Text: Matti Schenk

Wem die Mietwohnungen in Deutschland gehören

Deutschland verfügt über den mit Abstand größten Mietwohnungsmarkt Europas. Bei institutionellen Investoren stehen deutsche Wohnimmobilien seit Langem hoch im Kurs. Doch nicht in allen Regionen Deutschlands gibt es ausgeprägte Mietwohnungsmärkte. Die Eigentümerstruktur ist fragmentiert und regional höchst unterschiedlich. Wir stellen diese Unterschiede in den Fokus. Darüber hinaus beleuchten wir auch die größten Wohnungseigentümer Deutschlands und widmen dem Berliner Markt ein eigenes Kapitel.

Deutliche regionale Unterschiede bei der Größe von Mietwohnungsmärkten

Der deutsche Wohnungsmarkt ist ein Mietwohnungsmarkt. Das gilt aber längst nicht für alle Kreise Deutschlands. Im Durchschnitt sind in den kreisfreien Städten 65 % aller Wohnungen Mietwohnungen. In den Landkreisen beträgt der Anteil von Mietwohnungen im bundesweiten Mittel nur rund 40 %. Unter den zwanzig Kreisen mit den am schwächsten ausgeprägten Mietwohnungsmärkten finden sich ausschließlich westdeutsche Landkreise. Demgegenüber liegen von den zwanzig Kreisen mit den anteilig größten Mietwohnungsmärkten dreizehn in den neuen Bundesländern (ohne Berlin).

Zwei von drei Mietwohnungen gehören Privatpersonen

Von den bundesweit knapp 21,2 Mio. Mietwohnungen gehören etwa zwei Drittel Privatpersonen oder einer Eigentümergemeinschaft. Ein weiteres Fünftel des Mietwohnungsbestandes entfällt auf die Öffentliche Hand und auf Genossenschaften. Auf privatwirtschaftliche Unternehmen entfallen damit nur etwa 2,7 Mio. Mietwohnungen, womit sie eine vergleichsweise geringe Bedeutung haben.

Privatwirtschaftliche Unternehmen: Häufig im Fokus, fast nie dominierend

Eine Eigentümergruppe, die in Debatten über den Wohnungsmarkt häufig besonders im Fokus steht, sind die privatwirtschaftlichen Unternehmen. Aber nur in 31 Kreisen verfügen privatwirtschaftliche Unternehmen in Summe über mehr als ein Fünftel aller Mietwohnungen. Hingegen kommen sie in 71 % aller Kreise auf lediglich einstellige Marktanteile. Privatwirtschaftliche Unternehmen fokussieren vornehmlich auf die kreisfreien Städte, in denen ihre Bestände im Mittel rund 14,5 % aller Mietwohnungen umfassen. In den Landkreisen liegt ihr mittlerer Marktanteil hingegen nur bei 6,6 %.

Die größten Wohnungseigentümer Deutschlands

Aus der kleinteiligen und regional sehr unterschiedlichen Eigentümerstruktur am Mietwohnungsmarkt stechen einige wenige große Eigentümer hervor. Zum Ende des dritten Quartals 2018 verfügten in Deutschland nach unserer Recherche 25 Eigentümer über Bestände von rund 30.000 Wohnungen oder mehr. Zusammen gehören diesen Akteuren über 1,9 Mio. Mietwohnungen. Sie halten somit etwa 8 % bis 9 % des derzeitigen Mietwohnungsbestands.

Fallstudie Berlin: Die Eigentümer am Hot Spot des deutschen Wohninvestmentmarktes

Der Berliner Mietwohnungsmarkt verzeichnete in den letzten Jahren besonders stark steigende Mieten und steht deshalb nicht nur in der öffentlichen Debatte im Fokus. Laut Ergebnissen des Zensus wurden von den etwa 1,9 Mio. Wohnungen in Berlin rund 1,5 Mio. zu Wohnzwecken vermietet. Im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt sind in der Hauptstadt überdurchschnittlich viele Mietwohnungen in der Hand von professionellen Eigentümern. Die Bedeutung von privatwirtschaftlichen Unternehmen aber auch von Genossenschaften und insbesondere der Öffentlichen Hand ist in Berlin überdurchschnittlich hoch. Insgesamt konnten wir 180 namentlich bekannten professionellen Eigentümern etwa 828.500 Wohnungen zuordnen.