In der Debatte rund um Nachhaltigkeit und Klimaneutralität liegt der Fokus oftmals auf der Betriebsphase von Immobilien. Dabei sind die grauen Emissionen ebenso bedeutsam. Es wird sich zeigen, wie diese konkret in ESG-Entscheidungen einfließen werden.

Nachhaltigkeit und Klimaneutralität von Gebäuden sind spätestens seit der Ankündigung des Klimaschutzpakets „Fit For 55“ sowie der ESG-Regulierung der Europäischen Union über Branchenkreise hinaus stark diskutierte Themen. In der Vergangenheit und auch heute noch drehen sich die Diskussionen oftmals vor allem um die Betriebsphase von Immobilien. Da überrascht es wenig, dass auch die meisten sogenannten Green Buildings nur im Betrieb klimaneutral sind. Wenn überhaupt. Doch die Emissionen in der Betriebsphase sind nur eine Komponente des CO₂-Fußabdrucks von Gebäuden. Mindestens ebenso bedeutsam sind die grauen Emissionen.

Was sind graue Emissionen?
Dabei handelt es sich um die Treibhausgasemissionen, die bei der Gewinnung und Verarbeitung von Roh- und Baustoffen, beim Transport von Materialien zur Baustelle, beim Bau des Gebäudes selbst sowie beim Abriss des Gebäudes inklusive der Entsorgung der Abfälle entstehen. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von gebundenem Kohlenstoff oder grauer Energie. Dieser Anteil an den Gesamtemissionen während der Lebensdauer eines Gebäudes variiert je nach Gebäudetyp, Standort und verwendeten Materialien. Studien zeigen, dass die grauen Emissionen leicht mehr als 50 % des gesamten CO₂-Fußabdrucks im Lebenszyklus ausmachen können. Gerade bei Neubauimmobilien, die im Betrieb sehr effizient sind, fallen die grauen Emissionen stark ins Gewicht. Bei einem Neubau nach Effizienzhaus-Standard machen sie zum Beispiel rund 80 % aller Emissionen im Lebenszyklus aus.

Jede eingesparte Tonne CO₂ zählt
Der hohe Anteil der grauen Emissionen am CO₂-Fußabdruck von Gebäuden verdeutlicht eindrücklich ihre massive Bedeutung. Gerade bei Neubauten sollte man sich vergegenwärtigen, dass die Emissionen bei der Herstellung der Baustoffe und beim Bau unmittelbar in die Atmosphäre entweichen und somit klimawirksam, sprich klimaschädlich, werden. Die Einsparungen in der Betriebsphase zahlen sich hingegen erst im Lauf der kommenden Jahrzehnte ökologisch aus. Um die Klimaziele zu erreichen, ist aber eine schnelle Reduktion der Treibhausgase notwendig. Jede heute eingesparte Tonne CO₂-Äquivalente hilft! Wenn wir also nicht nur hehre Klimaziele aufstellen, sondern diese auch erreichen wollen, führt kein Weg daran vorbei, die grauen Emissionen stärker in den Blick zu nehmen. Neben der Wahl nachhaltigerer Baustoffe wäre dafür vor allem ein stärkerer Fokus auf die Sanierung von Bestandsobjekten bzw. die Verlängerung ihrer Lebensdauer und somit im Umkehrschluss die Reduktion des Neubaubedarfs hilfreich.

Welche Rolle spielen graue Emissionen für ESG-Entscheidungen?
Momentan zielt das E in den ESG-Regularien sehr stark auf die Betriebsphase von Immobilien ab. Man kann daher überspitzt sagen, dass ESG auf dem grauen Auge blind ist. Dadurch ist es beispielsweise Artikel-9-Fonds kaum möglich, in Bestandsobjekte zu investieren, sodass an den Investmentmärkten Kapital in Neubauten gelenkt wird. Auf diesen Umstand weist auch der europäische Immobilienfondsverband Inrev hin und fordert die Gesetzgeber zum Umsteuern auf. Gleichwohl können sich Entscheider:innen am Immobilienmarkt den Aspekt der grauen Emissionen zu Nutze machen, etwa beim Bewerben sogenannter Manage-to-Green-Ansätze, also dem Aufwerten bestehender Gebäude. Dies vermeidet den Abriss und Neubau und spart somit graue Emissionen ein.

Werden die grauen Emissionen stärker in den Fokus rücken?
Dass graue Emissionen bei den ESG-Regularien stärker mit einfließen, ist derzeit nicht absehbar. Dennoch sind sie und der Bestandserhalt zuletzt immer stärker in den Fokus von Politik und Immobilienbranche gerückt. So forderte beispielsweise jüngst das Umweltbundesamt eine entsprechende Fokussierung und auch im Koalitionsvertrag der Bundesregierung wird eine stärkere Berücksichtigung der gesamten Lebenszyklusemissionen von Gebäuden als Ziel genannt. Es ist also nicht unwahrscheinlich, dass die Strategie „Abriss und Neubau“ zukünftig schwieriger umzusetzen ist und stattdessen Bestandserhalt stärker gefordert und gefördert wird. Wann und wie dies geschieht, bleibt abzuwarten. Doch auch von technischer Seite steigt der Druck: Das Wissen, die Datengrundlage und die Zahl der Tools zur Erfassung der grauen Emissionen steigen stetig. So hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) bereits einen Vorschlag für einen CO₂-Ausweis vorgelegt. Auch die ESG Services bei Savills bieten die Durchführung einer ganzheitlichen Lebenszyklusanalyse an, bei der neben dem Betrieb auch die Bau- und Sanierungsphase mitberücksichtigt wird.