Text: Matti Schenk

Wer einen Überblick über die Struktur des deutschen Wohnungsmarktes erlangen möchte, für den sind die Ergebnisse des Zensus aus dem Jahr 2011 trotz ihres Alters bis heute eine gute Anlaufstelle. Hieraus lassen sich flächendeckende Informationen zur Wohnungsnutzung, aber auch zur Eigentümerstruktur gewinnen. Laut den Zensusdaten gab es in Deutschland im Jahr 2011 etwa 40,6 Millionen Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. Rund 17,3 Millionen aller Wohnungen wurden von den Eigentümern bewohnt. Etwa 21,2 Millionen Wohnungen, also rund 52 %, wurden zu Wohnzwecken vermietet. Fast 81 % bzw. rund 17,1 Mio. Mietwohnungen befanden sich in Mehrfamilienhäusern (3 und mehr Wohnungen im Gebäude). Etwa 1,9 Millionen Wohnungen standen seinerzeit leer und circa 225.000 wurden als Ferien- oder Freizeitwohnungen genutzt.

Seit der Erhebung dieser Daten dürfte sich an den grundlegenden Strukturen am deutschen Wohnungsmarkt nur wenig verändert haben. Zum einen stieg der Wohnungsbestand zwischen dem Erhebungsstichtag des Zensus und dem Jahr 2017 um lediglich rund 3,5 % bzw. 1,42 Millionen an – für strukturverändernde Effekte zu wenig. Im selben Zeitraum wechselten hochgerechnet etwa 200.000 Mehrfamilienhäuser bzw. etwas mehr als 6 % des bundesweiten Bestands den Eigentümer. Für eine nennenswerte Veränderung der Eigentümerstruktur am Mietwohnungsmarkt sind auch diese Zahlen zu gering. Die Zensus-Daten liefern somit auch heute noch Erkenntnisse zur Eigentümerstruktur und zur Größe des Mietwohnungsmarktes. Diese Erkenntnisse wollen wir im Folgenden erläutern (wir beziehen uns dabei auf die Zensus-Zahlen aus dem Jahr 2011, schreiben aber der besseren Lesbarkeit wegen im Präsens).

Deutliche regionale Unterschiede bei der Größe von Mietwohnungsmärkten
Der deutsche Wohnungsmarkt ist ein Mietwohnungsmarkt. Das gilt aber längst nicht für alle Kreise Deutschlands. So wird in den saarländischen Landkreisen Merzig-Wadern und St. Wendel nur gut jede vierte Wohnung vermietet. Unter den zwanzig Kreisen mit den am schwächsten ausgeprägten Mietwohnungsmärkten finden sich ausschließlich westdeutsche Landkreise. Demgegenüber liegen von den zwanzig Kreisen mit den anteilig größten Mietwohnungsmärkten dreizehn in den neuen Bundesländern (ohne Berlin). Hierbei handelt es sich ausnahmslos um kreisfreie Städte (siehe Tabelle „Höchste und niedrigste Mietwohnungsanteile bundesweit“). Im Durchschnitt sind in den kreisfreien Städten 65 % aller Wohnungen Mietwohnungen. In sechs kreisfreien Städten sind es hingegen weniger als 50 %. Dies ist der Fall in Salzgitter, Zweibrücken, Schwabach, Delmenhorst, Emden und Neustadt an der Weinstraße. In den Landkreisen beträgt der Anteil von Mietwohnungen im bundesweiten Mittel nur rund 40 %. Nur in 29 von 294 Landkreisen sind Mietwohnungen in der Mehrzahl, darunter die Städteregion Aachen und die Region Hannover, die beide durch ihre namensgebende Kernstadt geprägt sind.

Zwei von drei Mietwohnungen gehören Privatpersonen
Von den bundesweit knapp 21,2 Mio. Mietwohnungen gehören etwa zwei Drittel Privatpersonen oder einer Eigentümergemeinschaft (siehe Abbildung „Eigentümerstruktur am deutschen Mietwohnungsmarkt“). Bei den Mitgliedern von Eigentümergemeinschaften dürfte es sich überwiegend ebenfalls um Privatpersonen handeln. Allerdings können auch professionelle Investoren Bestandteil einer Eigentümergesellschaft sein, etwa im Rahmen von Einzelprivatisierungen. Ein weiteres Fünftel des Mietwohnungsbestandes entfällt auf die Öffentliche Hand und auf Genossenschaften. Auf privatwirtschaftliche Unternehmen entfallen damit nur etwa 2,7 Mio. Mietwohnungen, womit sie eine vergleichsweise geringe Bedeutung haben.

Die Eigentümerstruktur an den Mietwohnungsmärkten variiert stark
Bei der Eigentümerstruktur an den Mietwohnungsmärkten gibt es erhebliche regionale Disparitäten. So befinden sich in 177 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten mindestens 80 % aller Mietwohnungen im Eigentum von Privatpersonen oder Eigentümergemeinschaften (siehe Abbildung „Marktanteile nach Eigentümergruppen“). Im Gegenzug gibt es 48 Kreise, in denen sie weniger als die Hälfte der Mietwohnungen halten. Mit Ausnahme der Privatpersonen und Eigentümergemeinschaften erlangt am deutschen Wohnungsmarkt keine Eigentümergruppe in einem Kreis einen Marktanteil von über 50 %. Die Öffentliche Hand verfügt in 64 Kreisen über mindestens ein Fünftel aller Mietwohnungen. Hierbei handelt es sich in 52 Fällen um ostdeutsche Kreise. Demgegenüber befinden sich in nahezu der Hälfte aller Kreise (195 von 401) weniger als 5 % der Mietwohnungen im öffentlichen Eigentum. Bei Wohnungsbaugenossenschaften variieren die Marktanteile zwischen 0 % und 36 %. 

Privatwirtschaftliche Unternehmen: Häufig im Fokus, fast nie dominierend
Eine Eigentümergruppe, die in Debatten über den Wohnungsmarkt häufig besonders im Fokus steht, sind die privatwirtschaftlichen Unternehmen. Der Marktanteil dieser Eigentümergruppe variiert ebenfalls regional sehr stark. Nur in 31 Kreisen verfügen privatwirtschaftliche Unternehmen in Summe über mehr als ein Fünftel aller Mietwohnungen (Abbildung „Marktanteile nach Eigentümergruppen“). Den größten Marktanteil unter den verschiedenen Eigentümergruppen erlangen sie nur in den Städten Salzgitter und Wolfsburg. Hingegen kommen sie in 71 % aller Kreise auf lediglich einstellige Marktanteile. In diesen 286 Kreisen leben etwa 59 % aller Einwohner Deutschlands. Privatwirtschaftliche Unternehmen fokussieren vornehmlich auf die kreisfreien Städte, in denen ihre Bestände im Mittel rund 14,5 % aller Mietwohnungen umfassen. In den Landkreisen liegt ihr mittlerer Marktanteil hingegen nur bei 6,6 %.

Sechs Cluster zur Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen
Um die Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen in verschiedenen Mietwohnungsmärkten zu messen, spielt neben ihrem relativen Marktanteil auch die absolute Größe ihrer Bestände eine Rolle. Für jeden Kreis wurde daher der Marktanteil der Mietwohnungen im Eigentum privatwirtschaftlicher Unternehmen mit der absoluten Größe ihrer Wohnungsbestände multipliziert. Je ausgeprägter dieser errechnete Wert ist, umso größer dürfte die Bedeutung von privatwirtschaftlichen Unternehmen am jeweiligen Mietwohnungsmarkt sein. Die Rolle eines bedeutsamen Marktakteurs wäre beispielsweise gegeben, wenn sie über einen relativ großen Teil des Angebotes verfügen oder wenn ihr Marktanteil zwar nicht überdurchschnittlich groß ist, sie aber dennoch eine hohe Zahl an Wohnungen im Bestand haben. Die letztere Konstellation trifft beispielsweise auf Stuttgart zu, wo privatwirtschaftliche Unternehmen zwar nur über 8 % der Mietwohnungen verfügen, es sich dabei aber um immerhin rund 17.000 Wohnungen handelt. Anhand der unterschiedlichen Ausprägung des ermittelten Wertes wurden die 401 Kreise zu sechs Clustern gruppiert. Die Abgrenzung der einzelnen Clustern erfolgt anhand prägnanter Schwellwerte. In den Clustern 1 bis 4 wurden Kreise zusammengefasst, in denen der jeweils errechnete Wert höher als der Median aller Kreise ist. In den Clustern 5 und 6 vereinen sich hingegen alle Kreise, in denen der Wert niedriger als der Median ist. Hier haben privatwirtschaftliche Unternehmen somit eine geringe Bedeutung für den Mietwohnungsmarkt, gemessen an ihrer im Bundesdurchschnitt ohnehin vergleichsweise geringen Bedeutung. Die räumliche Verteilung der Cluster zeigt sich in Abbildung „Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen als Eigentümer von Mietwohnungen“. 

Ein Cluster überflügelt alle anderen
Die mit Abstand größte Bedeutung für die jeweiligen Mietwohnungsmärkte haben privatwirtschaftliche Unternehmen in den 32 Kreisen des Cluster 1. Ihr Marktanteil liegt hier im Mittel bei 24 %. Mit über 1,5 Mio. Mietwohnungen befinden sich etwa 57 % aller Wohnungen der privatwirtschaftlichen Unternehmen in einem Kreis dieses Clusters. Allein etwa 660.000 Wohnungen entfallen hierbei auf die Städte Berlin, München und Hamburg.

In den Clustern 2 bis 4 nimmt die Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen für den Mietwohnungsmarkt schrittweise ab. So liegt ihr durchschnittlicher Marktanteil in einem Kreis des Cluster 2 bei 17 %. Der Bestand umfasst dabei im Mittel etwa 10.400 Mietwohnungen. Im Cluster 3 liegt ihr Marktanteil durchschnittlich bei 11 % und die mittlere Größe der Bestände bei 5.400 Mietwohnungen. Im Cluster 4 sinkt ihr Marktanteil schließlich auf im Mittel nur noch 7 % ab und die durchschnittliche Bestandsgröße fällt auf 2.800 Wohnungen.

Die Bestände der privatwirtschaftlichen Unternehmen in den Clustern 5 und 6 umfassen durchschnittlich nur noch rund 1.740 bzw. 830 Wohnungen. Ihr Marktanteil liegt im Mittel bei 6 % bzw. lediglich 4 %. Die beiden Cluster werden überwiegend aus Landkreisen gebildet, die über vergleichsweise kleine Mietwohnungsmärkte verfügen. Im Durchschnitt befinden sich in einem Kreis im Cluster 5 etwa 30.400 und im Cluster 6 rund 22.800 Mietwohnungen. Zum Vergleich: In den Kreisen des Cluster 2 gibt es durchschnittlich 73.300 Mietwohnungen.

Kleine privatwirtschaftliche Bestände bedeuten wenige Kaufoptionen für Investoren
In der Gesamtschau fällt neben dem bereits beschriebenen Stadt-Land-Gefälle ein Nord-Süd-Gefälle auf. So haben privatwirtschaftliche Unternehmen im süddeutschen Raum überwiegend eine geringe oder sogar sehr geringe Bedeutung an den Mietwohnungsmärkten. Dort befindet sich ein sehr großer Teil der Wohnungen im Eigentum von Privatpersonen. Gleiches gilt für viele ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz, Hessen und im Saarland. Die in Ostdeutschland gelegenen Kreise der Cluster 5 und 6 zeichnen sich hingegen durch überdurchschnittlich hohe Marktanteile von der Öffentlichen Hand und von Genossenschaften aus. Die Kreise, die eine geringe Präsenz privatwirtschaftlicher Unternehmen aufweisen, dürften auch für interessierte privatwirtschaftliche Investoren nur wenige Anlageoptionen bei Bestandsimmobilien bieten. Zwar ist der Aufbau eines Bestandsportfolios über den Erwerb von Wohnungen aus der Hand vieler Privatpersonen theoretisch möglich, in der Praxis jedoch sehr kompliziert und mit hohen Transaktionskosten verbunden. Theoretisch zählen auch die Bestände der Öffentlichen Hand und von Wohnungsgenossenschaften zum investierbaren Bestand in einem Kreis, allerdings ist die derzeitige Verkaufsbereitschaft dieser Eigentümer unserer Einschätzung nach überwiegend sehr gering oder gar nicht gegeben. Unter dem Aspekt der Liquidität dürften demnach diejenigen Kreise attraktiv für Investoren sein, in denen privatwirtschaftliche Unternehmen aktuell bereits über vergleichsweise große Bestände und Marktanteile verfügen.