Bevor eine französische Immobilie den Besitzer wechselt und auf einen neuen Namen eingetragen wird, sind eine Vielzahl von rechtlichen Verfahren zu erledigen. Hier sind die Schritte im Einzelnen. 

In Frankreich hat ein mündliches Angebot keinen rechtlichen Wert. Der erste Schritt des rechtlichen Verfahrens besteht darin, dass der Käufer ein förmliches schriftliches Angebot zum Kauf der Immobilie abgibt. Darin wird der Preis genannt, den der Käufer zu zahlen bereit ist, und wie lange das Angebot gültig ist (in der Regel fünf bis zehn Tage). Das Angebot wird nach Ablauf der Gültigkeitsdauer ungültig, wenn der Verkäufer nicht rechtzeitig geantwortet hat. 

Sobald das Angebot vom Verkäufer schriftlich angenommen wurde, ernennen die Parteien einen französischen Notar (“Notaire“). In der Regel ernennen der Verkäufer und der Käufer jeweils einen Notar, obwohl es auch möglich ist, dass derselbe Notar für beide Parteien tätig wird. Für nicht in Frankreich ansässige Kaufinteressenten ist die Rolle des Notars in allen Phasen des Kaufs von entscheidender Bedeutung, von den ersten Recherchen bis zum Verkauf und der Registrierung. Neben dem Notar, der auch bei der zivilrechtlichen Abwicklung und der Organisation der künftigen Übertragung des Vermögensgegenstandes behilflich sein kann, entscheiden sich einige Käufer dafür, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der sie bei bestimmten Aspekten des Kaufs unterstützt, wie z. B. bei der Steuerplanung. 

Nachdem das Angebot abgegeben wurde, müssen mehrere Gutachten („Diagnostikverfahren“) eingeholt werden, um sicherzustellen, dass der Käufer ausreichend über den baulichen Zustand der Immobilie informiert ist. 

In diesen Unterlagen werden Umweltrisiken wie Asbest, Bleigehalt, Termiten, Pilze und Naturgefahren (Überschwemmungen, Erdbebenrisiko usw.) bewertet. Sie umfassen auch Untersuchungen der Strom- und Gasversorgung zur Bewertung der Energieleistung sowie die Vermessung der Wohnfläche von Wohnungen und in einigen Fällen von Häusern innerhalb einer Wohnanlage. 

Die Diagnosetechniken sind ein obligatorischer Bestandteil des Verkaufsprozesses und müssen vor Schritt 4 vorgelegt werden. Die Bewertung der Energieleistung und der CO2-Bericht müssen vor der Vermarktung der Immobilie als zum Verkauf stehend durchgeführt werden. 

Bei Wohnungen müssen die offiziellen Messungen der Wohnfläche gemäß dem französischen Gesetz „Loi Carrez“ vor der Vermarktung vorgelegt werden. Wenn die Immobilie im Miteigentum mehrerer Parteien steht, können weitere Unterlagen erforderlich sein (z. B. die Regeln für die Nutzung der privaten und gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes), zusätzlich zu allen relevanten jährlichen Gebühren oder Nebenkosten. 

Ein Statik Gutachten ist in Frankreich nicht obligatorisch, aber in einigen Fällen ratsam. 

Sobald das Angebot des Käufers angenommen wurde, unterzeichnen Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag, den sogenannten „compromis de vente“. Es gibt zwei wichtige Schritte: 

A. Der Käufer muss eine Anzahlung tätigen. 

Diese beläuft sich in der Regel auf 5-10 % des Kaufpreises. Die Anzahlung sollte auf ein Treuhandkonto des Notars oder des Immobilienmaklers eingezahlt werden und nicht direkt an den Verkäufer gehen. Savills bevorzugt das Treuhandkonto des Notars, da es durch eine unbegrenzte Garantie des französischen Staates gedeckt ist. 

B. Sie löst eine 10-tägige-Frist aus, innerhalb derer der Käufer vom Kauf zurücktreten kann, ohne eine Strafe zahlen zu müssen und ohne die Anzahlung zu verlieren. Diese Frist beginnt an dem Tag, an dem der Käufer eine gegengezeichnete Kopie des compromis per Einschreiben erhält (oder per digitaler Benachrichtigung, die häufig verwendet wird). Wenn der Käufer durch einen Bevollmächtigten unterschreibt, beginnt die 10-Tage-Frist am Tag nach dem Eingang von compromis per Einschreiben zu laufen. Hinweis: Fällt der erste Tag der Frist auf ein Wochenende oder einen französischen Feiertag, so beginnt die Frist am nächsten Werktag. 

Diese Bedenkzeit gilt nur für den Käufer. Danach kann der Verkäufer oder der Käufer nur unter den im compromis festgelegten Bedingungen vom Kauf zurücktreten, ohne eine Vertragsstrafe zu zahlen (oder die Anzahlung zu verlieren, wenn es sich um den Käufer handelt). Diese Bedingungen werden als Suspensivklauseln oder aufschiebende Bedingungen (Escape-Klauseln) bezeichnet. Die häufigste Klausel ist das Rücktrittsrecht, wenn der Käufer nicht in der Lage ist, ein Hypothekenangebot innerhalb der im compromis vereinbarten Bedingungen und des vereinbarten Zeitrahmens zu erhalten. In diesem Fall kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten und hat dann Anspruch auf die Rückzahlung der Anzahlung. 

Wenn der Käufer nach Ablauf der Bedenkzeit zurücktritt und keine aufschiebenden Klauseln gelten, verfällt die Anzahlung. 

Der Notar führt dann eine Due-Diligence-Prüfung durch, wie z. B. Recherchen beim französischen Grundbuchamt, um zu bestätigen, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist, und um alle städtebaulichen oder umweltrechtlichen Vorschriften zu ermitteln, die die Immobilie betreffen oder betreffen könnten. 

Der Notar schickt diese Bestätigung zusammen mit einem Entwurf des Kaufvertrags an den Käufer. Dies gibt dem Käufer die Möglichkeit, den Notar vor der endgültigen Unterzeichnung um Klärung von Punkten zu bitten, bei denen er sich unsicher ist. 

Bevor der Kaufvertrag abgeschlossen werden kann, müssen der Restkaufpreis, die Eintragungsgebühren und die Notar-/Maklergebühren bezahlt werden. 

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags findet im Notariat statt. Der Käufer kann jedoch mit einer vom Notar vorbereiteten Vollmacht aus der Ferne unterschreiben. 

Nach der Unterzeichnung registriert der Notar den Verkauf beim französischen Grundbuchamt. In der Zwischenzeit, nach der Unterzeichnung durch die Parteien und vor der Registrierung, erhält der Käufer eine Abschlussbescheinigung attestation de vente, die als Eigentumsnachweis verwendet werden kann. 

ERWERBSKOSTEN

Der Erwerb von in Frankreich gelegenen Immobilien löst die Grunderwerbssteuer (RETT) und/oder die Mehrwertsteuer (VAT) aus, je nachdem, ob die Immobilie als neues Gebäude betrachtet wird oder nicht. 

Die Immobilie kann nicht als neues Gebäude betrachtet werden

Wenn die Immobilie mehr als fünf Jahre vor dem Kaufdatum errichtet wurde oder wenn der Käufer nicht die Absicht hat, das Gebäude umzubauen, unterliegt der Erwerb grundsätzlich nicht der Mehrwertsteuer. 

Andere Steuern, die in diesem Fall anfallen:

• Grunderwerbsteuer, fällig beim Erwerb (5,09 % des Kaufpreises)
• Beitrag zur Immobiliensicherheit: 0,1 % (contribution de sécurité immobilière) 
• Rechnet man die Notargebühren hinzu, belaufen sich die Gesamtkosten für den Kauf auf ca. 7%. 

Die Immobilie kann als neues Gebäude betrachtet werden

Wenn das Gebäude weniger als fünf Jahre vor dem Kaufdatum errichtet wurde, kann es als neues Gebäude betrachtet werden, und der Erwerb unterliegt der Mehrwertsteuer in Höhe von 20 % des Kaufpreises. 

Andere in diesem Fall anwendbare Steuern:

• Grundbuchsteuer (taxe de publicité foncière) (0,715 %) Beitrag zur Immobiliensicherheit (0,1%)
• Notargebühren (0,825%)

Diese Steuern sind auf den Nettokaufpreis zu erheben (der sich um die im Kaufvertrag festgelegten zusätzlichen Kosten erhöhen kann).

• Die Gesamtkosten des Kaufs belaufen sich auf ca. 2,5 %.

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind in Frankreich in der Regel gemäß internationalen Steuerabkommen steuerpflichtig. Wird die Immobilie direkt von einer Privatperson gehalten, werden die Mieteinnahmen mit dem progressiven Einkommensteuersatz (bis zu 45 %) besteuert. Außerdem unterliegen sie der Sozialabgabe mit einem Satz von 17,2 %. 

Die Nettomieteinnahmen (revenus fonciers) entsprechen der Differenz zwischen:

(a) den Mieteinnahmen und

(b) den mit der Immobilie verbundenen Ausgaben. 

Wenn die Immobilie unmöbliert vermietet wird, kann von den Mieteinnahmen keine Abschreibung abgezogen werden. 

Wird die Immobilie möbliert vermietet, gilt eine Abschreibung, die auf den Kaufpreis (nicht den Wert des Grundstücks) berechnet wird. 

Wenn die Immobilie über eine Gesellschaft gehalten wird, kann die Miete je nach Rechtsform der Gesellschaft der französischen Körperschaftssteuer unterliegen, die 33,33 % beträgt. 

LAUFENDE KOSTEN DES EIGENTUMS

IFI (Impôt sur Fortune Immobilière)

Der IFI ist eine neue Steuer, die ab dem 1. Januar 2018 die Vermögenssteuer ersetzt. Diese neue Steuer gilt nur für Immobilienvermögen (einschließlich Aktien von Immobiliengesellschaften, die nicht an die berufliche Tätigkeit ihres Eigentümers gebunden sind). 

Die wichtigsten Merkmale des IFI:

• Der IFI hat die wesentlichen Aspekte der bisherigen Vermögensteuer beibehalten. Der Schwellenwert liegt weiterhin bei 1,3 Millionen Euro, der Steuersatz ist derselbe (von 0,5 bis 1,5 %), und die Meldepflichten bleiben ähnlich. 
• Die Steuerbemessungsgrundlage umfasst Immobilien, die direkt von natürlichen Personen gehalten werden, sowie Anteile an Gesellschaften (unabhängig von ihrer Rechtsform und Lokalisierung), und zwar zu dem Teil ihres Wertes, der auf Immobilien oder Eigentumsrechte entfällt. Ausgeschlossen sind daher alle beweglichen Vermögenswerte (einschließlich Anteile an Gesellschaften, die kein Immobilienvermögen halten, und andere finanzielle Vermögenswerte).
• Für den Abzug von Schulden gelten besondere und komplexe Regeln (z. B. Begrenzung oder Deckelung des Abzugs, wenn die Schulden 60 % des Wertes des Immobilienvermögens übersteigen, wenn dieser Wert mehr als 5 Mio. EUR beträgt).

Sonstige laufende Steuern (die Sätze variieren je nach Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet):

• Taxe foncière: Jährlich fällige Grundsteuer des Eigentümers
• Taxe d'habitation: Jährlich fällig für den Nutzer der Immobilie
• Contribution Foncière des Entreprises (CFE): Eine zusätzliche Steuer, die fällig wird, wenn die Immobilie möbliert vermietet wird. Sie basiert auf dem Katasterwert der Immobilie (d. h. auf der genauen Lage und den Grenzen der Immobilie auf einer Karte).

STEUER

KAPITALGEWINNE

Veräußerungsgewinne aus französischen Immobilien oder aus Anteilen an Immobiliengesellschaften, deren Vermögen hauptsächlich aus französischen Immobilien besteht, werden in der Regel in Frankreich gemäß internationalen Steuerabkommen besteuert. 

Kapitalgewinne werden für gebietsansässige und gebietsfremde Einzelverkäufer mit 36,2 % besteuert (bestehend aus 19 % Einkommensteuer und 17,2 % Sozialabgaben). Ab Januar 2019 kann der Sozialbeitragsanteil jedoch unter bestimmten Umständen nicht mehr in vollem Umfang erhoben werden (siehe unten). 

Auf Veräußerungsgewinne von mehr als 50.000 €, die von natürlichen Personen erzielt werden, wird eine zusätzliche Steuer erhoben (zwischen 2 % und 6 % je nach Höhe des Veräußerungsgewinns). 

Ermäßigungen und Befreiungen für Kapitalerträge:

• Ab dem 1. Januar 2019 können Veräußerungsgewinne aus dem Hauptwohnsitz von der Steuer befreit werden, wenn der Eigentümer seinen früheren Hauptwohnsitz spätestens am 31. Dezember des Jahres veräußert, das auf die Verlegung des Wohnsitzes außerhalb Frankreichs folgt. Dies setzt voraus, dass der Eigentümer in Frankreich steuerlich ansässig war und seinen Wohnsitz in Frankreich im Anschluss an seinen endgültigen Umzug von Frankreich in ein EU- oder Steuerabkommensland verkauft. Dennoch gilt eine besondere Steuerbefreiung in Höhe von 150.000 € für Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf einer Immobilie, sofern der Verkäufer zu irgendeinem Zeitpunkt vor dem Verkauf während eines Zeitraums von mindestens zwei Jahren in Frankreich steuerlich ansässig war und der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach seinem Wegzug aus Frankreich realisiert wird 
• Die Kapitalertragssteuer wird reduziert, wenn die Immobilie mindestens fünf Jahre lang gehalten wurde 
• Die vollständige Steuerbefreiung gilt nach 22 Jahren (für die Einkommensteuer) und nach 30 Jahren (für die Sozialbeiträge). Eine vollständige Befreiung gilt auch bei der Veräußerung der Immobilie, wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt, obwohl diese Befreiung wahrscheinlich nicht für Gebietsfremde gelten wird 
• Nach dem französischen Finanzgesetz 2019 wird der Sozialbeitrag nicht mehr in vollem Umfang auf eine Person (mit Wohnsitz oder nicht in Frankreich) erhoben, wenn sie bereits in einem anderen Staat des Europäischen Wirtschaftsraums (EWG) sozialversicherungspflichtig ist. Der Satz wurde somit auf 25 % gesenkt. Diese Befreiung gilt nur für EWG-Staaten und nicht beispielsweise für die Beiträge in den USA. Mit dem gleichen Gesetzentwurf wurde jedoch eine neue Sozialabgabe in Höhe von 7,5 % eingeführt, die die bisherigen Sozialabgaben von insgesamt 17,2 % ersetzt. Infolgedessen beträgt der anzuwendende Satz 26,5 %. 

SCHENKUNGS- ODER ERBSCHAFTSSTEUER

Die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer wird in Frankreich im Allgemeinen nach französischem Steuerrecht und/oder anwendbaren Steuerabkommen fällig. Der anzuwendende Steuersatz hängt von den familiären Bindungen zwischen dem Verstorbenen/Schenker und den Erben/Beschenkten ab.