Das richtige Köln gibt es nur links vom Rhein – So lautet zumindest eine alte Überzeugung. Mittlerweile aber bietet die rechtsrheinische „Schäl-Sick“ ein großes Alternativpotential zum Platzmangel und dem Renditendruck der Kölner Innenstadt.

Köln wird durch den Rhein in zwei Teile geteilt – nicht nur geographisch, sondern auch sozioökonomisch und vor allem aus der Sicht der Kölner. Während die linksrheinische Seite immer der bevorzugtere Standort für Anwohner und Unternehmen war, befindet man sich rechts vom Fluss „op de schäl Sick“, also auf Hochdeutsch „auf der falschen Seite“. Das Platzangebot und die große Nähe zu Kölns Innenstadt wiesen immer Potenziale auf, die jüngsten Projektentwicklungen wie I/D Cologne, Messe City, Deutz Quartiere und Cologneo untermauern diesen Zuspruch für das rechtsrheinische Köln – doch nicht selten gelten rechtsrheinische Stadtteile heute immer noch als zweitrangige Ausweichstandorte. Woran liegt das und wie kann sich diese Einschätzung in Zukunft ändern?

Die eher negative Konnotation des Kölner Ostens lässt sich auf die Gründungszeit der Dommetropole zurückführen. Der Ursprung der Millionenstadt liegt auf der linken Seite des Flusses. Dieser stellte vor rund 2.000 Jahren die natürliche Grenze des Stadtgebietes dar und trennte die Römischen Feldherren im Westen von den wilden Germanen im Osten. Rechtsrheinische Ansiedlungen entstanden urkundlich erst Jahrhunderte später, weshalb auch die historische Altstadt und das Zentrum Kölns auf der linken Seite des Rheins liegen.

Noch heute bevorzugen Nutzer und Investoren linksrheinische Standorte, doch die Stadtteile „op de schäl Sick“ bieten interessante Alternativen: Rechtsrheinisch sind nicht nur größere und vor allen Dingen zusammenhängende Flächen verfügbar, es lassen sich hier zudem attraktive Renditen erzielen. Zuletzt wurden in Deutz Spitzenrenditen von bis zu 3,5 % realisiert, die für den Kölner Investmentmarkt erneut Höchstwerte darstellen. An dieser Stelle ist jedoch zu erwähnen, dass Köln unter den deutschen Top 7 Standorten die zweithöchste Rendite (3,0 %) nach Stuttgart (3,1 %) aufweist und dadurch von nationalen und internationalen Investoren stark nachgefragt wird. Des Weiteren konnte in den letzten 12 Monaten in ganz Köln eine positive Mietpreisentwicklung beobachtet werden. So stiegen die Durchschnittsmiete um gut 7 % und die Spitzenmiete sogar um mehr als 27 % an. Das liegt unter anderem an der sinkenden Leerstandquote in der Rheinmetropole, die derzeit auf einem Niveau von 3,2 % rangiert.

Das Angebot an Flächen in der Großstadt ist begrenzt. Am linksrheinischen Markt finden Entwicklungen überwiegend punktuell statt, was vor allem am fehlenden Platz für Neubauten liegt. Eine Ausnahme bildet hier der Standort Butzweiler Hof im Kölner Stadtteil Ossendorf, wo sich diverse Entwickler Grundstücke gesichert haben. Dieser Trend schwappt neuerdings auch auf die Kölner Stadtteile Braunsfeld und Ehrenfeld über, wo einzelne industriell geprägte Grundstücke von Immobilienentwicklern erworben werden. Auf der gegenüberliegenden Flussseite befand sich hingegen bis in die neunziger Jahre hauptsächlich produzierende Industrie: Die heute brachliegenden Flächen werden bereits umgenutzt und neu belegt. Das rechtsrheinische Köln hat also noch deutlich größere Potenziale als sein linksrheinisches Pendant. Wer größere Volumina in Köln platzieren möchte, muss und darf deshalb auch den Osten Kölns in Betracht ziehen.

Doch steckt der rechtsrheinische Markt – wie beschrieben – bereits im wirtschaftlichen Wandel. So entsteht z. B. in Deutz ein neues Stück Köln, das sich in die Umgebung einfügt und so belebt wird. Mit Blick auf den Dom wird hier ein gemischtes Stadtquartier mit einer Fläche von rund 37,7 ha gebaut: der
Deutzer Hafen. Auch wenige Kilometer flussabwärts werden im bevölkerungsreichsten Stadtteil Köln-Mülheim durch die Umnutzung ehemaliger Industrie-Areale im Mülheimer Hafen vielfältige Quartiere in unmittelbarer Wasserlage realisiert. Doch damit nicht genug: Im Norden des Stadtteils baut Art-Invest mit dem I/D Cologne ein Gewerbequartier auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs. Hier werden durch eine großzügige, loftartige Architektur flexible Büroumfelder geschaffen, die Unternehmen nach ihren Bedürfnissen individuell anpassen können. Zuletzt mieteten Siemens und Cancom 10.500 m² respektive 5.800 m² im derzeit wohl größten und modernsten gewerblichen Stadtquartier Kölns. Auch die IHK Köln wird Ihren Sitz auf das Areal verlegen.

Um diese Potenziale bestmöglich nutzen zu können, muss sich der Herausforderung „Infrastruktur“ angenommen werden. Neben der Anbindung an das ÖPNV-Netz steht insbesondere die Verbindung zwischen den beiden Rheinseiten im Fokus. So ist vornehmlich der Nord-Osten unmittelbar von den Sanierungsarbeiten an der Mülheimer Brücke sowie der Autobahnbrücke Leverkusen betroffen. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese umfangreichen Arbeiten auf die Berufspendler und Einwohner der rechtsrheinischen Stadtteile auswirken werden. Dennoch ist die Politik gefragt: Sie muss zum einen kurzfristige Investitionen in die Infrastruktur auf den Weg bringen und für möglichst geringe Beeinträchtigungen durch die baulichen Maßnahmen sorgen, zum anderen gilt es Anreize für Investoren zu implementieren und langwierige Genehmigungsprozesse für Bauvorhaben auf ein Minimum zu reduzieren. Bearbeitungszeiten von zwölf Monaten und länger können ansonsten den Wirtschaftsstandort Köln in Frage stellen. Projektentwicklungen der Zukunft sollen weiterhin architektonisch attraktiv gestaltet werden und sich harmonisch in das bestehende Stadtbild integrieren. So erlangen die Bewohner und namhafte Gewerbebetriebe neue lebendige Stadtquartiere, die in der Vergangenheit brachlagen. Das ist die Chance der „schäl Sick“ die Lücke zum historischen Stadtkern Kölns zu schließen.

Hinweis: Bei diesem Beitrag handelt es sich um eine Momentaufnahme vor oder zu Beginn der Corona-Pandemie. Ob und inwieweit sich die Pandemie auf die beschriebene Marktsituation auswirken wird, konnten wir zum Zeitpunkt der Erstellung des Beitrags noch nicht in vollem Umfang einschätzen. Wir arbeiten täglich daran, alle aktuellen Entwicklungen zu analysieren und auf den Immobilienmarkt zu übertragen. Einen ersten Überblick über „Corona und seine Folgen“ finden Sie in unserem Market in Minutes COVID-19 und die Folgen