Text: Matthias Pink

Wohnimmobilien waren einmal selbstverständlicher Bestandteil der Anlageportfolios deutscher institutioneller Investoren. Während der 1970er Jahre lag beispielsweise die Wohnimmobilienquote deutscher Lebensversicherungen und Pensionskassen konstant über 5 %. In den folgenden Jahrzehnten verloren Wohnungen als Portfoliobestandteil nicht nur bei diesen beiden Investorengruppen stetig an Bedeutung. Als die Finanzkrise ausbrach, betrug die Wohnimmobilienquote in den Portfolios deutscher Erstversicherer gerade noch 0,3 %. Auch im Anlagebestand offener Immobilienfonds fand sich zu diesem Zeitpunkt kaum noch eine Wohnimmobilie. Was war passiert? Mit Verweis auf die niedrigen Anfangsrenditen und den verschärften Mieterschutz mieden institutionelle Investoren Wohnimmobilien seit den 1980er Jahren zunehmend. Stattdessen wandten sie sich den Gewerbeimmobilien zu.

Heute sind die Anfangsrenditen niedrig wie nie zuvor und der Staat greift immer stärker in den Wohnungsmarkt ein. Trotzdem sind Wohnungen bei institutionellen Investoren gefragt wie lange nicht. Ihre starke Risikoaversion nach dem Finanzkrisenschock ebnete den Wohnimmobilien den Weg zurück in die Investorenportfolios. Bis heute ist das Begrenzen von Risiken oberstes Gebot und gefragt sind in erster Linie stabile Erträge. Für dieses Anforderungsprofil ist der deutsche Mietwohnungsmarkt prädestiniert. War er schon immer. Allerdings hatten die Investoren in den letzten Jahrzehnten mehrheitlich andere Anlagepräferenzen. Sicherlich trug auch die hohe Mietdynamik der letzten Jahre dazu bei, dass Investoren den Wohnungsmarkt wiederentdeckt haben.
Auch dieses Comeback lässt sich am Beispiel deutscher Versicherungen und Pensionskassen illustrieren: Diese haben in den vergangenen zehn Jahren per saldo 1,9 Mrd. Euro am deutschen Wohnungsmarkt investiert. Ihr direkt gehaltener Wohnungsbestand, der sich Ende 2008 auf 3,4 Mrd. Euro belief, ist entsprechend gewachsen (konkrete Zahlen dazu liegen wegen veränderter Meldepflichten nicht mehr vor). Zusammen mit ihren ausländischen Pendants haben sie gut 3 Mrd. Euro investiert und bilden damit die viertgrößte Käufergruppe der Post-Lehman-Ära.

Doch nicht nur über den Weg des Direktinvestments wanderten Wohnungen in die Portfolios von Versicherungen, Pensionskassen und Pensionsfonds. Auch indirekt erhöhten sie und andere institutionelle Investoren ihren Wohnungsbestand. Einer dieser Wege: Spezialfonds, die in den letzten zehn Jahren gut 13 Mrd. Euro netto am deutschen Wohnungsmarkt investierten und deren Hauptgeldgeber wiederum Versicherungen und Co. sind. Ein weiterer Weg, der in Deutschland erst seit wenigen Jahren einer ist: die Börse. Vor der Finanzkrise spielten börsennotierte Wohnungsunternehmen kaum eine Rolle. Heute stellen sie fünf der zehn größten Wohnungseigentümer Deutschlands. Zusammen gehören diesen fünf Unternehmen mehr als 800.000 Wohnungen und ihre gemeinsame Marktkapitalisierung beläuft sich auf etwa 50 Mrd. Euro. Einige ihrer größten Anteilseigner: Versicherungen, Pensionskassen und Staatsfonds. So hält etwa der norwegische Staatsfonds Anteile an jeder der drei größten Gesellschaften. Rechnerisch „gehören“ ihm auf diese Weise mehr als 40.000 deutsche Wohnungen.

Pointiert zusammenfassen ließe sich all das vielleicht so: Institutionelle Investoren haben ihre alte Liebe ‚Wohnimmobilie‘ neu entdeckt. Die im Zuge der Weltfinanzkrise gestiegene Risikoaversion der Investoren hat beide wieder zusammengeführt. Ob es bei einer kurzen Romanze bleibt? Allein der Charakter der Wohnimmobilie – sie bietet schwankungsarme Erträge, somit aber auch nur geringe Chancen auf kurzfristige Wertsteigerungen – spricht für eine längerfristige Beziehung. Dass die Investoren in der Spätphase des Zyklus (siehe Beitrag auf der kommenden Seite) eben jene stabilen, konjunkturunabhängigen Erträge besonders wertschätzen, auch. Aber so stabil wie die Erträge von Wohnungen sind die Präferenzen von Investoren offenbar nicht. Von Zeit zu Zeit halten sie Ausschau nach einer neuen Liebe.