Neue Chancen durch die Zolleinigung?

Deutschland als Exportnation trifft die aktuelle Zollpolitik der USA besonders, schließlich sind die Vereinigten Staaten der wichtigste Handelspartner. Mit der jüngsten Zolleinigung zwischen der EU und den USA steigt der Basiszollsatz von 10 auf 15 Prozent. Hinzu kommen Sonderzölle für bestimmte Produkte. Laut ifo-Institut könnte das deutsche BIP infolge dieser Maßnahmen mittelfristig um 0,2 Prozent sinken. Zwar reduziert die Einigung mit der EU kurzfristig die handelspolitische Unsicherheit, an der grundsätzlichen Unklarheit über die Ausrichtung der Vereinigten Staaten ändert sich jedoch wenig.

Auf Störungen in globalen Handelsströmen reagiert der Logistikmarkt besonders sensibel. Dies schlägt sich derzeit in der allgemeinen Stimmungslage nieder: Der von der Bundesvereinigung Logistik ermittelte Geschäftsklima-Index erreichte im 2. Quartal den tiefsten Stand seit 2020. Die Beurteilung der Lage wird durch Vorzieheffekte gleichzeitig erschwert, denn um Kosten durch Zölle zu umgehen wird kurzfristig mehr Ware bestellt. Beispielsweise sind laut Marine Traffic im Monat April nach den Ankündigungen am „Liberation Day“ 99 Schiffe im Hamburger Hafen eingefahren, 11 mehr als ein Jahr zuvor. Der Lagerbestand steigt und kaschiert somit die mittel- und langfristigen Effekte der Störungen.

Logistikmieter sind vorsichtig
Im 1. Halbjahr 2025 verzeichnen wir auf dem deutschen Logistikvermietungsmarkt einen leichten Anstieg des Flächenumsatzes gegenüber dem Vorjahr. Dennoch blieb das Ergebnis unter dem 5-Jahres-Durchschnitt.  Eine Ursache liegt in der abwartenden Haltung vieler Nutzer, die aufgrund der Ungewissheit der letzten Monate ihre Anmietungsentscheidungen zunächst aufgeschoben haben. Das zurückhaltende Verhalten der Nutzer führt gleichzeitig dazu, dass Vermieter potenziellen Mietern stärker als bisher im Mietpreis entgegenkommen, um langfristige Mietverträge abzuschließen.

Nach einer Phase handelspolitischer Ungewissheit sorgt die jüngste Zollvereinbarung nun für etwas mehr Planungssicherheit. Sollte sich die Situation im Handelskonflikt stabilisieren, könnten zuvor aufgeschobene Anmietungen nachgeholt werden.  Eine ähnliche Entwicklung gab es während der Handelsunsicherheiten rund um den Brexit: Im Jahr des Referendums sank der britische Flächenumsatz um 30 Prozent – im Folgejahr stieg er jedoch wieder um 41 Prozent. 

Neben diesen temporären Effekten könnten strukturelle Nachfrageimpulse hinzukommen. Da weitere handelspolitische Konflikte nicht ausgeschlossen sind, erwägen einige Unternehmen eine Diversifikation ihrer Lieferketten. Diese Bestrebungen würden dann unter anderem für neue Nachfrage nach europäischen Produkten sorgen, die einen positiven Effekt auf die Nachfrage nach Logistikflächen auslösen würden. Ein weiteres positives Szenario für die Flächennachfrage könnte entstehen, wenn durch eine Eskalation zwischen China und den USA im Zollstreit chinesische Überkapazitäten nach Europa verlagert werden und somit zumindest kurzfristig mehr Lagerflächen benötigt wird.

Der Investmentmarkt ist von Zurückhaltung geprägt
Die beschriebene Lage am Nutzermarkt dürfte auch ein Grund dafür sein, dass der Aufschwung des Investmentmarkts für Industrie- und Logistikimmobilien zunächst abflacht. Während sich das von der Deutschen Hypo gemessene Gewerbe-Immobilienklima in den letzten zwölf Monaten um rund fünf Punkte verbessert hat, ging das Teilsegment Logistik um vier Punkte zurück. Im 1. Halbjahr 2025 wurden am Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien etwa 2,1 Mrd. Euro umgesetzt. Gegenüber der Vorjahresperiode entspricht dies einem Rückgang von 33 Prozent und sogar 41 Prozent gegenüber dem 10-Jahres-Mittel. Etwas stabiler zeigte sich die Zahl der Transaktionen in den letzten zwölf Monaten: Mit etwa 190 Abschlüssen lag sie nur 11 Prozent unter dem Vorjahreswert. Mit einem Transaktionsvolumen von 5,1 Mrd. Euro haben Logistikimmobilien in den letzten zwölf Monaten am meisten zum Investmentumsatz beigetragen, gefolgt von Industrieimmobilien (ca. 1,1 Mrd. Euro) und Gewerbeparks (ca. 426 Mio. Euro).

Zu den aktivsten Käufern zählen derzeit Private-Equity-Fonds, die in den vergangenen zwölf Monaten etwa viermal mehr Kauf- als Verkaufsvolumen umgesetzt haben. Insgesamt investierten sie rund 1,5 Mrd. Euro – überwiegend im Rahmen einer paneuropäischen Strategie.

Auf Verkäuferseite traten, wie in den letzten Jahren, aufgrund hoher Fertigstellungszahlen häufig Bauträger und Projektentwickler auf. Eine weitere Verkäufergruppe sind Corporates, die fast eine Milliarde Euro des Transaktionsvolumen ausmachen. Davon entfielen etwa 460. Mio. € auf Sale-Lease-Back-Transaktionen. Es bleibt abzuwarten, ob sich dieses Muster in den nächsten Monaten verändert, da Sale-Lease-Backs für Nutzer eine Möglichkeit sein könnten, mit einem dynamischeren Handelsumfeld umzugehen.

Die Spitzenrendite für Industrie- und Logistikimmobilien lag Ende Juni bei 4,4 Prozent und ist damit unverändert gegenüber dem Vorquartal und ebenfalls unverändert gegenüber dem Vorjahreswert.

Ausgewählte Kennzahlen im Fokus 

• rund 190 Transaktionen von Logistik- und Industrieimmobilien hat Savills in den vergangenen 12 Monaten deutschlandweit registriert
• 460 Mio. Euro wurden in den vergangenen 12 Monaten bei Sale-Lease-Backs umgesetzt