an deutschen Wohnimmobilien widerspiegelt. Angebotsseitig dürften die Wohnimmobilien-AGs ihr Verkaufsprogramm weitestgehend beendet haben, was das Angebot an größeren Portfolios limitieren dürfte. Am Nutzermarkt sind die Vorzeichen trotz der anhaltenden Wohnungsknappheit gemischter als in den Vorjahren. Schon 2024 dürfte die Nettozuwanderung gemäß einiger unterjähriger Daten in vielen Städten geringer ausgefallen sein als in den Vorjahren, so dass weniger zusätzliche Nachfrage auf den Wohnungsmarkt kam. Dies könnte ein Grund dafür sein, dass die Angebotsmieten sowohl bei Wiedervermietungen als auch bei Neubauten im Durchschnitt der Top-6-Städte in den letzten Monaten nicht weiter gestiegen sind.
Auch für 2025 ist mit einem verlangsamten Wachstum der Städte zu rechnen, und das eingetrübte konjunkturelle Umfeld könnte die Zuwanderung von Fachkräften bremsen und zudem Haushalte vor einem Umzug in eine teurere Wohnung zurückschrecken lassen. Dies dämpft die kurzfristigen Mietpreissteigerungsperspektiven. Der Lock-in-Effekt auf dem Wohnungsmarkt dürfte sich verfestigen, was die Mietsteigerungen in Wohnungsportfolios zusätzlich begrenzt. Da eine rasche Zunahme der Neubautätigkeit unwahrscheinlich ist und diese ohnehin erst in einigen Jahren ihre Wirkung entfalten würde, wird Wohnraum aber noch länger sehr knapp bleiben. Angesichts dieser Ausgangslage bleiben die Fundamentaldaten für Bestandshalter und Investoren insgesamt günstig, zumal das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung von einem langfristigen Bevölkerungswachstum in den wirtschaftsstarken Städten und Regionen ausgeht. Welche Maßnahmen eine künftige Bundesregierung in der Wohnungspolitik ergreifen wird, ist noch offen, eine starke Deregulierung ist aber ein unwahrscheinliches Szenario. Das vermutlich noch etwas länger anhaltende wohnungspolitische Vakuum dürfte jedoch zu einer Verunsicherung von Investoren und Mietern im Jahr 2025 führen.
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