Hat COVID-19 die Welt am Handelsimmobilienmarkt auf den Kopf gestellt? Nein! Die Pandemie wirkt zwar als Beschleuniger eines Transformationsprozesses, ist aber nicht dessen Ursache. So legte das Institut für Handelsforschung (IFH) im Frühjahr 2020 eine – von der Pandemie noch unbeeinflusste – Prognose vor, wonach im stationären Einzelhandel bis 2030 mehr als ein Viertel aller bundesweit tätigen Unternehmen verschwinden könnten. Als Hauptgrund für diese Entwicklung nennt die Forschung veränderte Kaufgewohnheiten, allen voran den wachsenden Trend zum Onlineshopping.

Daraus lässt sich schlussfolgern: Wir haben zu viel Verkaufsfläche. Ein Segment, in dem dieser Überhang in den kommenden Jahren besonders sichtbar werden dürfte, sind Shopping-Center. Hierfür sprechen vor allem zwei Gründe: Erstens nahm die Verkaufsfläche in Shopping-Centern in den vergangenen zwei Dekaden um etwa zwei Drittel zu und damit weit stärker als im Einzelhandel insgesamt. Zweitens sind in Shopping-Centern gerade jene Branchen überrepräsentiert, deren stationäre Umsätze sich in den letzten Jahren besonders schwach entwickelten. Das gilt vor allem für das Bekleidungssegment, wo zuletzt deutlich weniger Erlöse erzielt werden konnten und dessen Anteil an der Verkaufsfläche in Shopping-Centern zweieinhalb Mal so hoch ist wie am Gesamtmarkt (siehe Abbildung unten). Noch stärker überrepräsentiert sind Läden für den allgemeinen Bedarf. Dahinter verbergen sich nicht zuletzt die Warenhäuser, die schon seit einiger Zeit unter Umsatzrückgängen leiden (siehe „Warenhäuser – Status | Quo | Vadis“). Umgekehrt ist mit dem Lebensmitteleinzelhandel das Segment, das in den letzten Jahren das stärkste Wachstum verzeichnete, in Shopping-Centern im Vergleich zum Gesamtmarkt flächenmäßig im Verhältnis von 1:6 unterrepräsentiert.

Struktureller Verkaufsflächenüberhang ist jedoch keineswegs gleichzusetzen mit dauerhaftem Leerstand. Für viele Flächen gibt es Alternativnutzungen und mehrere Eigentümer haben bereits entsprechende Maßnahmen ergriffen, wie der Zuwachs an Gastronomie (siehe „Gastronomisierung von Shopping-Centern: Königsweg oder Irrweg?“) sowie die Einbindung von Pop-up Stores (siehe Pop it up! Wie Pop-up Stores den Markt für Einzelhandelsflächen aufmischen) zeigen. Das Ziel: Dem Besucher ein Erlebnis bieten, das über das reine Einkaufen hinausgeht.

Letzteres bildet aber auch nach einer Repositionierung immer noch den Kern eines Centers. Für viele Objekte ist das eine Strategie, die Erfolg verspricht. Für manche aber ist es im besten Fall eine lebensverlängernde Maßnahme, manchmal jedoch auch eine vertane Chance für eine grundlegende Neuausrichtung weg vom Einzelhandel als Kern der Immobilie. Gerade in den Stadtzentren besteht bei praktisch allen anderen Nutzungen ein Flächenmangel – angefangen bei Wohnen mit all seinen Ausformungen, über (Hoch-)Schulen bis hin zu Logistik. In diesen Segmenten sind die Mieten, anders als im Einzelhandel, in den letzten Jahren teils kräftig gestiegen, so dass sich die marktseitigen Rahmenbedingungen für eine Umwidmung von Einzelhandelsflächen fundamental verbessert haben. Positive Beispiele gibt es mittlerweile zur Genüge, einige davon haben wir in unserer Publikation Re:Imagine Retail zusammengetragen. Dort heißt es treffend: „Dynamic retail will survive and mixed use retail spaces will thrive.”