Fehlendes Pflegepersonal wird zur Neubaubremse

Im Jahr 2024 wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für etwa 1,1 Mrd. Euro gehandelt. Das waren 12 % weniger als im Vorjahr. Mit 532 Mio. Euro entfiel das Gros des Transaktionsvolumens auf das Schlussquartal, welches zugleich das umsatzstärkste Quartal seit zwei Jahren war. Dies lag unter anderem am Verkauf des Katharinenhof-Portfolios von Vonovia an Civitas Investment Management. Doch auch unabhängig von diesem Portfolioverkauf nahm in der zweiten Jahreshälfte die Aktivität zu.

Die Spitzenrendite für Pflegeheime blieb im vierten Quartal in Folge stabil und lag Ende des Jahres bei 5,2 %. Auch für Anlagen des betreuten Wohnens bewegte sich die Spitzenrendite nicht und blieb bei 4,5 %.

Pflegeheime wieder stärker im Fokus von Investoren
Mit 617 Mio. Euro bzw. einem Volumenanteil von 55 % waren Pflegeheime die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart. Auf den Rängen zwei und drei folgten Wohnanlagen des betreuten Wohnens mit 234 Mio. Euro und Kliniken mit 121 Mio. Euro. In Gesprächen mit Investoren nehmen wir wieder ein etwas stärkeres Interesse an Pflegeheimen wahr. Dies hat aus unserer Sicht mehrere Gründe. Zum einen haben sich viele Pflegeheimbetreiber inzwischen konsolidiert und die gestiegenen Investitionskostensätze versprechen eine Stabilisierung des Geschäftsbetriebs. Zum anderen setzen angesichts der langfristigen demografischen Entwicklung viele Investoren auf den Gesundheitsimmobilienmarkt und Pflegeheime sind hier die mit Abstand liquideste Nutzungsart, wohingegen der Aufbau eines großen Portfolios aus betreutem Wohnen oder Ärztehäusern vergleichsweise herausfordernd ist. Die jüngsten Daten des Statistischen Bundesamtes, wonach die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland allein zwischen 2021 und 2023 um rund 700.000 Menschen angestiegen ist, unterstreichen die im Trend steigende Nachfrage nach Pflegeimmobilien. Auch die Prognosen zeigen klar nach oben. Die Aussicht auf eine strukturell steigende Nachfrage unterscheidet den Sektor von anderen Immobiliennutzungen, bei denen die zukünftige Nachfrageentwicklung mit deutlich mehr Fragezeichen versehen ist. Diese Wachstumsperspektive ist es auch, die in zunehmendem Maße internationales Kapital anzieht.

Internationale Käufer sind aktiver geworden
Im letzten Jahr haben einige internationale Investoren zum ersten Mal den deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt betreten und weitere Akteure stehen in den Startlöchern. Währenddessen sind einige langjährige Investoren und Bestandshalter derzeit auf der Käuferseite weniger aktiv, da sie stark mit ihren Bestandsobjekten beschäftigt sind, zum Beispiel mit der Nachverhandlung von Berichtspflichten oder der Umsetzung von ESG-Maßnahmen. Dies eröffnet neuen Akteuren die Chance für einen Markteinstieg und aktuell sind es vor allem internationale Investoren, die Potenziale im deutschen Gesundheitsimmobiliensektor sehen. Die Angebotsseite wird derzeit allerdings von Value-Add-Produkten dominiert, so dass vor allem risikoaffine Akteure zum Zuge kommen.

Betreiber expandieren wieder, jedoch vor allem im Bestand
Auf Seiten der Betreiber bleibt die Situation einiger Anbieter zwar herausfordernd, wie die weiterhin hohe Zahl an Insolvenzen im Gesundheits- und Sozialwesen illustriert. Immerhin deutet sich hier eine Seitwärtsbewegung an. Bei Pflegeheimbetreibern konnten sich nach unserer Beobachtung zuletzt mehr und mehr Unternehmen auch aufgrund der nachverhandelten Investitionskostensätze stabilisieren und sind teilweise wieder auf einen Expansionskurs eingeschwenkt. Sie setzen dabei vor allem auf die Übernahme von bestehenden Heimen und Wettbewerbern, weil organisches Wachstum aufgrund des Mangels an Fachpersonal schwierig ist. Auch bei der Eröffnung neuer Objekte stellt fehlendes Pflegepersonal eine große Hürde dar. Insofern hat das Betreiberwachstum vorerst keine Erhöhung des Angebots zur Folge.

Mangel an Fachpersonal ist zur Neubaubremse geworden
Inzwischen ist es vor allem der Fachkräftemangel, der eine Belebung der Neubautätigkeit verhindert. So wurden insbesondere im süddeutschen Raum Investitionskosten von über 40 Euro verhandelt, ein Niveau, bei dem sich der Neubau von Pflegeimmobilien theoretisch wieder rechnet. In der Praxis ist es jedoch schwierig, einen Betreiber für solche Neubauprojekte zu gewinnen, da das notwendige Fachpersonal rar ist. Auch die risikoaversen Investoren, also die typischen Käufer von Neubauten, scheuen das Risiko eines Betriebsstarts und setzen derzeit lieber auf jüngere Bestandsimmobilien. Eine Belebung des Neubaus ist daher so schnell nicht zu erwarten, so dass sich eine Zementierung der Angebotsknappheit abzeichnet. Eine Nische im Neubau, die derzeit bei Betreibern und Investoren gut funktioniert, sind Ersatzneubauten, da hier Personal und Bewohner mit umziehen und die Anlaufrisiken geringer sind. Angesichts der Risiken im Neubau fanden im vergangenen Jahr deutlich weniger Projektentwicklungskäufe statt. Insgesamt entfielen im Jahr 2024 rund 5 % des Transaktionsvolumens auf Käufe von Projektentwicklungen. Der Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag bei 21 %. Absolut gesehen war das Transaktionsvolumen bei Projektentwicklungskäufen (61 Mio. Euro) so niedrig wie zuletzt im Jahr 2013.

Belebung des Marktes dürfte sich 2025 fortsetzen
Wir gehen davon aus, dass sich der Aufschwung auf dem Markt für Gesundheitsimmobilien im Jahr 2025 fortsetzt und das Transaktionsvolumen höher ausfallen wird als 2024.

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