Text: Matthias Pink

Flächennachfrage ungebrochen, Investoren trotzdem zurückhaltend

An den Nutzermärkten ist die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen ungebrochen, am Investmentmarkt gilt das zumindest nicht mehr uneingeschränkt. So lässt sich das aktuelle Umfeld am Industrieimmobilienmarkt (Logistik- und Produktionsimmobilien sowie Gewerbeparks) aus unserer Sicht zusammenfassen. Auf Seiten der Nutzer erleben wir teils pure Verzweiflung. Vor allem für Großnutzer ist das Angebot extrem begrenzt und mit Blick auf die Knappheit geeigneter Grundstücke und die Entwicklungspipeline dürfte sich die Situation weiter verschärfen. Aus Investorenperspektive sind Industrieimmobilien nicht zuletzt deshalb für sich genommen unverändert attraktiv oder haben sogar noch an Attraktivität gewonnen. Die gestiegenen Zinsen sorgen jedoch auch hier für ein verändertes Umfeld und zumindest vorübergehend für spürbar gestiegene Zurückhaltung unter den Investoren. 

Investoren spürbar zurückhaltender und mit niedrigeren Kaufpreisangeboten
Diese Zurückhaltung äußert sich auch in einem vergleichsweise niedrigen Transaktionsvolumen im 2. Quartal. In den letzten drei Monaten wechselten Industrieimmobilien für ca. 1,5 Mrd. Euro den Eigentümer. Im 1. Quartal waren es noch 4,1 Mrd. Euro und im Durchschnitt der letzten fünf Jahre immerhin 2,0 Mrd. Euro pro Quartal. Während die Zahl der Transaktionen und das Volumen bei Einzelobjekten stabil blieben, ging die Aktivität im Portfoliosegment deutlich zurück – das Transaktionsvolumen lag hier um mehr als 90 % unter dem Wert des 1. Quartals. Wir wissen von etlichen Investoren, die ihre Ankäufe zunächst ausgesetzt haben und den Markt in den nächsten Monaten beobachten wollen. Deshalb rechnen wir auch für das dritte Quartal mit einer gedämpften Investmentaktivität.

Vor allem im großvolumigen und hochpreisigen Segment zeigen sich die Investoren zurückhaltend und hier haben sie nach unserer Beobachtung ihre Kaufpreisangebote am deutlichsten korrigiert. Weil die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern deutlich auseinandergefallen sind, lässt sich derzeit keine Spitzenrendite angeben. Die Preisvorstellungen der Verkäufer haben sich unserer Kenntnis nach noch nicht messbar bewegt und liegen weiterhin bei einer Anfangsrendite von 3,0 %. Die Zahlungsbereitschaft der Käufer ist dagegen um schätzungsweise 20 Basispunkte gesunken und liegt bei 3,2 %. Kurzum: Die gestiegenen Zinsen haben auch am Industrieimmobilienmarkt eine neue Grundlage für die Preisbildung geschaffen. Mit einem unveränderten Preisniveau wäre nur dann zu rechnen, wenn der Zinseffekt vollständig von höheren Mietwachstumserwartungen der Investoren kompensiert würde und selbst dann ist ein solches Szenario angesichts drastisch gestiegener Finanzierungskosten sehr unwahrscheinlich – es sei denn, die Fremdkapitalzinsen sinken wieder.

Grundstücksmangel ist Quasi-Garantie für weiterhin steigende Mieten
Tatsächlich sind die Logistikmieten auch in den letzten Monaten gestiegen, besonders im Bestand. Der größte Teil dieses und auch des zu erwartenden Mietwachstums dürfte jedoch von den Investoren bereits eingepreist gewesen sein. Das Zusammenspiel aus gestiegenen Mieten im langjährigen Vergleich immer noch extrem hohen Vervielfachern und dem Mangel an geeignetem Bauland haben die Grundstückspreise zuletzt regelrecht explodieren lassen. Zuletzt haben wir mehrere Verkäufe von Logistikgrundstücken mit Preisen jenseits der Tausend-Euro-Schallmauer beobachtet. Es ist vor allem dieser Mangel an Grundstücken, der die Logistikmieten wohl weiter treiben wird, weil dadurch quasi zwangsläufig auch die Flächenknappheit anhalten wird. Und weil die Logistik eine unverzichtbare Komponente in den Lieferketten ist, erhöhen die steigenden Mieten auch die Preise für Produzenten und Konsumenten. Insofern ist die Knappheit an Logistikgrundstücken, zu der auch die Kommunen mit restriktiver Grundstücksvergabe beitragen, nicht nur ein Problem der Branche, sondern durchaus eines von gesellschaftlicher Tragweite. Abzuwarten bleibt, ob es diese Thematik in Zeiten ohnehin hoher Inflation ins Sichtfeld der politischen Akteure schafft.