Savills Experten beobachten eine zunehmende Polarisierung auf den europäischen Büromärkten. Eine hohe Nachfrage nach erstklassigen Flächen in CBD-Lage trifft auf ein geringes Angebot, was zu niedrigen Leerstandsquoten führt. Gleichzeitig steigen die Leerstände in B- und C-Lagen.

Auf den europäischen Büromärkten ist ein ähnlicher Trend zu beobachten: die Nachfrage nach hochwertigen, ESG-konformen Flächen in den wichtigsten Central Business Districts (CBD) trifft auf einen starken Mangel an diesen Flächen.

Trotz des Trends zu kleineren Büroflächen und aufgrund Tatsache, dass sich die Auslastungsquoten der Büros an einigen europäischen Standorten wieder dem Niveau von vor der Pandemie annähern, ist eine anhaltende Nachfrage nach Büroflächen in den wichtigsten europäischen Städten erkennbar. Unsere Untersuchungen zeigen, dass die Spitzenmieten im vergangenen Jahr um durchschnittlich 4,1 % gestiegen sind.

Angesichts des Mangels an den „richtigen“ Flächen und des Anstiegs der Spitzenmieten stellen wir fest, dass die Schnelligkeit der Entscheidungen - oder vielmehr die Unentschlossenheit der Mieter, die Investitionsentscheidungen verschoben haben - dazu geführt hat, dass die durchschnittliche Leerstandsquote für Büroflächen in Europa seit der Pandemie von 5,5 % auf 8,4 % gestiegen ist. In den begehrtesten Lagen sehen sich die Nutzer jedoch mit historisch niedrigen Leerstandsraten konfrontiert. In Paris CBD ist die Quote auf 2,2 % gesunken, in Köln auf 3,8 %, und in einigen Märkten wie Mailand ist der Büroflächenumsatz sogar um 29 % gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt gestiegen. Sowohl auf Nutzer- als auch auf Investorenseite beobachten wir eine deutliche Zweiteilung zwischen erstklassigen und zweitklassigen Büroflächen sowie eine Prämie für ESG-konforme Immobilien. Europaweit hat die Renditedifferenz zwischen BREEAM/LEED-zertifizierten und anderen Büroflächen ein Rekordniveau erreicht.

Das Streben nach erstklassigen Büroflächen hat zu einer starken Polarisierung auf dem Markt geführt, auch wenn nach wie vor eine Nachfrage von kleineren Mietern besteht, die eine geringere Zahlungsbereitschaft aufweisen und nach hochwertigen renovierten Beständen, die ESG-konform sind und ihren Anforderungen entsprechen, suchen. In diesem kleineren Segment und in Teilen auch im mittleren Segment ist vor allem die Höhe des notwendigen Kapitals ein wichtiger Faktor. Sowohl in den Niederlanden sowie anderen Märkten setzen sich zunehmend sogenannte „turn key solutions“ (schlüsselfertige Lösungen) bei Mietern durch, die damit das Risiko eines hohen Kapitalbedarfs bei der Ausstattung reduzieren und stattdessen lieber höhere Mieten für qualitativ hochwertige Bürolösungen zahlen.

Am anderen Ende des Spektrums stehen Büroimmobilien an Standorten in ganz Europa, wo die zunehmende Beliebtheit hybrider Arbeitsmodelle zu einem deutlichen Nachfragerückgang und damit zu einem geringeren Flächenumsatz geführt hat. In Verbindung mit steigenden Investitions- und ESG-Anforderungen hat dies zu einem zunehmenden Leerstand dieser Flächen geführt. Bei Büroimmobilien in zweit- und drittklassigen Lagen erwarten wir eine Zunahme von Umwandlungen in alternative Nutzungen wie Hotels, Mehrfamilienhäuser und Studentenwohnungen.

Es scheint, dass sich die Polarisierung des europäischen Büromarktes im Laufe des Jahres fortsetzen wird. Nutzer werden weiterhin nach den besten Flächen suchen, und diejenigen Eigentümer, die in der Lage sind, diese Nachfrage zu bedienen und gleichzeitig auf die Zukunftssicherheit zu achten, werden profitieren. Eigentümer, die kapitalbeschränkt und nicht in der Lage sind, auf die steigenden Anforderungen der Nutzer und der ESG-Kriterien zu reagieren, dürften einen Anstieg in ihren Leerständen erleben. Die nächsten Monate könnten auch einige neue Chancen für Investoren bieten: Da die Immobilienwerte ihren Tiefstand erreicht haben dürften und die Angebotspipeline stockt, könnten kapitalstarke Investoren dies als günstigen Zeitpunkt für Investitionen nutzen.