• Transaktionsvolumen: Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete im 1. Quartal 2024 einen Umsatz von etwa 5,2 Mrd. Euro, was etwa dem Wert der vorangegangenen Quartale entspricht.
• Anfangsrenditen: Die Anfangsrenditen stiegen nur noch punktuell und haben ihren Höhepunkt wohl weitgehend erreicht. Bei Büros ist aufgrund verhaltener Nachfrage bei steigendem Produktangebot ein weiterer Anstieg möglich.
• Investment-Strategie: Die scharfe Preiskorrektur schafft im Verbund mit überwiegend robusten Nutzermärkten und der Rezession in der Bauwirtschaft einen attraktiven Investment-Case für Investoren mit Zugriff auf Kapital.
• Ausblick: Savills rechnet für die kommenden Monate mit leicht steigender Transaktionsaktivität, weil mehr Produkt an den Markt kommt, und für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen von etwa 25 Mrd. Euro (2023: 22,6 Mrd. Euro).

Knapp zwei Jahre, nachdem der deutsche Immobilieninvestmentmarkt auf Talfahrt gegangen ist, beobachtet Savills erstmals wieder (zarte) Anzeichen einer zunehmenden Dynamik, zumindest auf der Angebotsseite. Die Zahl der gestarteten oder in Vorbereitung befindlichen Verkaufsprozesse nahm in den letzten Wochen über beinahe alle Nutzungsarten hinweg zu. Damit könnte sich die nun schon eineinhalb Jahre währende Patt-Situation, in der wenigen ankaufswilligen Investoren noch weniger verkaufswillige Eigentümer gegenüberstehen, in den kommenden Monaten langsam auflösen. Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, fasst das Marktumfeld wie folgt zusammen: „Inzwischen hat sich bei allen Akteuren die Erkenntnis durchgesetzt, dass uns die Rückkehr der Zinsen am Immobilieninvestmentmarkt nicht nur einen zyklischen Abschwung beschert hat, sondern dass sie den Markt strukturell verändert hat. In dieser neuen Realität angekommen, loten Eigentümer, Banken und Investoren nun ihre Optionen aus. Die Phase des weitgehenden Stillstands am Markt dürfte damit hinter uns liegen, wenngleich sich die Transaktionsdynamik wohl nur allmählich und vor allem getrieben durch wachsenden Verkaufsdruck erhöhen wird. Gleichwohl beobachten wir auch, dass zunehmend mehr Investoren auf dem neuen Preisniveau an den Markt zurückkehren oder ihn neu betreten. Dabei handelt es sich vorwiegend um internationale, eigenkapitalstarke Investoren. Noch ist ihre Zahl gering, aber sie nimmt allmählich zu.“

Transaktionsvolumen stabil, gegenläufige Entwicklungen der einzelnen Nutzungen

In den Marktzahlen für das 1. Quartal 2024 ist von höherer Dynamik jedoch noch nichts zu sehen. Das Transaktionsvolumen summierte sich auf ca. 5,2 Mrd. Euro, was etwa dem Wert des Vorjahresquartals entspricht. Dasselbe gilt für die Zahl der Transaktionen: Savills hat etwa 250 Transaktionen registriert und damit ähnlich viele wie in den Quartalen des vergangenen Jahres. Diese Stagnation des Gesamtmarktes setzt sich allerdings aus teils gegenläufigen Entwicklungen bei den einzelnen Nutzungsarten zusammen. Während das Transaktionsvolumen im Bürosegment und bei Gesundheitsimmobilien in den letzten Monaten weiterhin rückläufig war, verzeichneten Industrie- und Logistikimmobilien wieder steigende Umsätze. Der Umsatz mit Handelsimmobilien und Hotels hat sich zumindest stabilisiert. Eine Folge dieser divergierenden Entwicklungen ist eine neue Hierarchie der Nutzungsarten: Bezogen auf die letzten zwölf Monate (April 2023 bis März 2024) wurde das meiste Geld in Industrie- und Logistikimmobilien investiert (ca. 6,4 Mrd. Euro), gefolgt von Handelsimmobilien (ca. 5,6 Mrd. Euro) und Büros (ca. 4,5 Mrd. Euro). Geht es nach den Präferenzen der Investoren, dürfte sich daran zunächst auch nichts ändern. Gerade Büroimmobilien, die für mehr als ein Jahrzehnt den größten Anteil der jährlichen Investitionsvolumina am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt auf sich vereinten, haben deutlich an Zuspruch verloren. Nach wie vor finden sie sich im Ankaufsprofil der meisten risikoaversen Investoren wieder, die in Frage kommenden Objekte müssen aber über jeden Zweifel erhaben und dürfen zugleich nicht zu groß sein. Für die meisten Investoren ist bei einem hohen zweistelligen Millionen-Euro-Volumen Schluss, die präferierten Ankaufsvolumina liegen zumeist sogar deutlich unter 50 Mio. Euro. Viele Büroimmobilien, gerade in den A-Städten, sind damit im aktuellen Marktumfeld nicht liquide. Das dürfte nach Einschätzung von Savills auch der Hauptgrund dafür sein, dass der Anteil der A-Städte am gesamten Transaktionsvolumen in den letzten Monaten erheblich gesunken ist. Bezogen auf die letzten vier Quartale (Q2-23 bis Q1-24) lag er bei 36 % - das ist der niedrigste je registrierte Wert seit Beginn der Datenerfassung im Jahr 2009.

Spitzenrenditen dürften Gipfel erreicht haben – bei Büros weiterer Anstieg möglich

Die Spitzenrenditen haben sich bei allen Nutzungsarten weitgehend stabilisiert und liegen zwischen 4,3 % für Geschäftshäuser und 5,7 % für Shopping-Center, wobei in den wenig liquiden Segmenten weiterhin recht hohe Unsicherheit über das Preisniveau besteht. Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, kommentiert dazu: „Die Renditen dürften sich im Wesentlichen an das neue Zinsumfeld angepasst haben, wobei wir vor allem bei Büros einen weiteren (vorübergehenden) Anstieg für möglich halten. Hier rechnen wir in den kommenden Monaten mit steigendem Angebot und es ist unklar, ob diesem Angebot ausreichend Nachfrage gegenübersteht.“ Doch selbst bei nochmals leicht steigenden Spitzenrenditen würden die Kapitalwerte für die hochwertigen Objekte wohl weitgehend stabil bleiben, weil das anhaltende Mietwachstum diesen Renditeanstieg wohl kompensieren würde. Das gilt für Büros ebenso wie für die meisten anderen Nutzungen. Denn trotz des schwachen konjunkturellen Umfelds sind die meisten Nutzermärkte in eigentümerfreundlicher Verfassung – die Leerstände sind niedrig und die Nachfrage steigt oder ist stabil. Angesichts der tiefen Rezession der Bauwirtschaft spricht zumindest die Angebotsseite dafür, dass das auch so bleibt.

Robuste Vermietungsmärkte und Rezession am Bau kreieren attraktiven Investment-Case

Die deutlich gestiegenen Baukosten im Verbund mit dem „Sanierungszwang“, der sich durch gesetzliche Vorgaben und Investorenanforderungen ergibt, sprechen dafür, dass die Mieten und damit die Kapitalwerte in all jenen Segmenten mittelfristig steigen, in denen die Nachfrage am Nutzermarkt wenigstens stabil bleibt. „In den nächsten Jahren wird deutlich wenig gebaut als üblich und in vielen Segmenten wohl auch weniger als nötig. Zusammen mit den gesunkenen Preisen am Investmentmarkt ergibt sich daraus ein attraktiver Investment-Case für jene Investoren, die jetzt Zugriff auf Kapital haben. Noch sind Gelegenheiten rar, dieses Kapital zu platzieren, weil viele Eigentümer die neuen Preise noch nicht mitgehen wollen oder müssen. Wir glauben aber, dass es im Laufe der nächsten Monate mehr davon geben wird und dass wir dann auch wieder langsam steigende Transaktionsvolumina sehen werden“, so Lemli. Savills geht für dieses Jahr von einem Transaktionsvolumen in Höhe von etwa 25 Mrd. Euro aus, was leicht über dem Vorjahresniveau läge (22,6 Mrd. Euro).

Bitte entnehmen Sie alle Daten und Fakten unserem aktuellen
Market in Minutes: Investmentmarkt Deutschland