Ärztehäuser gewinnen am deutschen Investmentmarkt stark an Bedeutung. Steigende Transaktionsvolumina, demografischer Wandel und die Ambulantisierung der Gesundheitsversorgung machen sie zu einer zunehmend attraktiven Assetklasse. 

Der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt befindet sich im Umbruch. Während Pflegeheime lange Zeit den Schwerpunkt des Investoreninteresses auf sich zogen, diversifizieren viele Käufer ihre Suchprofile und nehmen auch andere Gesundheitsimmobilien in den Blick. Dabei rücken vor allem ambulante Versorgungsimmobilien und insbesondere Ärztehäuser in den Fokus vieler Anleger.

Bedeutung der Ärztehäuser am Investmentmarkt steigt an
Ein Blick auf den deutschen Investmentmarkt für Gesundheits- und Sozialimmobilien im Jahr 2025 zeigt die wachsende Bedeutung von Ärztehäusern. Bei einem Gesamttransaktionsvolumen von rund 1,2 Mrd. Euro, was einem Plus von 9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, dominierten Pflegeheime mit einem Anteil von etwa 68 % weiterhin den Markt.

Gleichzeitig zeigte sich jedoch das Teilsegment der Ärztehäuser besonders dynamisch: Mit einem Transaktionsvolumen von rund 224 Mio. Euro verzeichneten sie den höchsten Umsatzanstieg aller Teilsegmente. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Zuwachs von 144 %. Der Anteil der Ärztehäuser am Transaktionsvolumen von Gesundheits- und Sozialimmobilien stieg 2025 auf 19 % und lag deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von rund 12 %. Ein klares Zeichen dafür, dass ein in Deutschland etabliertes Segment zunehmend als eigenständige Investmentklasse an Relevanz gewinnt. Damit bekommt eine Nutzungsart, die in Deutschland bereits länger etabliert ist, nun auch am Investmentmarkt eine erhöhte Aufmerksamkeit.

Kleinteilige Eigentümerstruktur ist aktuell noch ein Hemmschuh
Aus Investorensicht sprechen mehrere Faktoren für Ärztehäuser. Sie sind in der Regel langfristig vermietet, bieten stabile Cashflows und sind als Teil der sozialen Infrastruktur relativ konjunkturunabhängig hinsichtlich der Nutzernachfrage. Der Markt ist in Deutschland derzeit noch durch eine heterogene und kleinteilige Eigentümerstruktur geprägt, was die Anzahl der verfügbaren Produkte für professionelle Immobilieninvestoren einschränkt. Wir erwarten jedoch eine fortschreitende Institutionalisierung des Sektors. Mit zunehmender Transaktionshistorie und wachsendem Produktangebot könnten Ärztehäuser mittelfristig eine ähnliche Rolle einnehmen wie andere defensive Immobiliensegmente im Gesundheitsbereich.

Deutschland im europäischen Vergleich führend
Auch wenn das Marktvolumen durch die kleinteilige Eigentümerstruktur noch gehemmt wird, ist der Markt in Deutschland weitaus etablierter als in anderen europäischen Ländern. So gibt es beispielsweise im Vereinigten Königreich und in Frankreich aufgrund der jeweiligen Gesundheitssysteme bis dato keinen etablierten Markt für Ärztehäuser.

Der weltweit größte und liquideste Markt für Ärztehäuser – im Englischen Medical Office Buildings (MOBs) genannt – findet sich in den USA. In Europa nimmt Deutschland aufgrund der gewachsenen ambulanten Versorgungsstruktur und des offenen Marktumfelds somit eine Schlüsselrolle für ankaufswillige Investoren ein.

Nachfragetreiber: Demografie, steigende Gesundheitsausgaben und Krankenhausreform
Aus Sicht von Immobilieninvestoren profitiert der Sektor insbesondere vom Megatrend des Demografischen Wandels. So erhöht eine alternde Bevölkerung den Bedarf an medizinischer Versorgung. Gleichzeitig nimmt die Zahl chronischer Erkrankungen zu. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass die Pro-Kopf-Gesundheitsausgaben in Deutschland zwischen den Jahren 2014 und 2023 um rund 46 % gestiegen sind. Die absoluten Gesundheitsausgaben in niedergelassenen Arztpraxen legten im gleichen Zeitraum um rund 38 % zu.

Um die Kosten für die medizinische Versorgung zu reduzieren und die Versorgung in Krankenhäusern effizienter zu gestalten, hat die letzte Bundesregierung eine Krankenhausreform in die Wege geleitet. Ein klares Ziel der Reform ist die stärkere Ambulantisierung der medizinischen Versorgung, so dass mehr medizinische Leistungen außerhalb klassischer Klinikstrukturen erbracht werden. Perspektivisch ist also damit zu rechnen, dass die medizinische Wertschöpfung zunehmend in ambulante Einrichtungen verlagert wird, wovon auch die Nachfrage nach modernen Praxisflächen in Ärztehäusern profitieren könnte.

Langfristiger Bedeutungsgewinn am Investmentmarkt wahrscheinlich
Auch wenn sich die Belebung des Investmentmarktes auch bei Ärztehäusern nur schrittweise vollzieht, deutet aktuell vieles darauf hin, dass Ärztehäuser strukturell an Bedeutung am Investmentmarkt für Gesundheits- und Sozialimmobilien gewinnen werden. Die Kombination aus steigender Nachfrage nach ambulanten Gesundheitsleistungen und langfristig stabilen Erträgen macht Ärztehäuser zu einem zunehmend interessanten Baustein in Immobilienportfolios.