Hybrides Arbeiten schneidet hinsichtlich Produktivität, Kosten und Talentepool im Vergleich mit anderen Arbeitsformen am besten ab. Wie sich dieser Trend auf den deutschen Büromarkt auswirkt, beschreibt Jan-Niklas Rotberg im Interview.

Im Rahmen einer Untersuchung zum deutschen Büromarkt hat das Savills Research-Team wissenschaftliche Studien zu verschiedenen Arbeitsmodellen sowie die möglichen Auswirkungen des hybriden Arbeitens auf den Büroflächenbedarf ausgewertet. Dabei stießen sie auf interessante Erkenntnisse hinsichtlich der verschiedenen Arbeitsformen – vom Präsenz-, über das Remote- bis hin zum Hybrid-Modell - und untersuchten die Auswirkungen des Hybridmodells auf den Büroimmobilienmarkt.  

Die Quintessenz: Kein Büro ist keine Lösung – kein Homeoffice aber auch nicht. Die klassische Büroarbeit wird bleiben, aber auch das Arbeiten von zu Hause hat seine Daseinsberechtigung. Die Ergebnisse zeigen: die Mischung machts. Ein hybrider Ansatz, also ein Mix aus dem Arbeiten im Unternehmensbüro und von zu Hause, ist für die meisten Unternehmen am vorteilhaftesten. Für uns eine gute Gelegenheit, einmal bei Jan-Niklas Rotberg, Director und Head of Office Agency Germany bei Savills Deutschland näher nachzufragen.

Jan-Niklas, als Head of Office Agency Germany bei Savills bist du Spezialist für das Thema Büro. Welche Beobachtungen machst du bei deiner täglichen Arbeit und welche Rolle spielen dabei die Ergebnisse der aktuellen Untersuchung?
Wir beobachten derzeit, dass Unternehmen ihre Büroflächen eher verkleinern und gleichzeitig ihre Anforderungen an die Qualität der Flächen zugenommen haben. Die Ergebnisse unserer Researchabteilung liefern wichtige Erklärungen für diese Entwicklung: Einerseits kommen weniger Menschen täglich ins Büro - im Vergleich zu 2019 hat sich die Homeoffice-Quote nahezu verdoppelt und bei den typischen „Bürobranchen“ arbeiten in der Spitze mehr als 70 % der Beschäftigten zumindest teilweise im Homeoffice; Andererseits sind Arbeitgeber bemüht, die Beschäftigten für die Arbeit im Büro zu gewinnen, da sich dies positiv auf die Kommunikation, den Wissensaustausch, das Mentoring und die Identifikation mit dem Arbeitgeber auswirken  kann – folglich investieren sie in attraktive, gut ausgestattete Flächen, um den Mitarbeitenden einen sicht- und fühlbaren Mehrwert gegenüber dem Homeoffice zu bieten. Tatsächlich hat die Untersuchung ergeben, dass das Hybridmodell bei drei der wichtigsten Erfolgsfaktoren für Unternehmen - der Produktivität, den Kosten und dem Talentepool - im Vergleich mit dem Präsenz- und Remote-Modell am besten abschneidet. Für das Präsenzmodell spricht hingegen wenig. Wir halten es daher für sehr wahrscheinlich, dass künftig weitere Unternehmen – falls noch nicht geschehen - von der Präsenzpflicht auf den hybriden Ansatz umschwenken.

Welche Konsequenzen hat dies für die Entscheidungen der Unternehmen hinsichtlich ihrer Büroflächen?
Unternehmen müssen ihre strategischen Entscheidungen bezüglich ihres Büroflächenbedarfs im Wettbewerb um Arbeitskräfte an die sich verändernden Rahmenbedingungen und Vorlieben kontinuierlich anpassen. Die durchschnittliche Auslastung der Büros in Deutschland liegt aktuell etwa bei 40 bis 50 % - das bedeutet circa ein Drittel weniger als vor der Pandemie (60 bis 80 % Auslastung). Das Büro hat sein Monopol für die Schreibtischarbeit zwar verloren, bleibt aber als ein Arbeitsort unter mehreren unersetzlich. Es zeichnet sich ab, dass dies zu einem geringeren Büroflächenbedarf und folglich zu Flächenreduktionen führt; das Ausmaß der Reduktion variiert dabei stark, wobei es mit steigender Betriebsgröße tendenziell zunimmt und vor allem im Segment ab 1.000 m² zu beobachten ist.
 
Wir haben auf Basis dieser Annahmen eine einfache “Bierdeckelrechnung” für die Top-7-Städte durchgeführt. Im mittleren Szenario reduziert ein Drittel aller Betriebe ab 1.000 m² seinen Flächenbedarf um durchschnittlich 25 %. In diesem Basisszenario würde der Büroflächenbedarf in den Top-7-Städten um 5,0 Mio. m² sinken. Das würde einen Einspareffekt von 5,4 % gemessen am heutigen Bestand bedeuten. Eine Destabilisierung des Büromarktes dürfte aber nicht drohen, da sich der Effekt zeitlich streckt.  Vermutlich werden einzelne Lagen aber stärker betroffen sein als andere.
 
Welche Auswirkungen können diese Tendenzen auf die Bürostandorte haben?
Top-ausgestattete Büroflächen in bester Lage werden am stärksten nachgefragt. Dies wird voraussichtlich auch so bleiben – die CBD-Lage ist und bleibt die präferierte, nicht zuletzt aufgrund der guten Verkehrsanbindung und anderer urbaner Annehmlichkeiten. Andererseits könnten Standorte in städtischen Randlagen und dicht besiedelten Wohnquartieren womöglich attraktiver werden – dort wo die Menschen arbeiten (im Homeoffice) könnten sich beispielsweis Coworking-Angebote ansiedeln.

Verlieren Backoffice-Standorte folglich an Attraktivität?  
Ja, diese Standorte dürften auf der Verliererseite stehen. Ausschlaggebend dafür sind die meist wenig attraktive Lagen und die Tatsache, dass die Tätigkeiten in diesen Büros zumeist für Homeoffice-Tätigkeiten prädestiniert sind. Das Flächeneinsparpotenzial ist deshalb besonders hoch. Es ist sogar denkbar, dass die administrativen Aufgaben des Backoffice zunehmend von KI geleistet werden und menschliche Unterstützung immer weniger benötigt wird.  

Was dann mit diesen Büroflächen, die nicht mehr gebraucht werden, passiert? Hier sind verschiedene Möglichkeiten denkbar. Man könnte sie beispielsweise in dringend benötigten Wohnraum umnutzen. Hier gibt es momentan aber noch viele Hürden, die Umnutzungen erschweren.