Daniel Gerdelmann erklärt, warum es bei Bürogebäuden keine Standardlösung zwischen Sanierung und Neubau gibt. In seinem Beitrag ordnet er verschiedene Retrofit-Optionen ein, beleuchtet ESG, graue Emissionen und Zirkularität und betont die objektspezifische Entscheidung. 

In Gesprächen mit Eigentümern von Bürogebäuden begegnet uns die Frage „Sanierung oder Abriss mit Neubau?“ inzwischen fast reflexhaft. Sie steht stellvertretend für eine Modernisierungsaufgabe, die in den kommenden Jahren erheblich an Dringlichkeit gewinnen wird, getrieben von regulatorischen Mindeststandards, veränderten Mieteranforderungen und der wachsenden Bedeutung von ESG-Kriterien am Kapitalmarkt. Die Verkürzung auf zwei Optionen wird der Komplexität dieser Aufgabe allerdings nicht gerecht. Wer ganzheitlich entscheiden will, muss das gesamte Spektrum möglicher Maßnahmen kennen.

Viele Pfade führen zur Emissionsreduktion
Zwischen „im Bestand belassen“ und „abreißen und neu bauen“ liegen mehrere Stufen mit sehr unterschiedlichen Kosten-, Risiko- und Wirkungsprofilen. Eine Gebäudeoptimierung, etwa durch modernisierte Gebäudemanagementsysteme oder Beleuchtungssensoren, verursacht typischerweise weniger als zwei Prozent des Gebäudewerts an Kosten und beeinträchtigt Mieter im Modernisierungsprozess wenig. Die Wirkung auf die Gesamtperformance bleibt jedoch begrenzt. Geringinvestive Sanierungsmaßnahmen (Light-Touch-Retrofits) verbessern die Energieeffizienz moderat, ohne in Gebäudehülle oder Kerntechnik einzugreifen, und kosten in der Regel drei bis sechs Prozent des Gebäudewerts. Erst tiefgreifende Sanierungen (Deep Retrofits) greifen substanziell in Hülle und Anlagentechnik ein, sind kapitalintensiv und mit Mieterauszügen verbunden. Sie können die CO₂-Emissionen eines Gebäudes aber um 40 bis 70 Prozent senken. Abriss mit anschließendem Neubau führt zwar zur deutlichsten Reduktion der betrieblichen Emissionen, geht aber zugleich mit den höchsten Kosten, dem stärksten Umsetzungsrisiko und den größten grauen Emissionen einher.

Diese Bandbreite zeigt: Die radikalste Maßnahme ist nicht automatisch die beste. Über den gesamten Lebenszyklus betrachtet, ist die Sanierung in den meisten Fällen der wirksamste Hebel zur Reduktion grauer Emissionen. In Märkten mit Knappheit an hochwertigen Büroflächen können umfangreich sanierte Objekte zudem signifikante Mietsteigerungen erzielen, in Madrid lag das Mietwachstum erfolgreicher Sanierungsprojekte über vier Jahre um 57 Prozent, in New York um 67 Prozent über dem Marktdurchschnitt.

Wann der Neubau die bessere Wahl ist
Es gibt jedoch Objekte, bei denen Abriss und anschließender Neubau am Ende die anpassungsfähigste und langfristig resilienteste Lösung darstellen. Das ist typischerweise dort der Fall, wo die vorhandene Bausubstanz tiefgreifende Eingriffe nicht mehr wirtschaftlich trägt, wo starre Geschosshöhen oder Grundrisse eine flexible Nachnutzung verhindern oder wo der Standort eine deutlich höhere Ausnutzung erlaubt, als der Bestand sie bietet. In solchen Fällen lässt sich ein Gebäude zwar energetisch ertüchtigen, bleibt in seiner Nutzungsstruktur aber dauerhaft hinter den Marktanforderungen zurück. An dieser Stelle gewinnt ein Aspekt an Bedeutung, der in der bisherigen Diskussion oft zu kurz kommt: die kreislauforientierte Wiederverwendung von Materialien. Wenn ohnehin gebaut wird, entscheidet die Zirkularität der eingesetzten Baustoffe maßgeblich darüber, wie groß der CO₂-Rucksack des Neubaus tatsächlich ausfällt.

Der Savills „Material Reuse Maturity Index" zeigt, wie unterschiedlich weit die großen europäischen Büromärkte hier voneinander entfernt sind. Bewertet wurden Rückgewinnungs- und Wiederverwendungsquoten, die Präsenz spezialisierter Unternehmen und Dienstleister sowie unterstützende lokale Vorschriften. In dem Ranking belegt Berlin Platz fünf - ein Hinweis darauf, dass auch in Deutschland die Infrastruktur entsteht, die zirkuläres Bauen aus der Nische in die Regelpraxis bringen kann.

Keine Standardantwort: jedes Objekt ist individuell zu bewerten
Für Eigentümer ergeben sich daraus zwei Konsequenzen. Erstens definiert sich ESG im Bürosegment längst nicht mehr nur über Energieverbrauch und Betriebskosten. Graue Emissionen, Ressourcenschonung und die Frage, wie zukunftsfähig ein Gebäude über seinen gesamten Lebenszyklus ist, rücken zunehmend in den Mittelpunkt von Investitions- und Bewirtschaftungsentscheidungen. Eine funktionierende Kreislaufwirtschaft wird damit zu einem Baustein, der regulatorische Anforderungen, Markterwartungen und ESG-Kriterien besser miteinander in Einklang bringt. 

Zweitens: Es gibt keine Standardantwort. Jedes Objekt erfordert eine individuelle Bewertung, technisch, wirtschaftlich und mit Blick auf die langfristige Nutzbarkeit. Für das eine Gebäude ist die schlanke Optimierung der richtige Weg, für das andere die tiefgreifende Sanierung, für ein drittes der Neubau mit konsequent zirkularem Materialeinsatz. Diese Bewertung verlangt eine enge Verzahnung der Fachdisziplinen während des gesamten Lebenszyklus, von der technischen Due Diligence über die Projektsteuerung bis zur Bewirtschaftung.