Je höher der Berg, desto tiefer das Tal?

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Je höher der Berg, desto tiefer das Tal?

Deutschlands Wohnimmobilienmarkt erlebt derzeit einen Boom. Doch droht dem Markt nun der Abschwung? Nach der Immobilienmarkt – Zyklus Theorie kann darüber keine Aussage getroffen werden, denn nicht jedem Aufschwung droht zwangsläufig ein Abschwung.

Deutschland erlebt derzeit einen beispiellosen Boom auf dem Wohnimmobilienmarkt. Laut der deutschen Bundesbank sind die Preise für Wohnimmobilien seit 2008 im landesweiten Durchschnitt um 46 Prozent gestiegen. Den größten Anstieg verzeichneten die sieben Großstädte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, wo sich die Preise im selben Zeitraum nahezu verdoppelten. Die Gründe für diesen Aufschwung finden sich überwiegend im makroökonomischen Umfeld. Dabei spielen insbesondere die niedrigen Geldmarktzinsen, die rekordhohe Erwerbstätigenquote, gekoppelt mit steigenden Realeinkommen für nahezu alle Einkommensschichten sowie der stabile konjunkturelle Ausblick eine tragende Rolle. Hinzu kamen, zumindest zu Anfang des Booms, Nachholeffekte, nachdem Deutschland als eines der wenigen Industrieländer die Immobilienpreisrallye im Vorfeld der Finanzkrise 2008/2009 verpasste.

In den letzten Monaten mehrten sich jedoch die Anzeichen, dass sich der positive konjunkturelle Ausblick eintrübt. So zeichnet sich keine Lösung im zukünftigen Verhältnis zwischen der Europäischen Union und Großbritannien ab, die Gefahr eines möglichen Handelskrieges zwischen den Vereinigten Staaten, Europa und China ist lediglich auf Eis gelegt und Italiens Schuldenberg bereitet der Europäischen Kommission weiterhin Kopfzerbrechen. Hinzu kommt die nachlassende Exportnachfrage aus Schwellenländern, deren Auslandsverschuldung durch steigende US Zinsen und des damit stärkeren Dollarkurses, anschwillt. Folgerichtig haben im 4. Quartal 2018 nahezu alle Konjunkturforschungsinstitute ihre Wachstumsprognosen für 2019 gesenkt. Dieser Einschätzung folgte auch die Europäische Zentralbank auf ihrer Jahresanfangssitzung und verschob die Zinswende ins Jahr 2020. Doch beginnt mit der konjunkturellen Abkühlung auch eine der tragenden Säulen des deutschen Immobilienmarktaufschwungs wegzubrechen und droht somit ein Abschwung?

Zur Beantwortung dieser Frage lohnt sich ein Blick in die Immobilienmarkt – Zyklus Theorie. Dort werden Immobilienpreisauf- und -abschwünge anhand von Zeitreihen für Wohnimmobilienpreise analysiert. Diese reichen für entwickelte Volkswirtschaften bis in die 1970er Jahre zurück. Ein Aufschwung wird dann definiert, wenn innerhalb von mindestens 9 Quartalen die realen Wohnimmobilienpreise um minimal 30 Prozent steigen und ein Abschwung, wenn diese über den gleichen Zeitraum um mehr als 20 Prozent fallen. Somit lassen sich seit 1975 32 Immobilienpreisaufschwünge identifizieren, wovon 18 in einem Abschwung endeten. Das heißt, nur etwa jeder zweite Immobilienpreisaufschwung endet auch in einem Abschwung. Ferner kann anhand dieser 18 Immobilienmarktabschwünge gezeigt werden, dass deren Ausmaß unabhängig von der Länge und Stärke des Aufschwungs ist. Sprich, es kann keine Aussage darüber getroffen werden, dass ein besonders langer und starker Immobilienmarktaufschwung auch von einem besonders langen und starken Immobilienmarktabschwung gefolgt wird.

Aber helfen diese Erkenntnisse auch, ob im konkreten Fall Deutschland im Jahr 2019 ein Abschwung droht? Als Volkswirt greift man gerne auf die universelle Floskel „es kommt darauf an“ zurück. In diesem Falle kommt es darauf an, ob Investoren beim Immobilienkauf größere Risiken eingegangen sind und somit bereits bei einer konjunkturellen Delle ihren Kapitaldienst nicht mehr leisten können und verkaufen müssen. Als Indikatoren hierfür helfen die Hypothekenverschuldung der privaten Haushalte sowie die Zinsbindungsfristen für Wohnungsbaukredite: Diese stagnieren, bzw. fallen seit 2014 und weisen somit eher auf stabile, wenn nicht sogar auf eine gesunkene Risikobereitschaft hin. Somit erscheint eine Welle von Wohnungsverkäufen aufgrund einer sich abkühlenden Konjunktur eher unwahrscheinlich. Viel wahrscheinlicher kann das Szenario eingeschätzt werden, dass sich das Wachstum der Wohnimmobilienpreise bei nachlassender Konjunktur abschwächt und sich auf dem derzeitigen Niveau stabilisiert.

 

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