Wider die Belastungsfaktoren
Unter dem derzeitigen wirtschaftlichen Umfeld aus hoher Inflation, steigenden Energiekosten, geringerer konjunktureller Dynamik und schrumpfender realer Kaufkraft der privaten Haushalte leiden die beiden größten Nutzer am Industrieflächenmarkt – Industriebetriebe und Handelsunternehmen – in besonderem Maße. Aus Investorensicht kommt die Zinswende als Belastungsfaktor noch hinzu. Trotz dieser widrigen Umstände belief sich das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Industrieimmobilien im letzten Jahr auf 9,3 Mrd. Euro – das ist nicht nur ein leichter Anstieg gegenüber 2021 (+ 2 %), sondern auch der zweithöchste jemals registrierte Umsatz. Obwohl die Liste an Belastungsfaktoren also für die Industrie- und Logistikflächenmärkte in den letzten Monaten immer länger geworden ist, scheinen die positiven strukturellen Impulse nach wie vor zu überwiegen. Vor allem das Bemühen von Industrie- und Handelsunternehmen ihre Lagervorräte aufzustocken, um für unterbrochene Lieferketten gewappnet zu sein, hat die Logistikflächennachfrage im letzten Jahr stabilisiert. Am Investmentmarkt hat wiederum die Zinswende deutliche Spuren hinterlassen, aber auch hier wirkt stabilisierend, dass Industrieimmobilien in der Investorengunst gestiegen und viele Investoren in dem Sektor noch unterallokiert sind.
Umsatzrückgang ab dem 2. Quartal, vor allem bei Portfolios
Schon ein Blick auf die Umsatzverteilung über das vergangene Jahr verrät jedoch, dass der Investmentmarkt für Industrieimmobilien genau wie alle anderen Segmente massiv von der Zinswende beeinflusst wurde und immer noch wird. Fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens des Jahres 2022 entfiel auf das 1. Quartal (45 %). In den folgenden Quartalen blieb der Umsatz wesentlich niedriger und das Schlussquartal war mit einem Transaktionsvolumen von ca. 1,4 Mrd. Euro das umsatzschwächste. Der Umsatzrückgang ab dem Frühjahr betrifft vor allem das Portfoliosegment, das bei Industrieimmobilien traditionell einen erheblichen Teil des Gesamtumsatzes ausmacht. Wurden im 1. Quartal noch Portfolios für gut 2 Mrd. Euro gehandelt, kamen im restlichen Jahr nur noch 1,6 Mrd. Euro an Portfolioumsatz hinzu. Nach unserer Beobachtung sind vor allem die großen institutionellen Investoren nach wie vor sehr zurückhaltend und einige hatten bis zuletzt alle Ankaufsaktivitäten ausgesetzt. Dadurch fanden in der zweiten Jahreshälfte nur noch sehr wenige großvolumige Transaktionen statt.
Anfangsrenditen steigen auch im 4. Quartal deutlich – größter Teil der Preiskorrektur dürfte erfolgt sein
Die Zinswende drückt sich nicht nur in gesunkenen Umsätzen, sondern auch in gestiegenen Anfangsrenditen aus. Die Preiskorrektur setzte sich auch im 4. Quartal 2022 fort und scheint noch nicht abgeschlossen, zumal die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiterhin recht weit auseinander liegen. Um diese Preisunklarheit abzubilden, weisen wir weiterhin Renditespannen aus. Das Band für die Spitzenrendite stieg in den letzten drei Monaten des Jahres 2022 im Durchschnitt der Top-7-Logistikregionen um weitere 40 Basispunkte auf 3,7 % bis 4,1 %. Damit liegt die Spitzenrendite nun 70 bis 110 Basispunkte über dem Wert aus dem 1. Quartal 2022. Wir gehen davon aus, dass damit nun der größte Teil des zu erwartenden Renditeanstiegs erfolgt ist.
Steigender Leerstand könnte Aufwertungschancen für Investoren eröffnen
Der negative Kapitalwerteffekt gestiegener Anfangsrenditen wurde zumindest teilweise durch wachsende Mieten kompensiert. Denn nach wie vor sind vor allem moderne Logistikflächen an den Top-Standorten knapp und es besteht ein Nachfrageüberhang. Der Flächenumsatz dürfte im vergangenen Jahr einen neuen Rekordwert erreicht haben. Für das laufende Jahr rechnen wir mit einem geringeren Flächenumsatz und auch der Leerstand könnte vor allem im kleinflächigen Segment aufgrund einer steigenden Zahl von Insolvenzen erstmals seit vielen Jahren wieder zunehmen. Dennoch dürfte die Nachfrage das Angebot an modernen Flächen weiterhin übersteigen und der Leerstand im restriktiven Bereich bleiben. Zumindest die Spitzenmieten dürften daher, wenngleich zunächst langsamer, unverändert steigen. Sollte der Leerstand in diesem Jahr tatsächlich steigen, eröffnen sich für Eigentümer und Investoren Chancen, diese Flächen zu modernisieren und anschließend bei wieder anziehender Nachfrage an den Markt zu bringen. Denn mittelfristig dürfte die Nachfrage und mit ihr die Knappheit wieder zunehmen.