Mit der Eröffnung des BER wird ein neuer Meilenstein gelegt. Aber wie wirkt sich die Fertigstellung der europaweit größten Flughafenbaustelle auf die Spreemetropole und den hiesigen Büromarkt aus und welche Chancen ergeben sich?

Die TÜV-Abnahme ist erfolgt, die ersten Abläufe rund um Sicherheitskontrollen, Check-in und Gepäckabgabe werden geprobt: „Was lange währt, wird endlich gut“. Der geplanten Eröffnung am 31. Oktober 2020 steht zumindest von Seite der Bauordnung nichts mehr im Wege. Das Großprojekt hat nicht nur in der Vergangenheit die Nation gespalten und für reichlich Chaos gesorgt, sondern wird auch zukünftig unsere Hauptstadt neu austarieren. Denn während heute infrastrukturell und verkehrstechnisch der Schwerpunkt auf Berlin-Tegel im Norden der Stadt ausgerichtet ist, werden sich die Verkehrsströme gen Süden verschieben, sobald der neue internationale Luftschiffhafen kurz hinter der brandenburgischen Grenze ins Rollen kommt. Welche Konsequenzen hat die Fertigstellung der europaweit größten Flughafenbaustelle allgemein für die Spreemetropole und speziell für den hiesigen Büromarkt – insbesondere in Hinblick auf COVID-19?

Startup-Metropole, Kosmopolit, Weltstadt mit Herz und Schnauze – Berlin ist divers und dementsprechend dynamisch, auf dem Immobilienmarkt wurde in den vergangenen Jahren ein Rekord nach dem anderen aufgestellt. Eine nie dagewesene Leerstandsquote von 1,2 %, ungeahnte Transaktionsvolumina und großflächige Vermietungsdeals waren an der Tagesordnung. Angekommen im Mai 2020 und einige Wochen nach dem Lockdown bekommt diese Entwicklung einen kleinen Dämpfer. Die Büroflächennachfrage geht vorläufig zurück und auch die Investoren reagieren zunächst zurückhaltend.

Doch trotz dieser temporären Eintrübung kommt wieder Bewegung in das Immobiliengeschehen. Große Corporates und die öffentliche Hand sehen viel Opportunität und führen ihre Vorhaben fort, nach der Anmietung von rund
90.000 m² im Bürokomplex Treptowers werden wir vermutlich noch weitere Megadeals sehen. Denn: Dass der BER endlich ans Netz geht, hat nicht nur Folgen für den Flugverkehr, sondern ändert fundamental etwas an der weltweiten Wahrnehmung der Stadt und gibt neue Impulse. Immerhin stärkt die künftige Anbindung und die damit einhergehenden internationalen Direktflüge den Metropolenstatus immens. Insgesamt sollen hier im Süden der Stadt jährlich 28 Mio. Passagiere pro Jahr transportiert werden – vorausgesetzt, der Flugverkehr erreicht nach der Pandemie wieder ein „normales“ Level. Erst kürzlich wurden einige Bereiche des Areals den derzeitigen Anforderungen entsprechend angepasst. Zum Vergleich: Der internationale Flughafen Düsseldorf feierte 2019 mit 25,5 Mio. Gästen einen neuen Rekord. Infolge von COVID-19 stand auch hier jedoch ein Großteil still – zwischenzeitlich wurden täglich lediglich 30 Flüge gezählt. Wenn wir aber davon ausgehen, dass nach Lockerung oder gar Aufhebung der Reisebeschränkungen die touristische Maschinerie sowie Geschäftsreisen wieder an Fahrt aufnehmen, macht sich die infrastrukturelle Veränderung auch im Wert der Immobilien bemerkbar. Die Teilmärkte in unmittelbarer Umgebung des BER werden nachhaltig von der Eröffnung profitieren und eine enorme Aufwertung erfahren. Auf global tätige Konzerne werden KMUs und Nahversorger folgen und das Umfeld rund ums Rollfeld beleben. Und wo wir schon bei der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt waren: Düsseldorf ist ein gutes Beispiel dafür, wie sehr eine Region von einem Verkehrsknotenpunkt wie diesem leben kann. Die Airport City gewann daher immer mehr an Relevanz und Aufwind.

Gleiches gilt für die Spreemetropole: Wo aktuell „Un-Orte“ existieren und nur vereinzelt Firmen, wie z.B. Bayer ansässig sind, wird es in den kommenden Jahren zahlreiche Neubauprojekte und mit ihnen einen ganzheitlichen Strukturwandel geben. Voraussichtlich 2023 werden zum Beispiel ca. 54.000 m² Campusfläche mit überwiegend Büro, ergänzt um Hotel und Nahversorgung unmittelbar am BER fertiggestellt, entwickelt vom Düsseldorfer Projektentwickler Alfons & Alfreda, im Joint Venture mit der Frankfurter aamundo Immobilien Gruppe. Die Impulse werden also bereits heute gesetzt. Doch während der eine Standort umfassend revitalisiert wird, bedeutet die Entwicklung nicht gleichzeitig den Stillstand für Tegel. Im Gegenteil: Der derzeitige Flughafen der Hauptstadt wird zwar planmäßig geschlossen und deshalb seine bisherige Funktion verlieren, aber durch die Umnutzung des Areals mehr denn je seine Daseinsberechtigung haben. Wo aktuell noch Minimalbetrieb herrscht und seit 1948 bis zu 12 Mio. Passagiere jährlich versorgt, gestartet und gelandet sind, sollen zukünftig ein Forschungs- und Industriepark für urbane Technologien, eine Smart City, diverse Grünflächen und Nahversorgungs- sowie -erholungsangebote entstehen.

Neben Teststrecken für autonomes Fahren und Mobility Hubs ist mitunter der Einzug der Berliner Beuth Hochschule für Technik ins ehemalige Hauptterminal geplant. Auch hier werden wir demnach positive Effekte und fundamentale Veränderungen für den Markt sehen.

Es erfordert allerdings ein Umdenken in den Köpfen der Menschen, damit daraus entstehende Potenziale in Gänze genutzt werden können. Sowohl Einwohner und Büronutzer als auch Investoren müssen sich dessen bewusst werden, dass der neue Flughafen die bisherigen Verkehrsströme und mit ihr auch die Berliner Stadtstruktur verändert. Räumliche Schwerpunkte müssen anders gedacht und neu verknüpft werden, der entsprechende Korridor wird sich sukzessive vom Zentrum auf den Süden ausweiten. Dieses Umdenken braucht Zeit – ebenso wie die zukünftige Anreise. Denn mit knapp 25 Kilometern statt zuvor lediglich 10 Kilometern liegt der BER deutlich weiter entfernt vom Stadtkern als Tegel. Diese zusätzlichen Pendlerminuten werden sich nicht nur in den Verkehrsflüssen niederschlagen, sondern auch neuer Anhaltspunkt für etwaige Anmietungs- und Kaufentscheidungen sein. Den Teilmärkten zwischen der Innenstadt und dem neuen internationalen Flughafen wird eine neue Aufmerksamkeit zukommen – dementsprechend hoch sind hier die Wertsteigerungspotenziale. Und auch die Unternehmen und Startups der Spreemetropole werden sich langfristig umorientieren.

Die Landebahn in Schönefeld wird neben Luftschiffen also noch vieles mehr ins Rollen bringen, Berlin in ungeahnte Sphären heben und als Startbahn für diverse Projekte fungieren – sowohl in Bezug auf den Immobilienmarkt als auch auf die Unternehmenslandschaft und Startup-Szene.