Zinsrückkehr, Homeoffice und ESG prägen den Gewerbeimmobilienmarkt auch im nächsten Jahr. Ein zyklischer Aufschwung bleibt aus und die Polarisierung verfestigt sich. Warum 2026 dem laufenden Jahr gleicht – und dennoch einen Wendepunkt markiert.

Immobilienmärkte sind zyklisch – das steht in jedem Lehrbuch. So richtig will die immobilienwirtschaftliche Realität aktuell jedoch nicht dazu passen. Der Investmentmarkt hat sich zwar stabilisiert, ein Aufschwung ist aber nicht zu erkennen. Auch die Bürovermietungsmärkte entwickeln sich alles andere als lehrbuchmäßig. Obwohl der Leerstand nun schon seit sechs Jahren zunimmt, steigen zumindest die Spitzenmieten bislang unverdrossen weiter. Unsere Interpretation dieser und weiterer Entwicklungen: Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt wird derzeit viel stärker von strukturellen als von zyklischen Einflüssen geprägt. 

Die vielleicht wichtigste strukturelle Veränderung ist die Rückkehr der Zinsen. Ja, die Zinswende liegt nun mehr als drei Jahre zurück. Doch ebenso wie die Immobilienmärkte viele Jahre gebraucht haben, um sich an das Nullzinsumfeld der 2010er-Jahre anzupassen, werden sie auch viele Jahre brauchen, um die Rückkehr der Zinsen vollständig zu verdauen. Dieser Verdauungsprozess ist noch nicht abgeschlossen und seine Phänomene – darunter eine erhöhte Zahl an Insolvenzen, Diskrepanzen zwischen nachgefragten und angebotenen Preisen sowie liquiditätsgetriebene Verkäufe – werden sich ebenfalls im kommenden Jahr beobachten lassen. Insgesamt dürfte der Investmentmarkt ein Käufermarkt bleiben und weiterhin vor allem jenen Investoren Chancen bieten, die flexibel auf sich bietende Gelegenheiten reagieren können.

Käufermarkt ist auch das richtige Stichwort für den Büroinvestmentmarkt – hier stehen wohl auch im nächsten Jahr sehr viele potenzielle Verkäufer wenigen potenziellen Käufern gegenüber. Neben der Zinswende kommt dabei das mobile Arbeiten als zweiter struktureller Treiber zum Tragen. Denn längst ist die Frage nicht mehr, ob durch das vermehrte Arbeiten im Homeoffice und anderswo weniger Bürofläche benötigt wird. Die Frage ist nur noch: Wie viel weniger? Darauf wird auch das Jahr 2026 keine Antwort geben. Sicher scheint allerdings, dass der Büroleerstand weiter steigen wird. Doch weil viele Unternehmen zwar weniger, dafür aber hochwertige Büros haben wollen, bleiben solche Flächen zumindest in guten Lagen knapp und könnten auch im kommenden Jahr weiter steigende Mieten verzeichnen. Zahlreiche andere Büroimmobilien dürften hingegen sinkende Erträge aufweisen. Auch andere Gewerbeimmobiliensegmente werden von Polarisierung geprägt bleiben, zumal die ESG-Regulierung immer deutlicher eine Zweiteilung zementiert, indem sie die Kapitalströme – und hier vor allem das Fremdkapital finanzierender Banken – in ESG-konforme Objekte umlenkt.

Weil die Märkte vor allem von solchen strukturellen und langfristig wirksamen Trends beeinflusst werden, dürfte sich das Immobilienjahr 2026 kaum vom laufenden Jahr unterscheiden. Und so ist der wesentliche Unterschied zwischen 2025 und 2026 vielleicht nicht in den Märkten zu finden, sondern in den Köpfen seiner Akteure. Anders als in den Vorjahren scheinen die meisten dieses neue Umfeld akzeptiert zu haben und können aus dieser Akzeptanz heraus nun aus dem Reagieren wieder ins Agieren kommen.