Falls es vor der COVID-19-Pandemie noch Zweifel daran gab, dass die Zinsen auch in den nächsten Jahren niedrig bleiben würden, sie dürften verschwunden sein. Etwa 80 % aller weltweit umlaufenden Anleihen weisen eine Rendite von unter 1 % auf – ein Viertel sogar von unter 0 %. Es erscheint unwahrscheinlich, dass sich das im Laufe der 2020er Jahre nennenswert ändern wird. Vor diesem Hintergrund ist mit weiter steigenden Immobilienquoten in den Portfolios der institutionellen Investoren und folglich einem anhaltend hohen Anlagedruck zu rechnen.
Dieses Geld trifft auf deutlich gestiegene Risiken an den Nutzermärkten, die in Teilen auch über das Ende der akuten Krise hinaus bestehen bleiben werden. In jedem Fall ist das Anlageuniversum für risikoaverse Investoren zumindest temporär geschrumpft. Weite Teile des Einzelhandelsimmobilienmarktes haben ihren Core-Status in den Augen vieler Investoren verloren. Umso stärker dürfte sich die Nachfrage auf jene Einzelhandelsimmobilien konzentrieren, die auch während der Krise stabile Cashflows liefern und diese auch für die Zeit nach der Pandemie versprechen. Dazu zählen vor allem Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels. Deshalb rechnen wir in dieser Nutzungsart mit einem weiteren Rückgang der Anfangsrenditen sowie weiterhin hohen Transaktionsvolumina.
Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien
Nach einem starken Jahresauftakt durch zahlreiche großvolumige Übernahmen, Beteiligungen und Portfoliokäufe gingen die Investitionen in Handelsimmobilien im Jahresverlauf deutlich zurück. Mit knapp 2,1 Mrd. Euro war das 4. Quartal das schwächste Abschlussquartal seit der Finanzkrise. Bei den erwähnten großen Transaktionen handelte es sich unter anderem um den Verkauf von 80 Real-Immobilien, die TLG-Übernahme samt des Einzelhandelsportfolios durch Aroundtown sowie Weiterveräußerungen von Kaufhof-Warenhäusern. Die größte Transaktion in Q4-2020 war der Kauf des Matrix-Portfolios mit 33 Metro-Großhandelsmärkten.
Diese Verkäufe spiegeln die Verschiebung am Markt wider: Lediglich 34 % des Transaktionsvolumens in 2020 entfiel auf Einzeltransaktionen, während diese 2019 noch mehr als die Hälfte ausmachten. Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr auf 12 Mrd. Euro und blieb damit 17 % unter dem Wert des Vorjahres sowie 16 % unter dem Schnitt der letzten drei Jahre.
Bei der Preisentwicklung zeigen sich am Markt für Handelsimmobilien sehr gegensätzliche Entwicklungen. So stiegen im Jahr 2020 die Spitzenrenditen für Einkaufszentren (+70 Basispunkte) und Fachmarktzentren (+35 Basispunkte) deutlich an, während bei Supermärkten und Discountern die Anfangsrenditen weiter fielen.
Hierin spiegelt sich die veränderte Risikowahrnehmung der Investoren wider, welche sich vor allem aus den unterschiedlichen Umsatzentwicklungen der einzelnen Branchen speist. So wird beispielsweise die schwache Entwicklung des Mode- und Elektromarktes in Einkaufszentren und teilweise auch bei Fachmarktzentren zunehmend negativ eingepreist. Aufgrund des pandemiebedingten Lockdowns kommt es dort aktuell nicht nur zu Mietstundungen sondern auch zu immer mehr Insolvenzen.
Demgegenüber konnte der Lebensmittelhandel während der Pandemie weiter wachsen. Im 1. Halbjahr 2020 stiegen die Ausgaben hier um 5,5 % gegenüber der Vorjahresperiode. Insofern ist es wenig verwunderlich, dass bei der Suche nach langfristig stabilen Erträgen die Lebensmittelmärkte bei vielen Investoren in die erste Reihe gerückt sind. Innerhalb des Handelsimmobiliensektors sind sie das neue Core.
Auch im laufenden Jahr dürften sich die Renditen weiter auseinanderbewegen. Während wir für Supermärkte und Discounter weitere Renditerückgänge erwarten, ist im nun größer gewordenen Non-Core-Segment der anderen Handelsformate mit steigenden Renditen zu rechnen. Das Ausmaß dieses Anstiegs wird sich jedoch erst bestimmen lassen, wenn wieder ausreichend viele Transaktionen im Non-Core-Segment stattfinden.
Lebensmitteleinzelhandel im Fokus der Investoren
Die gesteigerte Investorennachfrage nach SB-Warenhäusern, Supermärkten und Discountern zeigte sich im vergangenen Jahr bereits spürbar im Transaktionsgeschehen. Mit über 3,1 Mrd. Euro entfiel mehr als ein Viertel des Volumens in 2020 auf sie – so viel wie nie zuvor. Damit sind sie nicht nur Spitzenreiter im Handelssegment, sie konnten ihren Anteil in den letzten drei Jahren nahezu vervierfachen. Während 2018 lediglich 7 % des Volumens auf sie entfielen, waren es im vergangenen Jahr rund 26 %.
Die steigende Anziehungskraft der Nutzungsart auf institutionelle Investoren spiegelt sich aber nicht nur im zunehmenden Transaktionsvolumen wider, sondern auch in einigen neu in Erscheinung getretenen Käufern: Während die Deka letztes Jahr in das Segment eingestiegen ist, haben Savills IM und Garbe Institutional Anfang des Jahres erstmalig Fonds für Supermärkte und Discounter aufgelegt. Es ist davon auszugehen, dass die Investorennachfrage nach Lebensmittelmärkten weiter steigt. Angesichts des sich weiter verschärfenden Bieterwettstreits gehen einige etablierte Akteure auch zunehmend neue Wege und sichern sich frühzeitig ihre Akquisitionspipeline über Rahmenverträge mit Projektentwicklern.
