Text: Matti Schenk

Investoren, die sich für Pflegeimmobilien in Deutschland interessieren, sind mit teilweise schwammigen Begrifflichkeiten konfrontiert. Die am Ende des Artikels stehende Infobox zeigt, wie Savills Pflegeimmobilien definiert. Für Investoren interessant ist zudem, wie groß der Markt ist und wie viel Kapital sich potenziell investieren lässt. Hierauf gehen wir in diesem Kapitel ein.

17.700 Pflegeimmobilien in Deutschland
Auf Basis der Erhebungen von Pflegemarkt.com und unserer eigenen Überprüfung und Datenanreicherung haben wir das Angebot an Pflegeimmobilien in Deutschland erfasst: Aktuell gibt es rund 16.300 Pflegeimmobilien mit etwa 910.000 vollstationären Pflegeplätzen und etwa 292.000 betreuten Wohneinheiten (siehe Tabelle unten). Anfang Mai 2022 befanden sich zudem etwa 1.350 Pflegeimmobilien mit schätzungsweise 46.500 vollstationären Pflegeplätzen und 34.500 betreuten Wohnungen in Bau oder in Planung.

Anlageuniversum ist rund 201 Milliarden Euro groß
Für Immobilieninvestoren ist auch der Kapitalwert von Pflegeimmobilien interessant. Entsprechende öffentlich verfügbare Statistiken oder Studien gibt es nicht. Wir schätzen, dass das Anlageuniversum der Pflegeimmobilien aktuell ein Volumen von circa 201 Milliarden Euro hat (zur Methodik siehe Seitenende).
Etwa 128 Milliarden Euro beziehungsweise 64 Prozent des Marktvolumens entfallen auf Pflegeheime und 73 Milliarden Euro beziehungsweise 36 Prozent auf Anlagen des betreuten Wohnens. Das Volumen von Bestandsimmobilien beläuft sich auf circa 186 Milliarden Euro. Weitere 15 Milliarden Euro entfallen auf in Bau oder in Planung befindliche Objekte.

Kleine Objektvolumina dominieren
Viele Pflegeimmobilien haben ein vergleichsweise geringes Volumen (siehe Abbildung unten): Im Median sind es 9,6 Millionen Euro. Bei Wohnanlagen des betreuten Wohnens liegt der Median sogar nur bei 7,1 Millionen Euro.

Insgesamt haben etwa 57 Prozent der Pflegeimmobilien ein Volumen von weniger als 10 Millionen Euro. Weitere 33 Prozent sind nach unserer Schätzung zwischen 10 und 20 Millionen Euro wert. Objekte im mittleren und höheren zweistelligen Millionenbereich sind also die Ausnahme. Die großvolumigen Immobilien befinden sich überproportional oft in städtischen Kreisen, während kleinere Objekte besonders häufig in ländlichen Kreisen zu finden sind.

71 Prozent des Marktvolumens sind Objekte im zweistelligen Millionenbereich
Auch wenn großvolumige Immobilien rar sind, machen sie einen größeren Anteil des Marktvolumens aus. Ausgehend von 201 Milliarden Euro Marktvolumen entfallen rund 29 Prozent auf Objekte mit einem Volumen von weniger als 10 Millionen Euro. Circa 11 Prozent des Marktvolumens entfallen auf Objekte mit einem Volumen von mindestens 50 Millionen Euro (siehe Abbildung unten).

Das größte Volumen entfällt auf Wachstumsregionen
Pflegeimmobilien gibt es in allen Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland. Die Größe der Bestände korreliert dabei stark mit der Bevölkerungszahl. Mit Blick auf das Anlageuniversum konzentriert sich das Volumen auf Regionen mit wachsender Bevölkerung. Nach unserer Schätzung entfallen etwa drei Viertel des Marktvolumens auf wachsende oder überdurchschnittlich wachsende Kreise (siehe Abbildung unten). Rund 112 Milliarden Euro beziehungsweise 56 Prozent des Marktvolumens befinden sich an Standorten außerhalb der 127 RIWIS-Städte und somit in kleineren und überwiegend intransparenten Immobilienmärkten. Bei den in Bau oder in Planung befindlichen Immobilien entfallen sogar etwa 70 Prozent des Volumens auf solche Standorte. Zum Teil handelt es sich dabei um Gemeinden im Umland großer Städte. In vielen Großstädten selbst können neue Pflegeimmobilien aufgrund knapper und teurer
Grundstücke hingegen nur schwer entwickelt werden.

Unser Fazit
Mit einem geschätzten Marktvolumen von etwa 201 Milliarden Euro sind Pflegeimmobilien eine Nische am deutschen Immobilienmarkt. Zum Vergleich: Das Anlagevermögen aller Gewerbe- und Wohnimmobilien beläuft sich laut Statistischem Bundesamt auf schätzungsweise rund 15 Billionen Euro. Pflegeimmobilien machen demnach nur rund ein Prozent des Anlageuniversums am deutschen Immobilienmarkt aus. Nichtsdestotrotz bietet der Markt für Pflegeimmobilien vielfältige Potenziale für Investoren und damit die Möglichkeit, den Investmentmarkt weiter zu institutionalisieren. Interessierte Investoren müssen sich jedoch mit überwiegend kleinen Objektvolumina und einer Vielzahl kleiner und oftmals intransparenter Standorte auseinandersetzen. Niedrige Objektvolumina sind mit Blick auf die Prozesskosten beim Ankauf oder der Ankaufsprüfung für manche Investoren unattraktiv, sodass der Bieterwettstreit bei den wenigen großvolumigen Einzelobjekten besonders intensiv ist. Aufgrund der geringen Objektvolumina werden Pflegeimmobilien oft zu Portfolios zusammengefasst und auf den Markt gebracht. Insgesamt haben Investoren, die auch mit kleinen Losgrößen umgehen können, also Vorteile bei der Suche nach Produkten am Markt für Pflegeimmobilien.

Positiv ist auch, dass der Großteil des Marktvolumens in wachsenden Kreisen verortet ist. Der Bedarf an Pflegeimmobilien dürfte aufgrund des demografischen Wandels zwar auch in schrumpfenden Regionen ansteigen. Dort wird sich der Mangel an Pflegekräften jedoch besonders verschärfen und die Betreiber vor große Herausforderungen stellen – ein Risiko hinsichtlich der langfristigen Stabilität der Pachteinnahmen. Kreise, die wachsen, tun dies maßgeblich durch Zuwanderung. Demnach besteht dort eine größere Chance, die Personalknappheit zu beheben. Die folgende Tabelle fasst die Volumina nach Objekt- und Standortmerkmalen zusammen.

Pflegeimmobilien – eine Begriffsklärung
Die Welt der Pflegeimmobilien ist geprägt durch eine Vielzahl von Begriffen. So werden Pflegeheime, Altenheime, Seniorenresidenzen, Wohnstifte, betreutes Wohnen oder auch Servicewohnen beworben. Einige der Begriffe werden synonym verwendet und nicht klar voneinander abgegrenzt. Es lassen sich zwei Objekttypen von Pflegeimmobilien unterscheiden: 1. Immobilien, die hauptsächlich der stationären Versorgung von pflegebedürftigen Menschen dienen. In unserem Spotlight nennen wir diese Art von Objekten Pflegeheim. 2. Immobilien, in denen Bewohnerinnen und Bewohner weitgehend selbstständig einen eigenen Haushalt führen und bei Bedarf auf Pflege- und Unterstützungsdienstleistungen zurückgreifen können. Diese Objekte bezeichnen wir als Anlagen für betreutes Wohnen. In der Praxis werden Pflegeheime und Anlagen für betreutes Wohnen immer öfter kombiniert oder auf benachbarten Grundstücken errichtet. Dies hat den Vorteil, dass Bewohnerinnen und Bewohner von betreuten Wohnungen im Falle einer höheren Pflegebedürftigkeit lediglich innerhalb des Gebäudeensembles umziehen müssen und so in ihrem gewohnten Umfeld bleiben können. Viele Pflegeheime haben daher auch Einheiten für betreutes Wohnen und umgekehrt.

Unsere Methodik zur Bestimmung des Marktvolumens
Das Marktvolumen von Pflegeimmobilien haben wir wie folgt geschätzt:

1. Unsere Grundannahme ist, dass Investoren theoretisch jede Pflegeimmobilie erwerben können. Insbesondere bei Wohnanlagen des betreuten Wohnens werden Immobilien an verschiedene Privatinvestoren aufgeteilt, sodass sie de facto für Globalinvestments nicht verfügbar sind. Wie hoch ihr Anteil ist, ist nicht bekannt.
2. Um das Marktvolumen zu ermitteln, haben wir das Volumen für jede bestehende und aktuell geplante Immobilie geschätzt. Basis für unsere Objektliste ist die Datenbank von Pflegemarkt.com.
3. Bei fehlenden Objektinformationen zur Anzahl der Pflegebetten oder der betreuten Wohnungen haben wir jeweils Durchschnittswerte für Bestandsbauten und Neubauprojekte angesetzt. Bei Pflegeheimen sind dies 78 Betten in Bestandsbauten und 81 Betten in Bauprojekten. Bei Wohnanlagen des betreuten Wohnens gehen wir von 43 Einheiten in Bestandsbauten und 39 Einheiten in Bauprojekten aus.
4. Um das Volumen von Pflegeheimen zu schätzen, haben wir typische Kapitalwerte anhand von Vergleichstransaktionen ab dem Jahr 2020 abgeleitet. Pflegeheime lassen sich hinsichtlich des Gebäudealters in drei Kategorien einteilen: Als neuwertig gelten alle Neubauten oder modernisierten Bestandsbauten, die ab dem Jahr 2015 fertiggestellt wurden. Als modern werden Objekte klassifiziert, die zwischen den Jahren 2000 und 2015 errichtet oder letztmalig saniert wurden. Alle älteren Immobilien werden der Kategorie alt zugeordnet. Bestandsimmobilien ohne Information zum Baujahr haben wir ebenfalls der Kategorie alt zugeordnet.
   Im nächsten Schritt haben wir typische durchschnittliche Kapitalwerte je Pflegebett für die drei Kategorien angesetzt. Diese liegen in der Kategorie neuwertig bei 150.000 Euro, in der Kategorie modern bei 130.000 Euro und in der Kategorie alt bzw. unbekannt bei 112.000 Euro pro Bett. Lageinformationen wurden von uns nicht berücksichtigt.
5. Um das Volumen von Wohnanlagen des betreuten Wohnens zu schätzen, haben wir Kennzahlen der freien Wohnungsmärkte zugrunde gelegt.
   Im ersten Schritt haben wir die maximale Miete für Wohnungen im Erstbezug für den jeweiligen Landkreis im Jahr 2021 herangezogen. Datenbasis hierfür ist Bulwiengesa. Für alle Wohnanlagen des betreuten Wohnens mit Bau- oder Sanierungsjahr ab dem Jahr 2015 haben wir einen Mietaufschlag von 50 Prozent angesetzt. Für alle älteren Gebäude beträgt der Aufschlag 30 Prozent. Diese Annahmen beruhen auf Erfahrungswerten. Im zweiten Schritt haben wir die Durchschnittsgröße einer betreuten Wohnung mangels objektspezifischer Flächengrößeninformationen auf 55 m² festgesetzt. Bei diesem Wert orientieren wir uns an einem Marktbericht von Terragon. Im dritten Schritt haben wir einen Kaufpreisfaktor für den Globalverkauf ermittelt. Hierfür haben wir zunächst den durchschnittlichen Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser im jeweiligen Landkreis im Jahr 2021 herangezogen. Die Datenbasis ist auch hier Bulwiengesa. Anschließend haben wir einen Renditeaufschlag von 100 Basispunkten angesetzt. Dies entsprach der Differenz zwischen den Spitzenrenditen von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen des betreuten Wohnens zu Beginn des Jahres 2022. Im vierten Schritt haben wir die jährlichen Mieteinnahmen mit dem ermittelten Kaufpreisfaktor multipliziert.
6. Bei Immobilien, die sowohl über Pflegebetten als auch über Einheiten des betreuten Wohnens verfügen, haben wir die Methodik für die jeweilige Nutzung angewandt und anschließend beide Volumina addiert.

Aufgrund von Datenlücken ist unsere Methodik eine grobe Schätzung. So können unsere durchschnittlichen Ergebnisse im Einzelfall erheblich vom tatsächlichen Objektwert abweichen. Nachdem wir diese mit tatsächlichen Kaufpreisen verglichen haben, gehen wir aber davon aus, mit unserer Methodik eine grobe Indikation für die Marktgröße abgeben zu können. Unsere Schätzung beruht auf Kapitalwerten zu Beginn des Jahres 2022. Das von uns ermittelte Marktvolumen ist also eine Momentaufnahme und die weitere Entwicklung abhängig von den zukünftigen Bedingungen am Kapital- und Investmentmarkt.