Text: Matti Schenk

In diesem Kapitel beleuchten wir nun die Liquidität des Marktes für Pflegeimmobilien. Den 201 Milliarden Euro Gesamtvolumen steht am Investmentmarkt ein jährliches Transaktionsvolumen von 2,1 Milliarden Euro im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre gegenüber (siehe Abbildung unten). Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens wurden über den Kauf von Portfolios umgesetzt. Die Transaktionsvolumina sind in den letzten Jahren spürbar angestiegen, was an der deutlich gestiegenen Nachfrage und einer fortschreitenden Institutionalisierung des Marktes liegt.

Liquidität ist leicht unterdurchschnittlich
Blickt man auf die letzten fünf Jahre, wurden pro Jahr zwischen ein Prozent bis maximal 1,5 Prozent des Marktvolumens gehandelt. Dieser Wert liegt etwas unter dem Niveau des gesamten Immobilienmarktes für Nicht-Wohnimmobilien in Deutschland. Auf Basis der Daten der Gutachterausschüsse sind im Jahr 2020 exklusive Share Deals mit etwa 2,3 Prozent des Nettoanlagevermögens der Nicht-Wohnimmobilien gehandelt worden.

Beim Transaktionsgeschehen der Pflegeimmobilien gehen wir allerdings von einer signifikanten Dunkelziffer aus. Das liegt an der Kleinteiligkeit des Marktes im Hinblick auf die Betreiber- und Eigentümerstruktur mit oftmals regionalen oder gar lokalen Akteuren. Auch wenn detaillierte Daten zu den Eigentumsverhältnissen fehlen, gehen wir von einem hohen Anteil von eigengenutzten Immobilien aus. Angesichts der Dominanz gemeinnütziger und kommunaler Betreiber dürften sich viele Immobilien in der Hand kleinerer und mittelgroßer Betreiber beziehungsweise gemeinnütziger Organisationen befinden. Auch von einem höheren Anteil an Privatpersonen als Eigentümer gehen wir aus. Eine weitere Erklärung für die eingeschränkte Transparenz ist, dass beim Verkauf von Pflegeimmobilien an Immobilieninvestoren manchmal Vorbehalte bei Bewohnerinnen und Bewohner, Angehörigen oder sonstigen lokalen Stakeholdern befürchtet werden. Einige Akteure machen ihre Transaktionen deswegen nicht publik. Die von uns erfassten Transaktionen spiegeln dennoch zumindest den institutionellen Teil des Investmentmarktes wider.

Zuletzt knapp 100 Transaktionen pro Jahr
In den vergangenen fünf Jahren haben wir pro Jahr durchschnittlich 81 Einzel- und Portfoliotransaktionen von Pflegeimmobilien registriert (siehe Abbildung unten). Zum Vergleich: In diesem Zeitraum gab es insgesamt etwa 12.270 Gewerbe- und Wohnimmobilientransaktionen. Damit repräsentieren Transaktionen von Pflegeimmobilien 3,3 Prozent des gesamten Transaktionsgeschehens. Entgegen dem Trend des Gesamtmarktes stieg die Anzahl der Käufe von Pflegeimmobilien auch nach 2016 an und erreichte 2019 mit 95 Transaktionen den bisherigen Höhepunkt. Insgesamt wurden im Rahmen der Transaktionen der letzten fünf Jahre etwa 870 Pflegeimmobilien gehandelt. Etwa 62 Prozent der verkauften Pflegeimmobilien wechselten im Rahmen von Portfolios den Eigentümer.

Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag im Verlauf der letzten fünf Jahre bei 24,5 Millionen Euro, wobei es – abhängig von der Zahl größerer Portfoliotransaktionen – starke Schwankungen gab. 2021 brachten die Transaktionen im Mittel 31,6 Millionen Euro auf die Waage. Trotz stärkerer Schwankungen im Verlauf der letzten zehn Jahre beobachten wir ein klares Wachstum der durchschnittlichen Losgrößen am Investmentmarkt. Dies liegt vor allem an den steigenden Kapitalwerten, die sich auch im stetig ansteigenden Durchschnittsvolumen der gehandelten Immobilien widerspiegeln. Im Jahr 2021 lag das Durchschnittsvolumen pro gehandelter Pflegeimmobilie bei 13,4 Millionen Euro.

Zahl der Investoren steigt seit Jahren an
Die steigenden Kapitalwerte der letzten Jahre resultieren auch aus einer immer höheren Anzahl aktiver Investoren und folglich sehr intensiven Bieterprozessen. In den Jahren 2019 bis 2021 kamen jeweils etwa 36 namentlich bekannte Investoren als Käufer zum Zuge (siehe Abbildung unten). In diesem Zeitraum trat etwa jeder zweite im jeweiligen Jahr erfasste Investor zum ersten Mal als Käufer von deutschen Pflegeimmobilien in Erscheinung. Viele dieser Erstkäufer kamen bislang nur bei wenigen Transaktionen zum Zuge. Da viele von ihnen ein größeres Portfolio aufbauen wollen, gehen wir davon aus, dass sie längerfristig am Markt aktiv bleiben.

Insgesamt haben innerhalb der letzten drei Jahre rund 80 namentlich bekannte Investoren deutsche Pflegeimmobilien gekauft (siehe Abbildung oben). Vor fünf Jahren lag diese Zahl noch um 44 Prozent niedriger. Zu den in der jüngeren Vergangenheit aktiven Käufern kommen all jene Investoren hinzu, die sich erst vor Kurzem für den Einstieg in den Markt entschieden haben und noch nicht mit dem Portfolioaufbau begonnen haben. Das Investorenuniversum am Markt für Pflegeimmobilien dürfte somit so groß wie nie zuvor sein. Gleichwohl entfällt ein Großteil des Transaktionsvolumens auf nur wenige Käufer. In den letzten fünf Jahren machten die Top-5-Käufer eines Jahres zwischen 50  und 70  Prozent des Gesamtvolumens aus. Mit Blick auf das Ankaufsvolumen sind das die fünf größten Käufer der letzten beiden Jahre: Vonovia (aufgrund der Übernahme der Deutschen Wohnen inklusive deren Pflegeheimportfolio), INP Holding, Swiss Life, Aedifica und Cofinimmo. Sie zeichneten insgesamt für 47 Prozent des Transaktionsvolumens der letzten beiden Jahre verantwortlich. Trotz der steigenden Zahl an Akteuren bleibt der Markt im Hinblick auf die Volumenanteile somit stark konzentriert.

Unser Fazit
Gemessen an der Zahl der Transaktionen und am Transaktionsvolumen sowie im Hinblick auf die Zahl der aktiven Investoren ist der Markt für Pflegeimmobilien eine Nische am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Auch wenn die Liquidität nach wie vor unterdurchschnittlich ist, hat der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien in den letzten Jahren eine spürbare Belebung erfahren. Insbesondere das Transaktionsvolumen hat sich im Verlauf der letzten zehn Jahre erheblich dynamischer entwickelt als am Gesamtmarkt (siehe Abbildung unten). Auch die Zahl der Transaktionen und der aktiven Käufer sind überdurchschnittlich stark angestiegen und zuletzt entgegen dem Trend des Gesamtmarktes relativ stabil geblieben.

Trotz des überdurchschnittlichen Wachstums des Marktes dürfte es für Investoren schwieriger als bei anderen Nutzungsarten sein, große Kapitalsummen zu platzieren. Angesichts der geringen Objektvolumina sind auch die Losgrößen am Investmentmarkt überwiegend niedrig. In Verbindung mit dem deutlich gewachsenen Bieterfeld hat sich der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Produkte in den letzten Jahren intensiviert. Dies ist insbesondere bei Portfolios oder bei den recht seltenen großvolumigen Einzelobjekten der Fall. In diesem kompetitiven Umfeld sind solche Investoren im Vorteil, die auch mit kleineren Transaktionsvolumina umgehen können. Ebenfalls von Vorteil ist, eine Kooperation mit einem Betreiber einzugehen oder einen eigenen Betreiber zu gründen beziehungsweise zu kaufen. So können Immobilien mit auslaufenden Pachtverträgen oder Projektentwicklungen in einem sehr frühen Planungsstadium erworben werden. Bei Objekten ohne langlaufenden Pachtvertrag ist das Bieterfeld in der Regel deutlich kleiner. Auch Kooperationen mit Projektentwicklern waren in den letzten Jahren verstärkt zu beobachten. Hierdurch lässt sich frühzeitig eine Projektpipeline sichern. Angesichts der massiv steigenden Baukosten sind frühzeitige Forward Deals aktuell aber mit größeren Risiken verbunden.