In den letzten 10 Jahren entfielen auf die Top-7-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart etwa drei Viertel des gesamten Bürotransaktionsvolumens in Deutschland. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Sie sind nicht nur die liquidesten Büroinvestmentmärkte, es herrscht auch die größte Markttransparenz gegenüber dem restlichen Immobilienmarkt hierzulande. Investoren haben hier zudem die Möglichkeit, höhere Summen auf einmal anzulegen. Sprich, die Transaktionskosten pro investiertem Euro sind geringer. Darüber hinaus profitierten Anleger in den letzten Jahren von einem rapiden Mietwachstum und somit von einer attraktiven Wertsteigerung ihrer Immobilie. So hat die Spitzenmiete im Durchschnitt der Top-7-Büromärkte in den letzten zehn Jahren um 36 % zugelegt. In Berlin betrug der Anstieg sogar rund 81 %. Ein Großteil dieses Anstiegs kann auf das stetige Wachstum der Bürobeschäftigung, mit dem das Neubauvolumen nicht Schritt halten konnte, zurückgeführt werden. Die Bürobeschäftigung stieg zwischen 2010 und 2019 um ca. 22 %, während die Leerstandsquote von 10 % auf 3 % sank. In den kommenden Jahren ist hingegen damit zu rechnen, dass das Mietwachstum an Dynamik verliert. Zum einen, weil mehr Bürofläche fertiggestellt wird, und zum anderen, weil Remote Working die Unsicherheit über den zukünftigen Flächenbedarf erhöht (siehe auch: Wie entwickelt sich das Projektentwicklungsvolumen in den Top-6-Büromärkten?). Aufgrund der ohnehin schon niedrigen Nettoanfangsrenditen im Bürosegment kann es sich daher lohnen, den Blick auch auf Städte abseits der Top-7-Büromärkte zu richten.
 

Dabei zeichnen sich die B-, C- und D-Städte insbesondere durch eine vergleichsweise stabile Mietentwicklung aus, die weniger volatil als in den A-Städten ist. Sowohl im Positiven als auch im Negativen sind die Ausschläge weit weniger ausgeprägt. Gleichwohl weisen auch diese Städte ein zum Teil beachtliches Mietwachstum auf. Besonders erwähnenswert sind hierbei Dresden und Leipzig. Dort sind die Mieten in den letzten zehn Jahren um rund 35 % gestiegen, im gleichen Zeitraum konnten die Einwohnerzahlen aber auch überdurchschnittlich stark wachsen. In Dresden lag der Bevölkerungszuwachs bei 9 % und in Leipzig bei 20 % (Durchschnitt aller B-Städte: 6 %). Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht davon aus, dass beide Städte bis 2035 um weitere 7 % wachsen werden. Daneben weisen einige Universitätsstädte eine vielversprechende Wachstumsperspektive auf. Beispielsweise haben sich in den letzten zehn Jahren die Büromieten in Regensburg (+57 %), Passau (+48 %), Bamberg (+47 %) und Oldenburg (+46 %) überdurchschnittlich stark entwickelt. Universitätsstädte könnten ohnehin zukünftig für Unternehmen interessanter werden. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass im Werben um die besten Talente Unternehmen stärker die Nähe zu Universitäten suchen werden.  

Dabei zeigt sich die Attraktivität der B-, C- und D-Städte auch mit Blick auf das aktuelle Investmentgeschehen. Im ersten Quartal 2021 hat sich deren Anteil am Bürotransaktionsvolumen auf rund 25 % summiert. Zum Vergleich: der Zehnjahresdurchschnitt liegt bei 15 %. Die Top-7-Städte sind damit für einen Großteil der Investoren zwar weiterhin die erste Wahl, jedoch zeigt sich, dass auch die B-, C- und D-Städte attraktive Anlagealternativen bieten. Mit Blick auf die aktuellen Entwicklungen kann es sich lohnen, diese Standorte stärker in der Anlagestrategie zu berücksichtigen.