ESG: Nicht mehr nur in aller Munde, sondern auch in aller Portfolien

Text: Matti Schenk

Die EU-Nachhaltigkeitstaxonomie, besser bekannt unter dem Kürzel ESG (für „Environmental, Social, and Corporate Governance“ – Umwelt, Soziales und Unternehmensführung), soll zur Umsetzung des European Green Deal beitragen. Dieser Green Deal hat zum Ziel, dass die Europäische Union bis zum Jahr 2050 klimaneutral wird. Die ESG-Richtlinien sollen vor diesem Hintergrund dazu führen, dass an den Finanzmärkten Kapitalströme in nachhaltige Anlagen umgelenkt werden, damit ausreichend Kapital für die anstehende Transformation bereitsteht.

Die Anlageklasse Immobilien ist ebenfalls von diesen Regularien betroffen. Die schrittweise Implementierung der EU-Nachhaltigkeitstaxonomie sorgt schon heute für Bewegung an den Immobilieninvestmentmärkten. Im März 2021 trat die sogenannte Offenlegungsverordnung in Kraft, wonach von der Taxonomie betroffene Investierende darlegen müssen, wie sie mit den Nachhaltigkeitszielen umgehen wollen. Seitdem nimmt die Zahl sogenannter Artikel-8-Fonds stetig zu, und auch einige Artikel-9-Fonds wurden bereits aufgelegt. Während Artikel-8-Fonds beabsichtigen, die Nachhaltigkeitsziele zu berücksichtigen, streben Artikel-9-Vehikel mit ihren Investments sogar einen direkten Beitrag zu mehr Nachhaltigkeit an. Schon im Oktober 2021 waren 32 % des europäischen Fondsvermögens nach Artikel 8 oder 9 klassifiziert, und ein weiterer Anstieg ist absehbar.

Während sich also immer mehr Fonds und Investierende ESG-konform ausrichten, ist die finale Ausgestaltung der ESG-Kriterien noch gar nicht bekannt. Dies wird voraussichtlich erst im Juli 2022 der Fall sein. Der bislang noch fehlende verbindliche regulatorische Rahmen für die ESG-Kriterien sorgt dafür, dass viele Marktteilnehmende ihre eigenen ESG-Objektratings und Nachhaltigkeitsstrategien aufsetzen. Wie Nachhaltigkeitsziele in den Investmentstrategien abgebildet und welche Schwerpunkte dabei gesetzt werden, kann folglich variieren.
 

Die klimaideale Umsetzung des E im ESG
Angesichts des voranschreitenden Klimawandels und des wissenschaftlichen Konsenses, dass die Welt binnen weniger Jahrzehnte klimaneutral werden muss, müsste die Vermeidung von Treibhausgasemissionen eine herausragende Rolle beim Thema Nachhaltigkeit spielen. Die ökologischen Nachhaltigkeitsziele, also das E in ESG, dürften auch bei vielen Anleger:innen im Fokus stehen. Doch wie würde ihre ideale Umsetzung am Immobilienmarkt aussehen? Die meisten Forschenden wie auch das Umweltbundesamt und die Deutsche Energie Agentur sind sich einig: Klimaneutralität im Gebäudesektor ist in Deutschland nur über umfangreiche Sanierungen des Bestands erreichbar. Dies liegt zum einen an der relativ geringen Neubaurate hierzulande und zum anderen an dem massiven Einsparpotenzial durch energetische Sanierungen. Vor allem bei den energetisch schlechtesten Bestandsbauten ist das Verhältnis aus Sanierungskosten und CO2-Einsparungen besonders vorteilhaft. Die Sanierung von Bestandsbauten ist zugleich fast ausnahmslos nachhaltiger als der Abriss und Neubau eines Gebäudes. Dies liegt daran, dass die CO2-Emissionen während der Bauphase bzw. für die Herstellung der Baustoffe einen erheblichen Anteil an allen Emissionen im Leben einer Immobilie ausmachen (siehe Abbildung unten).

Diese Emissionen werden auch als graue Energie oder graue Emissionen bezeichnet. Nach Berechnungen des Umweltbundesamtes entfallen zum Beispiel bei einem Neubau nach Effizienzhaus-Standard rund 80 % aller Emissionen im gesamten Lebenszyklus auf diese grauen Emissionen. Hinzu kommt, dass die grauen Emissionen nahezu auf einen Schlag freigesetzt werden und somit auch sofort und in Gänze klimawirksam sind. Die Einsparungen im Betrieb machen das erst nach vielen Jahrzehnten wett. Unter Klimagesichtspunkten wäre es daher am sinnvollsten, wenn Kapital in genau solche Bestandsaufwertungen gelenkt wird. Eine ideale Umsetzung vom E im ESG müsste den Kauf und die anschließende Sanierung von Bestandsbauten gegenüber dem Erwerb von Neubauten bevorzugen.

Die tatsächliche Umsetzung des E im ESG
In der Praxis leiten die ESG-Regularien jedoch Kapital in Neubau statt in Bestandssanierungen um. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Zum einen werden die grauen Emissionen in der Taxonomie sehr wahrscheinlich nicht berücksichtigt. Der Fokus bei der Einsparung von CO2-Emissionen liegt stattdessen auf der Betriebsphase. Für die nächsten Jahre ist unserer Einschätzung nach nicht absehbar, dass die grauen Emissionen Eingang in die ESG-Regulatorik finden. Dies liegt auch an der sehr komplizierten Berechnung dieser Emissionen, die bei Bestandsbauten durch fehlende Daten noch zusätzlich erschwert wird. Da Neubauimmobilien während der Betriebsphase in aller Regel besser abschneiden als Bestandsbauten, ist es wenig verwunderlich, dass Neubauten die regulatorischen Anforderungen besser erfüllen.

Ein weiterer Grund für den Neubaufokus ist der Umstand, dass sich die ESG-Kriterien im Neubau aufgrund einer besseren Datenlage deutlich einfacher belegen und damit auch erfüllen lassen. Darauf weist auch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in einer Studie hin. Darüber hinaus bieten viele Neubauten diverse Annehmlichkeiten für die Nutzer:innen, die auf das S im ESG einzahlen. Letztlich setzen auch viele Großnutzer:innen auf Neubauten, um ihren eigenen Nachhaltigkeits- und ESG-Zielen gerecht zu werden. Das Thema graue Emissionen spielt unserer Wahrnehmung nach bei den meisten Nutzer:innen ebenfalls keine Rolle oder ist gänzlich unbekannt. Angesichts der sich aktuell abzeichnenden Ausgestaltung der EU-Nachhaltigkeitstaxonomie scheinen ankaufswillige institutionelle Investierende mit dem Erwerb von Neubauten also auf der sicheren Seite zu sein. Für die Eigentümer:innen von Bestandsbauten schaffen die ESG-Regularien mit ihrem Fokus auf die Betriebsphase durchaus Anreize für eine energetische Sanierung. Dies könnte zum Erreichen der Sanierungsziele beitragen. ESG-Konformität können Eigentümer:innen allerdings auch erreichen, indem sie sich von älteren Bestandsobjekten trennen oder diese sogar abreißen und durch Neubauten ersetzen. Dies würde die Sanierungsziele wiederum konterkarieren.

Die möglichen Folgen an den Märkten
Solange sich ESG-Konformität vor allem mit Neubauten erzielen lässt, wird das Kapital am Investmentmarkt in dieses Segment umgelenkt werden. Da zugleich die Verfügbarkeit von Neubauten begrenzt ist, wird die Nachfrageverschiebung am Investmentmarkt wohl zu einem spürbaren Anstieg der Kaufpreise für Neubauten führen. Dadurch und sicherlich auch durch sich wandelnde Nutzerbedürfnisse dürfte zugleich die Projektentwicklungstätigkeit befördert werden. Schon jetzt deutet sich an, dass die Neubautätigkeit dynamisch bleibt. So waren Projektentwickler in den vergangenen zwölf Monaten die drittaktivste Käufergruppe am Gewerbeimmobilienmarkt – ein Novum. Für den Bestand wären die Konsequenzen erheblich. Wenn institutionelle Investierende zunächst vor allem Neubau kaufen und Eigentümer:innen vermehrt ihre nicht-ESG-konformen Bestandsobjekte verkaufen, wird dies zu einer Abwertung des Bestands führen. Dies öffnet wiederum den Raum für Value-Add-Investierende, die Bestandsgebäude zu einem geringeren Preis einkaufen können und diese Objekte anschließend auf ein ESG-konformes Niveau revitalisieren.

Mit der Zeit werden sich auch die ESG-konformen Endinvestierende dem Bestand zuwenden müssen. Dies liegt einerseits daran, dass das Angebot an Neubauten aufgrund entsprechender Vorlaufzeiten nur langsam auf die weiter steigende Nachfrage am Investmentmarkt reagieren kann. Erschwerend kommt hinzu, dass die Kapazitäten der Bauwirtschaft schon jetzt weitgehend ausgereizt sind. Blickt man auf die Neubauvolumina in Deutschland, lässt sich mittels Neubau die Nachfrage am Investmentmarkt ohnehin nicht befriedigen. So lag beispielsweise die Neubaurate an den Büromärkten der 127 RIWIS-Städte in den letzten zehn Jahren nur bei 1 % pro Jahr. Anderseits wird auch die steigende Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestand die Auseinandersetzung mit Bestandssanierungen zunehmend attraktiver machen. Mit dem Kauf von Bestandsbauten und deren Sanierung dauert der Aufbau eines ESG-konformen Portfolios zwar länger als über den Erwerb von Neubauten, die Kosten für eine solche Strategie werden dann aber wahrscheinlich deutlich geringer und die Renditen höher sein.

Nach einer Phase einer sehr starken Neubaufokussierung und eines Rückzugs aus dem Bestand könnte an den Märkten somit eine Phase der Ausdifferenzierung der Ankaufsprofile ESG-konformer Käufer:innen folgen. Langfristig könnten also die marktwirtschaftlichen Mechanismen dazu beitragen, dass die Immobilieninvestmentmärkte doch noch in Richtung einer klimaidealen Umsetzung des E im ESG umschwenken. Sollte auf diesem Entwicklungspfad die Einführung einer umfassenden CO2-Steuer erfolgen, würden Bestandssanierungen unmittelbar attraktiver. Eine solche Steuer würde die externen Kosten der grauen Emissionen einpreisen und Neubauten deutlich verteuern. Auch dies würde einen Anreiz setzen, Kapital wieder in die Bestände und deren Sanierung auf ESG-Niveau umzulenken. Die neue deutsche Bundesregierung hat zudem in ihrem Koalitionsvertrag angekündigt, dass sie die Grundlagen schaffen will, um den Einsatz grauer Emissionen stärker betrachten zu können. Dies soll u. a. über einen digitalen Gebäuderessourcenpass erfolgen. Sollte ein solches Instrument eingeführt werden, könnte dies die Erfassung und Einpreisung der grauen Emissionen erleichtern und das Umlenken von Kapital in den Bestand beschleunigen.