FIVE LESSONS LEARNED
1. Verantwortung annehmen
Bei ESG geht es um die Zukunft der Handelsimmobilienbranche – um nicht mehr und nicht weniger. Shift happens, und dieser Shift betrifft das eigene Geschäft, die Gesellschaft und die Umwelt. Fachmarktzentren sehen sich diversen Anforderungen gegenüber, um in dieser Assetklasse gestaltend im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung einzugreifen. Die Richtung der Entwicklung gibt der Green Deal der EU vor, der auch der Handelsimmobilienbranche große Anstrengungen abverlangt, um im Schulterschluss mit anderen Wirtschaftsbereichen bis 2050 eine treibhausgasneutrale EU zu gewährleisten. Die Branche erkennt mehr und mehr, dass sie eine tragende Rolle als Mitgestalterin einer nachhaltigen Zukunft hat und diese gestaltend umzusetzen hat.
Auf diese Verantwortung weisen sie zunehmend unmissverständlich auch die anderen Akteure des Marktes und der Gesellschaft hin. Nicht erst seit den weltweiten Klimademonstrationen sind Nachhaltigkeitsaspekte bei Entscheidungen im Immobilienmanagement vieler Unternehmen stetig weiter in den Vordergrund gerückt. Als Haupttreiber der nachhaltigen Entwicklung von Fachmarktzentren gelten die EU und die Bundesregierung. Sie nutzen als Vehikel zur Transformation der gesamten Wirtschaft den Finanzsektor, der sich Sustainable Finance auf die Fahnen geschrieben hat.
Die Eigentümer von Handelsimmobilien setzen in diesem Zusammenhang seit Neuestem und mit ersten Maßnahmen auf das Konzept des Impact Investing. Neben dem Streben nach wettbewerbsfähigen Renditen hat dieser Investmentansatz auch den positiven Einfluss auf ökologische und soziale Lösungen im Blick. Für Fachmarktzentren entstehen daraus ganz neue Chancen zur Mitgestaltung der Gesellschaft – geht es doch letztlich darum, nicht nur das Einkaufen ökologischer zu machen, sondern darüber hinaus gemeinsam einen Mehrwert für den Planeten und natürlich für die Investoren zu schaffen.
Gerade in Coronazeiten stehen die Chancen gut, die Transformation zum nachhaltigen Agieren ans Laufen zu bringen. Denn Governance, also die gute Unternehmensführung, muss künftig noch stärker als zuvor eine Balance zwischen den Bedürfnissen aller Stakeholder erreichen und zugleich die langfristige und nachhaltige Wertschöpfung sichern. Zudem hat uns die Krise gelehrt: Wenn der Druck steigt, verengen sich Handlungsoptionen nicht nur, es eröffnen sich zugleich neue Spiel- und Gestaltungsräume. Diese im Sinne der Nachhaltigkeit zu nutzen, ist die große Herausforderung dieser Tage. Wer in der Handelsimmobilienbranche die Haupttreiber der Entwicklung also erkannt hat – Politik, Öffentlichkeit, Investoren (und Corona) – ist definitiv auf dem richtigen Weg, seinen Beitrag zur Nachhaltigkeit zu leisten. Nur im Verbund aller am erfolgreichen Management beteiligten Akteure kann diese große Aufgabe erfolgreich umgesetzt werden. Die Managementnetzwerke müssen sich synchronisieren, damit über die Wertschöpfungskette hinweg dieselben nachhaltigen Ziele erreicht werden.
2. Chancen ergreifen
Veränderungen bieten immer auch Chancen. Daher gilt es, das Produkt Handelsimmobilie unter Nachhaltigkeitsaspekten weiterzuentwickeln. Ansatzpunkte dafür gibt es zahlreiche. Um Neubauten zu vermeiden, kann man etwa auf Refurbishments oder Erweiterungen setzen. Im Zuge solch umfassender Restrukturierungen lassen sich viele Maßnahmen zur nachhaltigen Ausrichtung einer Handelsimmobilie umsetzen. Neben der Erneuerung technischer Anlagen etwa kann auch der Einbau von Photovoltaik auf den Dächern, die naturnahe Gestaltung der Gelände oder die Nutzung von Parkplätzen für die Sonnenenergiegewinnung einen Beitrag zur Nachhaltigkeit von Fachmarktzentren leisten. Dabei muss eine Photovoltaikanlage gar nicht vom Investor eingebaut und betrieben werden. Gute Betreiber haben Partner, die die notwendigen Flächen mieten und eine solche Anlage selbstständig managen. Trotzdem kann der Investor damit gegenüber seinen Anlegern zeigen, dass er Nachhaltigkeit fördert. Vom langfristig preisgünstigeren Grünstrom kann er zudem auch wirtschaftlich profitieren. Denn ab 2021 greift die CO2-Steuer.
Die Center können dabei eine aktive Rolle im gesellschaftlichen Wandel spielen. Auch die Förderung neuer Mobilität durch den Aufbau von E-Ladeinfrastrukturen kann ein Beitrag in diese Richtung sein. Sie bietet Fachmarktzentren viele bisher ungenutzte Potenziale. Center, die ihren Kunden während der Einkaufszeit das bequeme Aufladen ihres E-Autos ermöglichen, können gleichermaßen Frequenzen, Mieteinnahmen und Kundenzufriedenheit steigern und zusätzlich noch zur Imageaufwertung ihrer Einkaufsstätten beitragen. Dies alles zahlt auf Umwelt, Gesellschaft und ökonomische Nachhaltigkeit ein und unterstützt die Einzelhändler vor Ort.
Ähnliche Chancen ergeben sich durch Green Facility Management (Green FM). Dieses reicht vom Energiemanagement und der Nutzung ökologischer Materialien über die Reduktion des Wasserverbrauchs und dem ökologischen Abfallmanagement bis zur Gewährleistung einer guten Raumluftqualität. Mit einem derartig grünen Betrieb können Fachmarktzentren ihre Attraktivität rundum steigern. Denn sie beweisen damit neben ihrem Engagement für die Umwelt auch einen Einsatz für das Wohlbefinden von Centerbesuchern und Mitarbeitern. Green FM sichert daher auch Arbeitsplätze und die Zukunftsfähigkeit von Handelsimmobilien.
Dem Wandel in Richtung Nachhaltigkeit müssten allerdings auch das Bau- und Planungsrecht sowie dessen Auslegung auf kommunaler Ebene Rechnung tragen. Doch nachhaltig ist das Bauplanungsrecht nur dann, wenn es den Handelsstandorten auch genug Spielräume durch Sortimentsanpassungen für die atmende Entwicklung der Center lässt. Nachhaltig geplante Fachmarktzentren verfügen über die Flexibilität der artgerechten Weiterentwicklung und über Möglichkeiten, auf Veränderungen im Markt zu reagieren. Noch trifft dies freilich auf die wenigsten Standorte in Deutschland zu.
Auch hier könnte Corona tatsächlich als Turbo für zukunftsweisende Veränderungen dienen. Denn die durch die Pandemie ausgelösten Verschiebungen zwischen stationärem Handel und E-Commerce erfordern auf der Ebene des Bauplanungsrechts schnelle, zeitgemäße und pragmatische Lösungen, um den Einkauf in den Städten zu sichern und Fachmarktzentren zukunftsfähig weiterentwickeln zu können. Dann blieben die Center auch langfristig sehr
attraktive Assets.
3. In Netzwerken handeln
Die These, dass Netzwerkorganisationen die Zukunft gehört, war bereits im FMZ-Report von 2015 zu lesen. Partnerschaftliches und ineinandergreifendes Handeln aller Akteure, die am Bau, Management und der Nutzung von Handelsimmobilien beteiligt sind, hilft beim Erreichen der gemeinsamen Ziele. So lassen sich die Transparenzpflichten für Investoren nur im engen Zusammenspiel mit Dienstleistern wie Centerbetreibern und Facility-Management-Partnern erfüllen.
Dies gilt in besonderem Maße auch für die Nachhaltigkeitsziele. Fachmarktzentren befinden sich hier in einem Geflecht aus Investoren, Mietern, Dienstleistern und Verbrauchern, die alle ihren Teil dazu beitragen müssen, um die gewünschten Ergebnisse zu erzielen. Die Vernetzung in Vertragsketten stellt dabei die Einhaltung der ESG-Regeln sicher. Die Nachhaltigkeitsindikatoren müssen von den Investoren vorgegeben und von allen Partnern umgesetzt werden. Dies gilt zum Beispiel für ineinandergreifende Mietverträge, FM-Verträge oder Property-Management-Verträge. Für Asset Manager und ihre Geschäftspartner nehmen damit die Anforderungen an die Governance und an Strukturen und Prozesse zu, denn für sämtliche Fondsprodukte wird künftig Nachhaltigkeit nicht nur nachzuweisen sein. Anleger werden für neue Fonds und andere Finanzprodukte erfragen müssen, welche Nachhaltigkeitsziele sie verfolgen möchten.
Zunehmend wichtiger wird in diesem Zusammenhang die Orchestrierung aller Stakeholder und ihrer teils divergierenden Interessen. Funktioniert eine einzige Stellschraube in diesem Getriebe nicht, gefährdet sie womöglich den Gesamterfolg. Daher gilt es, gemeinsame Ziele im Sinne aller Stakeholder zu definieren und diese dann mit gemeinschaftlicher Kraft anzustreben. Ehrgeizige Bestrebungen sind sicher gut, aber sie dürfen auch nie übers Ziel hinausschießen. Wenn etwa von Centerkunden bekannt ist, dass bei vielen von ihnen Bekenntnis und Verhalten zu nachhaltigem Konsum auseinanderklaffen, müssen die gemeinschaftlichen Ziele dieser Tatsache Rechnung tragen.
Das gesamte Centermanagement-Netzwerk ist hier zu einem kreativen und agilen Anpassen seiner Vorgaben aufgerufen. Letztlich liegt es im Interesse aller Beteiligten, ein ausbalanciertes Wirtschaften zu gewährleisten. Nur von diesem werden alle Seiten langfristig profitieren. Wie das gehen kann, machen viele Shoppingcenter den Fachmarktzentren vor. Hier kann sich der ein oder andere Seitenblick auf andere Assetklassen durchaus lohnen.
4. Nachhaltigkeitsangebote hinterfragen
Nachhaltigkeit ist Langstrecke, kein Sprint. Fachmarktzentren lassen sich daher auch nicht von jetzt auf gleich umweltfreundlich gestalten. Dennoch zahlt sich der Aufbruch in diese Richtung langfristig aus. Neue Wege einzuschlagen, ist dabei ein wichtiger Teil dieser Strecke. Diese sollten jedoch auch stets auf ihre Umweltverträglichkeit geprüft werden. Denn vieles, was im Kontext der Transformation als Lösung für Nachhaltigkeit feilgeboten wird, stellt sich bei näherer Betrachtung als Scheinlösung heraus.
So ist beispielsweise dringend anzuraten, die energetischen Folgen der Digitalisierung auf ihre Umweltbilanz hin abzuklopfen. Rechenzentren, Apps und Videostreaming etwa sind wahre Energiefresser. Dazu kommen die ökologischen Folgen, die der E-Commerce schon längst mit sich bringt – vermehrter Verpackungsmüll, CO2-Ausstoß durch Mehrfahrten oder zusätzliche Umweltkosten aufgrund von Retourenfahrten und höherem Ausschuss.
Demgegenüber können Fachmarktzentren mitunter durchaus besser abschneiden als ursprünglich vermutet – etwa weil sie auf dem Arbeitsweg der Centerkunden liegen und sie per One-Stop-Shopping einen breiten Branchenmix unter einem Dach bieten.
Ein konstruktiv kritischer Blick empfiehlt sich auch bei der Bewertung von Fachmarktzentren in Bezug auf ihre Nachhaltigkeit. Zertifikate oder Siegel geben hier nicht eindeutig Auskunft. Meist offenbart erst der zweite oder dritte Blick, inwiefern ein Nachhaltigkeitslabel tatsächlich ein Indiz für Umweltverträglichkeit und Zukunftsfähigkeit der Immobilie ist. Aussagefähiger ist ein 360-Grad-Check der Objekte hinsichtlich diverser Einflussfaktoren. Dazu gehören die Flächenflexibilität, die Lage der einzelnen Mieteinheiten, vorliegende Objektdokumentationen, Energieausweise, technische Due Diligence und Besucherbefragungen. Nur wer all diese Faktoren – und noch weitere mehr – in seine Bewertung einfließen lässt, kann sich ein realistisches Bild von der wahren Nachhaltigkeit eines Centers machen. Letztlich müssen die Investoren Nachhaltigkeitsindikatoren und Messgrößen festlegen, die mit den Zielen ihrer jeweiligen Anleger in Einklang stehen. In den jährlichen Berichten ist dann entsprechend Rechenschaft über die Erreichung der Ziele abzulegen.
Generell gilt also auch hier: Einfache Lösungen sind nicht immer die besten, und nichts ist rein schwarz oder weiß. Auf dem Weg zur Nachhaltigkeit empfiehlt sich vielmehr immer ein Herantasten und Abwägen, um neue Wege auszuloten und tragfähige Lösungen zu finden.
5. Das Heft in die Hand nehmen
Fachmarktzentren stehen in Sachen Umweltverträglichkeit unter Druck. 80 Prozent aller institutionellen Anleger hierzulande lassen bereits Nachhaltigkeitskriterien in ihre Entscheidungen einfließen – Tendenz weiter steigend. Dies gilt grundsätzlich auch für Einzelhandelsimmobilien, auch wenn bei ihnen das Ergebnis der Prüfung beim Ankauf oft nicht sehr relevant ist.
Dies wird sich in absehbarer Zeit ändern. Denn die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in Investmententscheidungen wird zunehmend zum Wettbewerbsvorteil im Ringen um Investorengelder. Center, die nicht auf Nachhaltigkeit ausgerichtet sind beziehungsweise nicht zu wirtschaftlich tragbaren Kosten ausgerichtet werden können, werden unter Umständen für die Anleger zu einem vermeidbaren Langfristrisiko. Die Folgen könnten sie hart treffen. Fachmarktzentren haben unter anderem in der Coronakrise durch ihren hohen Nahversorgungsanteil bewiesen, dass sie wirtschaftlich robuster sind als andere Assetklassen.
Höchste Zeit also, in Richtung Nachhaltigkeit zu starten. Auch wenn der erste Schritt schwerfällt, anfangs vielleicht die Orientierung fehlt oder der Aufwand zu hoch erscheinen mag: Der Einsatz wird sich auszahlen – und zwar gleich in doppelter Hinsicht. Erstens gewinnen die Entscheider Transparenz über die langfristigen Folgen ihres Wirtschaftens im Hinblick auf Klima, Ressourcenverbrauch und soziale Standards. Zweitens liefert die Nachhaltigkeitsberichterstattung ihnen wichtige Kennzahlen zur Zukunftsfähigkeit ihres Fachmarktzentrums.
Insofern ist der Zwang zur Nachhaltigkeit zugleich eine Riesenchance. Denn je eher Fachmarktzentren diesen Schritt gehen, desto eher sichern sie die Zukunftsfähigkeit ihres eigenen Geschäftsmodells.
