Die Größe, Lage und Ausstattung der eigenen Wohnimmobilie dürfte in den vergangenen Monaten bei vielen Nutzern aufgrund von Kontaktbeschränkungen und mehr Homeoffice an Bedeutung gewonnen haben. Langfristig gesehen könnte dies den Wohnflächenbedarf zusätzlich steigern. Dass Wohnimmobilien weiterhin eine hohe Anziehungskraft haben, lässt sich auch an der Preisentwicklung seit Beginn der Pandemie ablesen. So gingen in den kreisfreien Städten die Median-Angebotspreise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr um durchschnittlich 7,5 % nach oben. Damit war das Wachstum zwar niedriger als in den beiden Vorjahren, doch vor dem Hintergrund der großen wirtschaftlichen Verunsicherung erscheint das starke Plus durchaus bemerkenswert. Noch stärker angezogen haben die Angebotspreise für Einfamilienhäuser, die im bundesweiten Durchschnitt ein Plus von 11 % verzeichneten.

Aber auch unter institutionellen Investoren stehen Wohnimmobilien mehr denn je im Fokus. Am globalen und deutschen Immobilieninvestmentmarkt schlägt sich dies zum Teil bereits in den Zahlen nieder. So entfielen im vergangenen Jahr rund ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens in Deutschland auf Wohnimmobilien und damit mehr als in den vorherigen Jahren. Am weltweiten Investmentmarkt konnte die Nutzung Wohnen ihren über die Jahre stetig auf ca. 15 % gewachsenen Anteil behaupten. Vieles spricht dafür, dass der Anteil in den kommenden nicht nur hoch bleibt, sondern weiter steigt. So werden Mietwohnungen auch im internationalen Kontext mittlerweile als Core-Produkt angesehen und im Vergleich zu anderen Nutzungen sprechen Investoren ihnen überdurchschnittlich positive Aussichten zu.

Zumindest in Deutschland dürfte die Aussicht auf langfristig stabile und somit planbare Mieteinnahmen im Fokus vieler Investoren von Wohnimmobilien stehen. Ein Blick in die vergangenen 30 Jahre zeigt, dass die Durchschnittsmieten in den 127 RIWIS-Städten nur in vier Jahren gesunken sind. Sie waren damit deutlich weniger volatil als die Mieten zahlreicher Gewerbenutzungen. Selbst während der letzten Finanzkrise und nach dem Platzen der Dotcom-Blase stiegen die Wohnungsmieten an. Dies gilt bislang auch für die COVID-19-Pandemie.
 

Die Abbildung zeigt jedoch auch, dass die Phase massiver Mietsteigerungen seit drei Jahren sukzessive abflaut. Vielerorts sprechen die Rahmenbedingungen auch für die kommenden Jahre für eher moderate Mietsteigerungen. So hat sich die Zuwanderung in viele Großstädte abgeschwächt und zugleich die Abwanderung in die Speckgürtel verstärkt. Gleichzeitig werden mehr Wohnungen fertiggestellt als noch vor einigen Jahren. Diese Faktoren sorgen für etwas Entlastung an den städtischen Wohnungsmärkten wenngleich angesichts rekordniedriger Leerstände von einer Entspannung an den Mietmärkten noch lange nicht gesprochen werden kann. Aus Eigentümersicht dürften die Rahmenbedingungen auf absehbare Zeit somit positiv bleiben. So wird die Zahl der Haushalte in den kommenden Jahren weiter ansteigen. Auch die Erwerbstätigenquoten werden voraussichtlich hoch bleiben und vermutlich verharrt auch die Zuwanderung nach Deutschland auf einem relativ hohen Niveau – darauf deutet die stabile Migration aus dem EU-Ausland im Jahr 2020 hin. Viele Zeichen sprechen folglich dafür, dass die Wohnungsmieten ihre Widerstandsfähigkeit erneut unter Beweis stellen werden und die Eigentümer von Mietwohnungen mit langfristig stabilen Mieterträgen rechnen können. Dadurch gibt es gute Chancen für ein langfristig hohes Preisniveau und Wertstabilität.

Die 2020er Jahre am Immobilienmarkt werden eine Dekade der Transformation sein und in vielen Nutzungsarten zu veränderten Flächenbedarfen und Ansprüchen führen. Bei Wohnimmobilien als unverzichtbares Gut dürften die Fragezeichen hingegen deutlich weniger und kleiner sein. In einem solchen Umfeld ist es sehr wahrscheinlich, dass Wohnimmobilien begehrter werden und sie ihren Status als Stabilitätsanker in vielen Immobilienportfolios ausbauen können.