Aktivität am Investmentmarkt gestiegen

In den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für 1,0 Mrd. Euro gehandelt. Damit war das Transaktionsvolumen um 51 % niedriger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres (siehe Abbildung unten).

Die Zahl der Transaktionen ging um 43 % zurück. Im 3. Quartal waren sowohl das Volumen als auch die Zahl der Transaktionen höher als im vorherigen Quartal – zum ersten Mal seit Mitte 2022 (siehe Abbildung unten). Auch für das vierte Quartal deutet sich eine steigende Zahl an Transaktionen an. Nach wie vor wirken sich die Herausforderungen bei den Pflegeheimbetreibern aber negativ auf die Investorennachfrage aus. Weil grundsätzlich noch reichlich Kapital für Investments in Gesundheitsimmobilien vorhanden ist, konzentriert sich mehr Nachfrage auf Ärztehäuser und Betreutes Wohnen.

Nutzungsartenübergreifend ist die Verkaufsbereitschaft bei Eigentümern von modernen Immobilien aber gering. Stattdessen ist viel Value-Add-Produkt auf dem Markt. Während Sektorspezialisten somit aus vielen Angeboten auswählen können, steht für institutionelle Core- und Core-Plus-Käufer nur relativ wenig passendes Produkt zur Verfügung.

Dass der Markt grundsätzlich attraktiv bleibt, belegt ein Blick auf die Käuferstruktur der ersten drei Quartale. So traten neun von 28 namentlich bekannten Käufern zum ersten Mal als Investoren von deutschen Gesundheitsimmobilien in Erscheinung – ein Beleg dafür, dass der Markt nach wie vor neues Kapital anziehen kann.

Markt ist kleinteilig – Spitzenrendite steigt
Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien stellte sich im bisherigen Jahresverlauf kleinteilig dar. So gab es lediglich drei Transaktionen mit einem Volumen von mindestens 50 Mio. Euro. Im gleichen Vorjahreszeitraum fanden noch sieben solcher Transaktionen statt. Eine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich gab es dieses Jahr noch nicht. Insgesamt sank die durchschnittliche Transaktionsgröße auf etwa 19,7 Mio. Euro und lag damit rund 15 % niedriger als im Jahr 2022. Ein Grund hierfür ist das Ausbleiben größerer Portfoliotransaktionen. Im bisherigen Jahresverlauf entfielen nur rund 22 % des Transaktionsvolumens auf Portfolios, während es im letzten Jahr noch 42 % waren. Darüber hinaus sorgt auch ein Rückgang der Kapitalwerte für sinkende Transaktionsvolumina. Im 3. Quartal stieg die Spitzenrendite für Pflegeheime um weitere 20 Basispunkte auf nunmehr 5,1 % an. Damit stieg die Spitzenrendite seit Frühjahr letzten Jahres um 120 Basispunkte.

Auf Pflegeheime entfallen 43 % des Volumens
Im bisherigen Jahresverlauf entfielen rund 43 % des Transaktionsvolumens auf Pflegeheime. Damit waren sie zwar weiterhin die volumenstärkste Nutzungsart, gegenüber dem Zehn-Jahres-Mittel von 59 % nahm ihre Bedeutung aber ab. Auf Rang zwei kamen Wohnanlagen des betreuten Wohnens mit einem Volumenanteil von 26 % (10-Jahres-Durchschnitt: 11 %). Den dritten Rang nahmen mit einem Anteil von 12 % Mischobjekte wie Gesundheits- und Sozialquartiere ein.

Keine Lösung der Pflegekrise in Sicht
Der unterdurchschnittliche Anteil an Pflegeheiminvestments erklärt sich weiterhin mit den enormen Herausforderungen auf Seiten der Pflegeheimbetreiber. Die Investoren agieren daher sehr selektiv und verlangen umfangreiche Berichtspflichten von den Betreibern, um wirtschaftliche Schieflagen frühzeitig erkennen zu können. Grundsätzlich ist das Risiko einer Betreiberinsolvenz zuletzt gestiegen. Angesichts davonlaufender Kosten, Personalengpässen und langwieriger Verhandlungen mit den Kostenträgern zehren viele Pflegeheimbetreiber von der Substanz. Dass kürzlich auch ein Caritasverband Insolvenz anmelden musste, verdeutlicht die prekäre Lage am Markt und dürfte auch bei Investoren für Verunsicherung sorgen. Eine kurz- bis mittelfristige Lösung der Pflegekrise scheint nicht in Sicht zu sein. So berichten Betreiber, dass die Verhandlungen mit den Kostenträgern zu den Investitionskostensätzen teilweise bis zu 18 Monate dauern, wodurch erhebliche Finanzierungslücken entstehen. Auch beim Personalmangel ist derzeit keine Lösung in Sicht. Im vergangenen Jahr ging die Zahl der Ausbildungsverträge zur Pflegefachkraft sogar um 7 % zurück. Gleichzeitig gibt es Hindernisse bei der Fachkräftegewinnung aus dem Ausland, weil Ausbildungen hierzulande teilweise nicht anerkannt werden und sich viele Fachkräfte laut Umfragen nicht willkommen fühlen. Anzeichen für ein massives Gegensteuern der Politik zur Lösung der Probleme im Pflegesektor sind derzeit nicht zu erkennen. Die Abhängigkeit von unkalkulierbaren politischen Entscheidungen dürfte dafür sorgen, dass viele Investoren auch zukünftig zurückhaltend beim Kauf von Pflegeheimen bleiben.

Ausblick: Preiskorrektur bei Core-Pflegeheimen noch nicht zu Ende
Für das 4. Quartal deutet sich eine Belebung des Investmentmarktes an, so dass das Transaktionsvolumen steigen dürfte. Volumentreiber dürften einige Pflegeheimportfolios sein, wobei Value-Add-Produkte dominieren. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Betreutem Wohnen und Ärztehäusern dürfte sich ebenfalls positiv auswirken. Bei modernen und ESG-konformen Pflegeheimen dürften Transaktionen weiterhin rar und langwierig bleiben. Neben der unzureichenden Produktverfügbarkeit stellt der wahrscheinlich noch nicht abgeschlossene Preisrückgang ein Hindernis dar.

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