Investoren werden zurückhaltender

In den ersten drei Quartalen des Jahres 2022 wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für ca. 1,8 Mrd. Euro gehandelt (siehe Abbildung unten). Damit lag das Transaktionsvolumen um etwa 12 % über dem Ergebnis des gleichen Vorjahreszeitraums. Allerdings war das dritte Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 339 Mio. Euro auffällig umsatzschwach. Zum Vergleich: Der Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre lag mit 725 Mio. Euro mehr als doppelt so hoch.

Die Nachfrage nach Gesundheitsimmobilien ist unter Investoren nach wie vor hoch, denn an den Nutzermärkten wird der Bedarf nach solchen Objekten langfristig stark wachsen. Gleichzeitig kann das Angebot aufgrund von Personalengpässen bei den Betreibern und durch Herausforderungen in der Projektentwicklung mit dem massiven Nachfragewachstum nicht Schritt halten. Der Wert von Gesundheitsimmobilien dürfte daher langfristig hoch bleiben. Diesen langfristig positiven Aussichten stehen aber aktuelle wirtschaftliche Schwierigkeiten bei immer mehr Betreibern entgegen. Außerdem entsprechen viele angebotene Bestandsobjekte nicht den Qualitätsanforderungen der Investoren, so dass attraktive Kaufgelegenheiten Mangelware sind. Obendrein liegen die Kaufpreisvorstellungen der Käufer und Verkäufer derzeit oftmals deutlich auseinander. Durch all diese Faktoren ist das Finden passender Immobilien und der erfolgreiche Abschluss von Transaktionen schwieriger geworden. 

Weniger Investment-Transaktionen, steigende Anfangsrenditen jenseits von Core

Die Zahl der Transaktionen am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien ist seit dem Frühjahr dieses Jahres spürbar zurückgegangen. Im dritten Quartal wurden weniger als 20 Transaktionen erfasst (siehe Abbildung unten) und damit so wenige wie seit dem vierten Quartal 2017 nicht mehr.

Ursächlich für die aktuell gedämpfte Transaktionsaktivität sind unserer Meinung nach die eingeleitete Zinswende und Herausforderungen auf der Betreiberseite. Während die Zinswende dazu führt, dass die Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Bietern oftmals nicht zueinanderfinden, dünnen wirtschaftliche Schwierigkeiten auf Seiten der Betreiber das Immobilienangebot für risikoaverse Investoren aus. Der Prozess der Preisfindung ist bis dato nicht abgeschlossen und dürfte noch länger anhalten. Bei Core-Pflegeheimen gibt es weiterhin einige Kaufpreisgebote auf dem Niveau vom Anfang dieses Jahres, so dass die Spitzenrendite noch bei 3,9 % verharrt. Perspektivisch ist aber auch im Spitzensegment eine Preisanpassung erwartbar. Bei Objekten mit durchschnittlicher Gebäude- und Betreiberqualität hat es unserer Beobachtung nach bislang einen Rückgang um 1,5 bis 2,5 Kaufpreisfaktoren gegeben. Insgesamt ist eine merklich größere Spannbreite bei den Geboten als noch zu Beginn des Jahres festzustellen. Dies liegt daran, dass viele Investoren momentan nur noch sehr selektiv agieren (siehe Abbildung unten) und die Risikoaversion gestiegen ist.

Betreutes Wohnen und Ärztehäuser stärker gefragt

Im bisherigen Jahresverlauf waren Pflegeheime mit einem Transaktionsvolumen von 864 Mio. bzw. einem Volumenanteil von 48 % der mit Abstand umsatzstärkste Objekttyp am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien. Auf dem zweiten Rang folgten Immobilien des betreuten Wohnens mit 389 Mio. Euro bzw. 22 % Volumenanteil. Den dritten Rang nahmen Ärztehäuser bzw. Medizinische Versorgungszentren mit einem Volumen von 315 Mio. Euro und einem Anteil von rund 18 % ein. Damit ist der Anteil von Pflegeheimen gesunken. Zum Vergleich: Im Mittel der letzten fünf Jahre entfielen rund 60 % des Volumens auf Pflegeheime. 

Mittlerweile wenden sich viele Investoren stärker zu anderen Gesundheitsimmobilien hin. Ein Grund dafür dürften Herausforderungen auf der Nutzerseite von Pflegeheimen sein. So stehen die Pflegeheimbetreiber aktuell unter immer stärkerem wirtschaftlichen Druck. Zur hohen Inflation und insbesondere den steigenden Nebenkosten kommen wegen der jüngst beschlossenen Tarifbindung noch deutlich steigende Personalkosten hinzu. Zudem ist bei vielen Pachtverträgen eine Indexierungsklausel vereinbart. Demgegenüber können die Betreiber ihre Einnahmen nur sehr begrenzt steigern. Angesichts des Kostendrucks auf die Betreiber sind derzeit einige Eigentümer zu Nachverhandlungen bei den Pachtverträgen bereit. Vereinzelt wurde zum Beispiel ein Verzicht auf die Indexierung bei einer gleichzeitigen Verlängerung des Pachtvertrags angeboten. Solche Maßnahmen müssen aber individuell geprüft und abgewogen werden. Sinkende Bonitäten bei den Betreibern führen insgesamt zu einer größeren Zurückhaltung bei den Immobilieninvestoren. In Niedersachsen und Hessen stellen sich zudem offene Fragen zur Einführung neuer Landesheimgesetze, weshalb Investoren bei der Prüfung von Bestandsobjekten in diesen Bundesländern oftmals höhere Risiken einpreisen.

Demgegenüber können Betreiber von Wohnanlagen des betreuten Wohnens gestiegene Kosten einfacher an die Bewohnerinnen und Bewohner weiterreichen. Bei Ärztehäusern gibt es in der Regel eine größere Zahl von überwiegend sehr solventen Mietern, wodurch das Mietausfallrisiko minimiert wird. Diese Faktoren erklären unter anderem das steigende Interesse der Investoren. Bei Ärztehäusern und Medizinischen Versorgungszentren beobachten wir ein steigendes Interesse sowohl von Gesundheitsimmobilieninvestoren als auch von typischen Bürokäufern. Die Objekte sind einerseits sehr ähnlich zu klassischen Bürogebäuden, andererseits sind Ärzte sehr standorttreue Mieter und schließen sehr oft langfristige Mietverträge ab. Genau solche Risikoprofile sind gefragt.

Spürbarer Rückgang bei Projektentwicklungsankäufen 

Neben den Pflegeheimbetreibern dürften auch viele Projektentwickler zunehmend unter Druck stehen. Steigende Bau- und Finanzierungskosten, gestrichene KfW-Förderungen und stagnierende bzw. wahrscheinlich bald sinkende Kaufpreisfaktoren führen zu einer herausfordernden Gemengelage.  Im dritten Quartal entfielen nur noch etwa 5 % des Transaktionsvolumens auf solche Transaktionen. In den beiden vorherigen Quartalen war es noch jeweils rund ein Drittel. Unserer Wahrnehmung nach sind Investoren grundsätzlich weiterhin zu Forward-Deals bereit, wenn die Rahmenbedingungen bei Standort und Mieterqualität stimmen, denn der Kauf projektierter und in Bau befindlicher Immobilien ist eine der wenigen Möglichkeiten, um an moderne und hochwertige Objekte zu gelangen. Viele der zum Kauf angebotenen Bestandsobjekte weisen dagegen Defizite bei der Objektqualität auf. Mittlerweile werden bei Forward-Deals aber höhere Risiken eingepreist, so dass die Kaufpreiserwartungen vieler Entwickler nicht erreicht werden. Dadurch kommen derzeit weniger Projektverkäufe zu Stande.

Ausblick: Angebot bleibt knapp und weitere Objekttypen rücken in den Fokus

Für die nächsten Quartale rechnen wir damit, dass sich die Kaufpreisvorstellungen der Käufer und Verkäufer schrittweise annähern, so dass wieder mehr Transaktionen beurkundet werden. Sich abzeichnende größere Portfolioverkäufe dürften perspektivisch ebenfalls zu einem Schub beim Transaktionsvolumen führen. Den langfristigen Wachstumsperspektiven des Sektors werden allerdings die Risiken bei den Pflegeheimbetreibern entgegenstehen, wodurch das Angebot für viele risikoaverse Käufer rar bleibt. Wir erwarten in diesem Zusammenhang, dass auch Objekttypen wie Rehakliniken stärker in den Fokus der Investoren rücken. Da der Megatrend des Demografischen Wandels weiterhin sehr stark für Investitionen in Gesundheitsimmobilien spricht, kann mit einem anhaltenden Bedeutungsgewinn des Sektors am deutschen Immobilieninvestmentmarkt gerechnet werden.

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