Die Zinsen bleiben weiter niedrig, immer mehr Investoren betrachten Immobilien als Anleihe-Surrogat – auch die Risikoprämie wird voraussichtlich fallen. Mit anderen Worten: Die Asset-Klasse Immobilien steht vor „Goldenen Zwanzigern“.

Hinter uns liegt das Jahrzehnt mit dem bislang niedrigsten Zinsniveau der jüngeren Geschichte. Durchschnittlich 0,4 % betrug der Leitzins zwischen 2010 und 2019 zum Beispiel in der Eurozone. Welchen Boom das an den Immobilieninvestmentmärkten und insbesondere in Deutschland ausgelöst hat, ist bekannt. Vor uns liegt nun ein Jahrzehnt, in dem die Zinsen nochmals niedriger ausfallen könnten. Zumindest aber werden sie mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht über dem Niveau der vergangenen zehn Jahre liegen. Vor diesem Hintergrund wandeln sich Anleihen von festverzinslichen zu unverzinslichen Wertpapieren und Multi-Asset-Investoren werden nicht umhin kommen, ihre Anleihequote unter anderem zugunsten von Immobilien (noch weiter) zu reduzieren. Tatsächlich betrachten manche Investoren Immobilien längst als Anleihe-Surrogat und angesichts eines globalen Marktvolumens von etwa 100 Bio. USD würde selbst ein geringfügiges Umschichten von Anleihen in Immobilien zu enormer zusätzlicher Liquidität an den Immobilienmärkten führen.

Während die Nachfrage steigt, sinkt aus denselben Gründen die Verkaufsbereitschaft. Die Immobilienanfangsrenditen werden folglich weiter nachgeben. Absolut betrachtet sind sie zwar schon auf einem rekordniedrigen Niveau, die Risikoprämie gegenüber den jeweiligen Renditen 10-jähriger Staatsanleihen ist jedoch in vielen Ländern weiterhin ungewöhnlich hoch. In Deutschland beispielsweise beträgt sie für Top-Büroimmobilien stolze 340 Basispunkte. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der letzten zwanzig Jahre lag die Prämie bei lediglich etwa 220 Basispunkten, im Durchschnitt der letzten dreißig Jahre sogar nur bei 120 Basispunkten. Möglicherweise ist die Prämie derzeit auch deshalb so hoch, weil die Kapitalmarktakteure bis zum Ausbruch der Coronakrise stets ein Zinswende-Szenario vor Augen hatten und damit rechneten, dass die Risikoprämie wegen steigender Anleiherenditen abschmilzt. Dieses Szenario ist nun für lange Zeit vom Tisch und die Prämie dürfte spätestens nach überstandener Krise von der anderen Seite zu schmelzen beginnen. Schon jetzt ist auffällig, dass die Spitzenrenditen in vielen Segmenten kaum auf die Krise reagiert haben.

Gegen Ende der 2020er Jahre, vielleicht auch früher, könnte die Risikoprämie von Immobilien noch aus einem ganz anderen Grund fallen. Bereits heute gibt es einzelne Immobilien, etwa in der Schweiz und in Teilen Asiens, die als Token digital handelbar sind. Sie weisen den Weg in eine Zukunft, in der Immobilien bzw. kleinste Anteile an ihnen ähnlich wie Aktien und Anleihen in Echtzeit gehandelt werden können, bei Bedarf vollautomatisiert. Damit löst sich nicht nur die an die Liquidität geknüpfte Risikoprämie für Immobilien auf, auch das Transaktionsvolumen steigt dann kräftig. Die Transaktionsrekorde, die wir in den letzten Jahren bestaunt haben, entlocken uns im Jahr 2030 womöglich nicht mehr als ein müdes Lächeln.