Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien befindet sich im Wandel. Bestandsimmobilien rücken zunehmend in den Fokus von Investoren. Insbesondere durch energetische Sanierungen bieten sich hier attraktive Möglichkeiten für Value-Add-Strategien.

Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien steht an einem Wendepunkt – dies bedeutet allerdings nicht, dass das Produkt „Wohnen“ bei den Anlegern an Beliebtheit verloren hat. Aufgrund der außerordentlich guten Fundamentaldaten stehen deutsche Wohnimmobilien bei Investoren hoch im Kurs, doch der Fokus verschiebt sich mehr und mehr von Neubauten hinzu Bestandsimmobilien. Und das aus gutem Grund: So werden angesichts eingebrochener Projektentwicklungstätigkeiten und rückläufiger Baugenehmigungszahlen in den kommenden Jahren spürbar weniger Neubauten im Geschosswohnungsbau für eine breite Mieterklientel errichtet und somit weniger Investment-Produkte auf den Markt kommen. Dabei waren insbesondere institutionelle Käufer in den vergangenen Jahren aufgrund von Nachhaltigkeitszielen auf den Kauf von Neubauten fokussiert. Allein 2023 entfielen fast 80 % des Ankaufsvolumens von Versicherungen und Versorgungswerken sowie Offenen Spezialfonds auf den Erwerb von Projektentwicklungen oder Bestandsobjekten mit einem Baujahr ab 2014.

Doch die rückläufigen Fertigstellungszahlen lassen viele institutionelle Anleger gezwungenermaßen umdenken. Ihre Bereitschaft ältere Bestandsimmobilien zu erwerben, die zuvor umfassend saniert wurden, nimmt deutlich zu. Diese Entwicklung machen sich Value-Add Investoren zu nutze. Dabei stellen insbesondere Manage-to-Green-Ansätze, bei denen ältere Bestandsgebäude erworben, energetisch saniert und weiterveräußert werden, eine interessante Value-Add-Opportunität dar. Und der Markt hält für solche Strategien ausreichend Potenziale bereit: Bundesweit wurden circa 70 % aller Mehrfamilienhäuser und etwa zwei Drittel aller Wohnungen in ebensolchen Häusern vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 errichtet – die wenigsten davon wurden bereits saniert und es gibt somit einen enormen Aufwertungsbedarf. Doch die Zeit drängt: Nach der EPBD (Energy Perfomance of Buildings Directive) müssen alle Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse E vorweisen. In Deutschland betrifft dies zwar nur 15 % der Wohnimmobilien, schließt allerdings rund 2,4 Millionen Gebäude ein. Betrachtet man nur das Mehrfamilienhaussegment, ist die Problematik umso höher – 46 % des Bestands weist eine Energieeffizienzklasse von E oder schlechter auf.

Wer hier die Augen offen hält und den Markt sondiert, kann von günstigen Konditionen beim Erwerb profitieren. Mehrfamilienhäuser mit einer schlechten Energiebilanz werden am Markt mittlerweile mit deutlichen Abschlägen von 20 bis 30 % eingepreist. Im Zuge einer Manage-to-Green-Strategie die Investoren aber entsprechend Geld für eine energetische Sanierung einplanen. Dabei kann man mit einem Investitionsbedarf von 700 bis 1.500 € / m² rechnen, jeweils abhängig vom Objekt und dem Sanierungsziel.

Stellschrauben, um die Energieeffizienz eines unsanierten Gebäudes zu verbessern, gibt es genügend. Die Praxis zeigt, dass Value-Add Investoren bereits im Ankaufsprozess flächendeckende Maßnahmen identifizieren und nach Erwerb innerhalb von kurzer Zeit umsetzen. So bieten etwa moderne Energiekonzepte wie Fernwärme, Wärmepumpen sowie Solar- und Geothermie nachhaltige Lösungen, um im laufenden Betrieb zur Steigerung der Energieeffizienz und zur Reduzierung der Betriebskosten beizutragen. Hier gilt es individuell zu prüfen, welche Maßnahme zu welchem Gebäude, Standort etc. am besten passt. Ein Fernwärmeanschluss kann ökologisch vorteilhaft sein, bringt jedoch das Risiko intransparenter Kosten. Alternativ können Wärmepumpen genutzt werden, die äußerst effizient arbeiten, jedoch nur in Kombination mit einer PV-Anlage ökologisch sinnvoll sind. Auch die Nutzung von Solar- & Geothermie sind zwar umweltfreundlich, erfordern jedoch spezifisch lokale Anforderungen und hohe Investitionen.

Doch auch mit kleineren Maßnahmen lassen sich direkte Effekte erzielen: Die Dämmung von Fassaden und Fenstern verringert Wärmeverluste um bis zu 30 % und kann als ergänzender Sanierungsbaustein dienen. Auch der Austausch alter Leuchtmittel ist einen Gedanken wert. Der Einsatz von LEDs spart bis zu 10-15 % der im Gebäude benötigten Energie und erhöht die Lebensdauer der Beleuchtung.

Unter Einbezug verschiedenster Sanierungsmaßnahmen kann die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien eine langfristig attraktive Strategie für Value-Add-Investoren sein. Neben der Verbesserung der Energieeffizienz, die auf das Umweltkriterium (E) bei den ESG-Kriterien einzahlt, schafft sie zudem qualitativ hochwertigen, aber weiterhin erschwinglichen Wohnraum, was die soziale Nachhaltigkeit (S) stärkt. Diese Vorteile dürften auch vermehrt institutionelle Endinvestoren ansprechen, die durch den Kauf sanierter Bestandsbauten ESG-konforme und preislich günstigere Alternativen zum Neubau erwerben können oder auch den eigenen vorhandenen Bestand energetisch optimieren, sofern Budget und Kapazität vorgehalten werden kann.