Der Wandel am Immobilienmarkt geht mit vielen Fragezeichen in den etablierten Nutzungsarten einher. Vor allem rund um den Einzelhandel und bei Büroflächen ist der zukünftige Flächenbedarf, sowohl quantitativ als auch qualitativ, mit wachsenden Unsicherheiten verbunden. Gleiches gilt für Hotels. Diese gestiegenen Risiken treffen auf eine mehrheitlich risikoaverse Käuferschaft von Immobilien. Was also tun? Die meisten Investoren beantworten diese Frage mit einem stärkeren Fokus auf all diejenigen Immobilientypen, für die auf absehbare Zeit eine hohe Nachfrage von Nutzern zu erwarten ist. Das kann entweder daran liegen, dass diese Nutzungen nicht oder nur sehr schwer substituierbar sind oder aber weil die Immobilien eine strukturelle wachsende Nachfragegruppe bedienen. Sie versprechen den Investoren somit langfristig planbare und relativ stabile Mieteinnahmen. Außerdem stehen die Chancen gut, dass nach Ende der geplanten Haltedauer ein attraktiver Wiederverkaufspreis erzielbar ist. Manche dieser Nutzungen stehen schon längst im Fokus und sind seit Pandemiebeginn noch gefragter, andere Nutzungen haben es bei vielen Investoren hingegen erstmals auf die Einkaufslisten geschafft. Sie sind die Rising Stars am deutschen Immobilienmarkt.

Die Immobilien der Rising Stars eint, dass die Spitzenrenditen seit dem zweiten Quartal 2020 gefallen sind und eine weitere Teuerung in Sicht ist. Besonders eindrücklich wird dies bei Lebensmittelmärkten und Pflegeimmobilien.

Zu den Nutzungen, die schon längst im Fokus stehen, gehören Wohnhäuser (siehe auch: Werden Wohnimmobilien begehrter und wenn ja, warum?) und Sozialimmobilien wie etwa Pflegeheime. Beide Nutzungen lassen sich nicht oder nur sehr schwer substituieren. Aber nicht nur das: Blickt man auf Prognosen zur Zahl der Haushalte und zur Zahl der Pflegebedürftigen, ist sogar von einer weiter steigenden Nachfrage auszugehen. Dass die Nutzungen nicht nur nahezu unverzichtbar, sondern sogar begehrter denn je sind, hat dazu geführt, dass noch mehr Investoren auf diese Segmente setzen. Gleiches gilt auch für weitere Sozialimmobilien wie etwa Kindergärten oder Ärztezentren.

Innerhalb der Welt des Einzelhandels wird die größte Widerstandsfähigkeit den Lebensmittelmärkten zugesprochen. Auch während der Pandemie konnte der stationäre Lebensmittelhandel an Umsatz zulegen. Insofern ist es wenig verwunderlich, dass Supermärkte und Discounter innerhalb des Handelsimmobiliensektors das neue Core sind.

Grundsätzlich lässt sich im Einzelhandel aber alles auch online abwickeln. Das was im Handel online stattfindet, muss physisch zumindest in Logistikhallen bearbeitet werden. Der E-Commerce treibt die Nachfrage nach Logistikflächen daher massiv an und sorgt auch am Investmentmarkt für steigende Volumina (siehe auch: Wohin steuert der Markt für Logistikimmobilien?).

Der E-Commerce benötigt aber nicht nur viele Logistikflächen. Auch die Bits and Bytes der Onlinehändler, aber auch von Social Networks, Streamingdiensten und Co. beanspruchen Flächen, nämlich die von Rechenzentren. Der Flächenbedarf wird in den kommenden Jahren erheblich steigen, weshalb diese Spezialimmobilien vermehrt auch ins Blickfeld eher risikoaverser Investoren rücken.

Schließlich gibt es weitere Nutzungen, die erst seit kurzem bei immer mehr Investoren auf den Einkaufslisten stehen. Dazu gehören Laborflächen der Life Science-Branche. Sie gehören in Europa mittlerweile zu den Top Picks bei den Alternatives am Immobilienmarkt. Der Sektor steht nicht nur wegen der Impfstoffentwicklung im Fokus, sondern dürfte auch insgesamt wachsen. Der Grund für die steigende Nachfrage von Immobilieninvestoren könnte aber auch viel profaner sein. Während wir unsere Bürotätigkeit auch vom heimischen Schreibtisch aus erledigen können, ebenso wie unsere Einkäufe, werden Laborflächen auf absehbare Zeit wohl kaum Einzug in unsere Wohnungen finden und Science-Parks entsprechend nachgefragt sein.

Der Aufstieg der Rising Stars bedeutet im Umkehrschluss aber nicht, dass Nutzungen wie Büros ad acta gelegt werden. Die Investorennachfrage konzentriert sich hier jedoch noch stärker auf die Core-Objekte, so dass der Fokus etwas enger wird. Bei den meisten Rising Stars ist hingegen eher eine weitere Aufweichung der Anlagekriterien zu erwarten, weil der Bieterwettstreit intensiver wird und die Fundamentaldaten in vielen Standorten attraktiv sind.