Noch keine Trendwende

In den ersten drei Quartalen des Jahres 2023 wurden in Deutschland Wohnimmobilien für nahezu 5,0 Mrd. Euro gehandelt (siehe Abbildung unten). Das waren 51 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum.

Im 3. Quartal haben wir ein Transaktionsvolumen von 1,0 Mrd. Euro und lediglich 15 Transaktionen registriert – dies ist die niedrigste Zahl an Transaktionen in einem Quartal seit Beginn unserer Marktbeobachtung im Jahr 2009 (siehe Abbildung unten). Im bisherigen Jahresverlauf wechselten rund 26.100 Wohnungen den Eigentümer (- 52 % ggü. Vorjahreszeitraum).

Zurückhaltung bei Bestandsportfolios 

Mit Blick auf den sich weiter verschärfenden Wohnungsmangel kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Fundamentaldaten am Wohnungsmarkt für Eigentümer sehr attraktiv sind. Dennoch ist festzustellen, dass Bestandswohnimmobilien bei vielen institutionellen Investoren an Attraktivität eingebüßt haben. Ursächlich hierfür dürfte die starke Mietregulatorik mit anhaltenden Diskussionen um weitere Verschärfungen sein, sowie die deutlich zurückgegangene Fluktuation. In Zeiten hoher Inflation und wachsender Modernisierungsbedarfe laufen Investoren von Bestandsportfolios Gefahr, dass ihre Kosten schneller wachsen als ihre Mieterträge. Ein Großteil der institutionellen Investoren fokussiert sich daher auf Neubauten. Damit institutionelle Investoren sich wieder stärker dem Bestand zuwenden, bräuchten sie vermutlich mehr Planbarkeit hinsichtlich der zukünftigen Mietpreisregulatorik und der auf sie zukommenden Kosten. Wahrscheinlich müssten auch die Renditen noch weiter steigen um eine attraktive Prämie gegenüber Staatsanleihen zu bieten. 

Volumenanteil von Forward-Transaktionen sinkt

Doch auch im Neubausegment gibt es aktuell Herausforderungen. Aufgrund gestiegener Insolvenzrisiken der Projektgesellschaften sind viele Investoren beim Kauf von Projektentwicklungen zurückhaltender geworden oder preisen entsprechende Risikoprämien ein. Im bisherigen Jahresverlauf entfielen rund 20 % des Volumens auf in Bau befindliche Objekte und damit deutlich weniger als im Vorjahr (36 %). Insgesamt beobachten wir aktuell vor allem Transaktionen der Risikoklassen Core-Plus and Value-add, denn die Preisbildung ist hier tendenziell weiter vorangeschritten als bei Neubauobjekten. 

Privatinvestoren steigern ihr Ankaufsvolumen

Die herausfordernde Gemengelage sowohl bei Bestandsobjekten als auch bei Projektentwicklungen äußert sich in einer starken Zurückhaltung vieler Investoren. Von den zwanzig größten Käufern der letzten fünf Jahre waren in diesem Jahr erst drei als Käufer aktiv. Bei fast allen Investorentypen ist ein deutlicher Rückgang des Ankaufsvolumens zu verzeichnen. Während die Wohnimmobilien-AGs gänzlich auf die Verkäuferseite gewechselt sind, haben Fondsmanager bzw. offene Fondsvehikel ihr Ankaufsvolumen im Vergleich zum gleichen Vorjahreszeitraum um 64 % bzw. absolut um 3,5 Mrd. Euro reduziert. Versicherungen und Versorgungswerke reduzierten ihre Ankäufe um 87 % und investierten weniger als 60 Mio. Euro. Demgegenüber haben Privatinvestoren und Family Offices in den ersten drei Quartalen für rund 412 Mio. Euro eingekauft und somit ihr Ankaufsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 130 % gesteigert. Bei der Öffentlichen Hand bzw. ihren Wohnungsbaugesellschaften blieb das Ankaufsvolumen konstant. 

Spitzenrendite steigt, bleibt aber vorerst unter der 4 %-Marke

Die Ankäufe einiger Eigenkapitalkäufer haben bislang dafür gesorgt, dass die Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser (nur Wohnobjekte ab 50 Einheiten) unter der 4 %-Marke blieb. Im 3. Quartal stieg sie im Durchschnitt der Top-6-Städte um 20 Basispunkte auf nunmehr 3,6 % an. Nach wie vor gibt es vereinzelt Transaktionen mit Bruttomultiplikatoren vom 26-Fachen, jedoch werden diese Transaktionen in der Regel nur mit Eigenkapital getätigt oder die Investoren haben noch Zugriff auf eine günstige Kreditlinie. Viele Investoren geben allerdings für Core-Objekte nur noch Gebote von unter dem 22-Fachen ab. Vieles spricht dafür, dass die Preiskorrektur noch nicht abgeschlossen ist.

Ausblick: Mehr Aktivität im Schlussquartal, aber noch keine Trendwende

Weil viele der im Frühjahr gestarteten Verkaufsprozesse zum Abschluss kommen, dürften im 4. Quartal mehr Transaktionen stattfinden. Von einer echten Trendwende kann angesichts der Zurückhaltung vieler Investoren aber noch nicht gesprochen werden. Das Transaktionsvolumen dürfte zum Jahresende bei deutlich unter 10 Mrd. Euro liegen – damit wäre es das niedrigste Transaktionsvolumen seit 2011. Wegen der günstigen Fundamentaldaten und deutlich steigender Mieten (siehe Abbildung unten) dürfte über kurz oder lang wieder eine Belebung des Wohninvestmentmarktes stattfinden. 

Entscheidend wird aber sein, ob die Rahmenbedingungen bei Bestandsobjekten wieder attraktiv genug erscheinen um in großem Umfang institutionelles Kapital anzuziehen. Grundsätzlich versprechen Wohnimmobilien langfristigen Werterhalt und sind für entsprechend fokussierte Investoren weiter interessant. Ein Blick auf die vergangenen Jahrzehnte belegt sogar, dass die Kapitalwerte von Wohnimmobilien langfristig inflationsgeschützt sind, so dass Wohnimmobilien als Stabilitätsanker in Multi-Asset-Portfolios fungieren können. Die aktuelle Marktphase bietet die Chance für einen relativ günstigen Markteinstieg. 

Alle Abbildungen und die zugehörigen Daten können Sie hier herunterladen.